人民币升值震荡房地产行业 -田雅娟 -搜房博客

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人民币升值震荡房地产行业 (2008-6-10 15:12:12) [发送到微博]

分类：地产论坛　标签：本币升值影响房地产 |

人民币升值对房地产行业的影响

（由于大多数人对于地产的认知和表述都习惯性的称之为“房地产”而不是“泛地产”，所以在以下的表述中为了方便大家阅读而全部统称为“房地产”）

前几天刚刚谈过了《人民币升值对中国经济的影响》，那么我作为地产界的一份子，我想有必要再和大家探讨一下人民币升值对房地产行业的影响，还望专业人士多多给与指点。

显而易见，人民币升值对房地产的影响同样是一把双刃剑。

1、人民币升值对房地产行业的正面影响

第一：人民币的持续升值意味着投资者对中国国内整体经济的信心，大量的投资机会和高额收益促使国外资本涌入国内市场，而房地产行业作为非贸易的不动产行业和资本密集型行业，人民币的升值将全面提升国内房地产的资本价值，使得大量海外资本流入房地产市场。正如1985—1990年间是日元升值幅度最大的时期，同时也是房地产市场上涨幅度最高的时期。

第二：人民币升值意味着经济发展形势比较好，而我国房地产行业的发展又与宏观经济有着密切的相关性。宏观经济的发展会导致投资的增加和企业的扩张、土地、厂房、办公物业的需求上升。此外，经济发展形势良好加速了商品的流通，导致商业地产的需求旺盛。居民收入和消费能力的提升，拉动了居民商品房的投资需求，目前我国宏观经济每增长1%，房地产行业增长1.3%。

第三：从全球的角度来看，人民币升值也就是意味着以人民币计价的资产的升值。在资本自由流通的前提下，会选择房地产行业作为投资的对象。

第四：人民币升值，会导致国外热钱的不断流入，其中一部分会流入具有保值增值功能的房地产市场，进而加大了房地产的投资性需求。

第五：人民币升值，会使进口的商品价格下降，进而带动国内消费品的价格下降，那么手中的多余货币就会有一部分转入房地产市场。又由于目前国内股市波动太大，房地产市场将成为承接资金的主要场所，投资性需求拉升地产价格。

第六：人民币升值以后，国外进口商品价格下降，其中也包括一些进口的高档建材、设备。这有助于开发高档商品房企业成本下降，这将增大了一些企业的利润空间，同时有助于我国商品房品质的提高。

2、人民币升值对房地产行业的负面影响

第一：人民币升值，直接导致出口成本的价格上扬，出口下降。内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影响。

第二：一些出口企业、外贸企业如果受人民币升值影响，利润出现下滑，将影响这些企业租用写字楼、扩大投资，这对商业地产市场会产生一定的冲击。

第三：过度地炒作人民币升值，房地产市场的投资性需求过渡，很容易产生房地产泡沫。韩国和日本发展的历史表明房价与币值升值有一定正向关系，从日本、韩国和台湾的历史经验来看，最初货币升值对房地产行业的影响是外资投资需求增加，导致房价上涨，形成泡沫，在升值后期外资撤退，房价下跌、泡沫破裂。日本由于日币升值造成国内经济近10年的衰退；同时“欧元之父”蒙代尔也警告人民币大幅升值对于中国经济的发展将是灾难性打击。

第四：我国房地产市场已经处于高位，政府对房价的调控不遗余力，如果人民币升值导致房价继续上涨，政府势必会出台更为严厉的调控措施。

尽管从理论上说，汇率的变动对房地产行业在资本市场上的表现产生了影响，但是，现实生活中影响房地产行业的因素还有很多，让他们同样会干扰汇率对房地产行业的作用机制。

最后，我想补充一句，对于现阶段楼市的“拐点”说，我认为这只是在一系列因素的影响下导致的缺乏交易，而使得价格暂时下降，房价走势仍会上扬。

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