这已经是社科院今年以来发布的第二本关于房地产的报告,显示出房地产不仅成为社会也成为学者群体日益关注的焦点。

　　明年将震荡增长

　　《绿皮书》称,在没有出现新的重大外部冲击的条件下,2009年第四季度住房市场可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程,投资开发则将继续保持上升。2010年从整体看可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势。

　　具体而言,2010年第一季度销售量可能出现缓降,而价格基本保持平稳;第二季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响,销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大;第三,四季度价格与销售量可能稳定或出现下降,开发投资上升或保持稳定。

　　《绿皮书》分析表示,从供给方面看,开发企业资金面决定短期供给变动。由于信贷政策宽松及2009年商品住房销售业绩良好,开发企业资金普遍较充裕,短期内大幅度扩大供给或降价促销的概率较小。

　　地价仍将增长 优惠政策不会太大改变

　　在土地市场地王频出的背景下,报告认为,由于供给与需求两方面都存在趋升的力量,土地市场的交易面积会有所增加,土地价格可能会出现一定程度的上升。

　　《绿皮书》认为,由于宏观经济趋好、房地产业政策和信贷政策放宽、发展规划大量推出、地方政府出台大量优惠条件积极推地、房地产市场总体回暖,伴随着房地产开发商的乐观市场预期及其资金压力的缓解、购地能力和购地意愿的提升,下一阶段土地市场需求回升的态势应会得到延续。

　　供给方面,由于地方政府追求土地收入,寄希望于通过房地产业拉动本地经济增长,以及完成土地供给计划的压力,下一阶段各地土地供给的力度应会进一步加大。

　　近期,对房地产优惠政策的存废成为社会关注的热点。对此,报告主编、社科院财贸所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞认为,从总体上来说,明年宏观经济还需要房地产给予带动,因此国家有关房地产政策,特别是优惠政策不会有太大的改变。

　　倪鹏飞认为,问题是前段时间出现了过度上涨,但关键不在于优惠政策的问题,而在于金融部门、银行没有很好的严格执行这些优惠政策,放松了标准,使得大量的投资者或投机者进入到市场,从而形成了过度的需求扩张和市场的炒作。

　　《绿皮书》认为,房地产市场明年的目标总体上是价稳量增,可以分解成增加销售、扩大投资、调整结构、稳定价格等四个目标。

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　　●北京房价1/5是泡沫

　　中国社会科学院昨日发布的住房绿皮书《住房绿皮书——中国住房发展报告2009—2010》还认定,北京房价里的约1/5是泡沫。对居高不下的房价,在报告里专家们表示楼市潜藏着泡沫风险,一方面,由于国内储蓄率长期高企,资本充裕,而房产成为不多的投资选项之一,大量资金涌向楼市,形成虚假需求,推高房价,形成严重的住房泡沫。

　　另一方面,贸易顺差增长过快,导致外汇储备快速增加,国际热钱冲击中国楼市,形成虚假需求,助长了房地产泡沫。

　　《绿皮书》对全国35个城市房价泡沫指数进行估算,结果显示,北京的房价泡沫超过了上海、广州和深圳,实际价格高出基准价格1/4。房价泡沫指数等于实际价格除以基准价格,北京今年1至8月每平方米房价平均为12205元,而根据测评推算出的基准价格为9640元,泡沫指数为1.266,实际价格高出基准价格26%。按此计算,这部分“泡沫”约占目前房价的1/5。

　　●“三代人积蓄买房”是“上套”

　　据中新网报道,发布会上,国家统计局总经济师姚景源指出,现在没有通货膨胀,消费者千万不要因为通货膨胀的因素抢购房子,这样来算恰恰属于“上套”。

　　姚景源还指出,北京房价高得离谱,两个小青年买房,双方父母掏钱,爷爷奶奶掏钱,是6个家庭支持一个小家庭买房子,这样就扭曲了支付能力和价格。这个经济学叫第三者埋单,相当于公款消费。这个问题很严峻,实际是把三代人一生的积蓄都买房。

　　●不要因通胀预期抢房子

　　《绿皮书》指出,现在买房的年轻人往往是花了两代人甚至三代人的钱,新婚家庭更是集中两个家族的所有财力购房,这并不能反映真正合理的市场购买力。

　　统计数据显示,在调查的35个城市中,北京人的住房支付能力最低,购房居民每月交纳贷款的数量远高于专家认为的合理家庭支付比例。

　　《绿皮书》认为,每月房贷支出不应超过家庭收入的25%。合理的住房支付能力指数为1,北京居民的住房支付指数2008年仅为0.34。