4月28日，针对“‘新国十条’剑指楼市，苏城后续影响几何”这一话题，搜房网独家邀请了苏州众多开发商代表、代理商、业内专家，以及媒体代表和博友做客搜房网，一起畅谈地产。氛围轻松，经过了两个多小时的交流,大家意犹未尽……

（虽然现场有速记，但应各位业内人士的要求，此次活动内容上我们只对大家的观点做提炼，不做原话复述，敬请见谅！）

新政出台成交量大幅下降 效果将逐渐凸显

从新国十条到现在也有差不多两周的时间，政策的效应慢慢凸现。杨肈锋博士首先从全国各地的新房和二手房市场的角度解读新政，他认为：
这次新政的出台，效应已经看出来了，住宅用地成交量大幅度减少;从市场反应的角度来看，首先是反映成交量，其次才是影响价格。

杨肈锋博士进入博客

他解释道，“目前市场来看，部分城市房产价格‘不降反升’，只能说核心地段供应量少，不受新政影响。但是对靠贷款投资中低端市场的，影响就会较大。一线城市比如深圳最先反应，接着其他城市才逐渐反应。另外大家要注意，开发公司里面当以万科的动向最受关注，我们知道2007年调控的时候，万科先发制人，他先从深圳的楼盘降20%，其他开发商没办法跟他学，原因第一知名度不一样，第二楼盘不一样，所以我个人觉得现在要看整个市场的变化，可能万科的动向至关重要。因为他可能出其不意的，再来一个降价30%，一下子五六百万的平方米住宅全部销掉了，结果让后面的人呆若木鸡，也有这种可能。”

对此，华美世居的刘总则表示，本次调控其实还不是最严厉的;这里有几个现象，第一个现象，2007年调控整个房地产的行业，举个例子开发商按揭款六个月下不来，开发商是等米做饭，米都没有了。万科为什么打七折，因为银行不给钱，这次并不是这样的;其二，本次调控的是“供给”和“需求”之间的关系，现在存在的问题就是供给量不足，需求量很大，那么供给都在哪里？买房子的都有十套、八套，二十套、五十套，什么叫低碳经济呢？一个房子空置在哪里这叫低碳，它是耗能。

刘玖灵进入博客

他还认为，本次调控的根本是让房子回到本来的面目。而房子的本来面目是居住，不是投资。这个政策其实就是想尽量压低投资，保证居住。如果中国人都有三套房，这么大量的空置率，对市场肯定会造成不良的影响。房地产市场需要一个平衡的发展。接着，是租房的问题，其实我们鼓励所有的消费者，特别是刚从学校里出来的租房子，不要买房子。房价不涨了，租又租不出去，卖的时候供应量又非常大，这肯定有问题。他说道：“我认为二手房房价会回调，一手房价格可能不能回调，因为建材方面都在上涨，房价是下不来的，原来叫一二手联动，现在叫一手房影响二手房。而目前，开发商普遍手里不缺钱，比如你去贷款，你要是2007年贷款那就麻烦，非常严厉。所以这一次调控从政府层面来说，他不是说打击房地产这个行业，是抑制这种房价过快上涨，没说让房价降。”

对此，刘总的建议则是让市场回归他的本意，就是买房子是住的。“炒来炒去就是一个数字游戏，如果苏州的房价涨到三万块钱，那个时候破掉的话，苏州的经济就会死掉。”他说道，“其二，我们希望应该买得起房子的人，他的收入是匹配的，我们叫五到七倍，其实我们研究过园区所有的房子，园区平均的均价12000块钱，反推回去需要你家庭收入20万。政府如果将看病、就业、养老、失业等社会保障解决了，把我们的后顾之忧解决，房价一万多块钱大家就不会去担忧，所以希望在一些保障性方面，政府能够承担起来。”

部分物业依然受青睐 部分产品不会受新政影响

主持人：刘总刚才说的政策不是最严厉，但我们能够感受到这一段时间购房者心态有微妙的变化，我想问一下朱总，这两周以来，购房者心态上面有一些什么变化？

朱凡进入博客

朱凡：因为我一直在案场，在上个星期突然有一批人来购房，他们几乎不贷款的，都是全额付款。在这儿之前他们也看过我们的房，也就是在新政前一个时期是犹豫的，新政一出来，这批人就过来定了，而且是本地的，还是亲戚关系。在新政出来的第二个星期以后，来咨询人是也有，但是他们也有侥幸心理，他们都会问房价会不会跌，后来我和他们解释，苏州2010年总归推出2000套别墅，09年推了6000套别墅，也就是说别墅市场是很稀缺的。大家听了，以后感觉也有道理。如果为了投资的话，投资稀缺的别墅还是一个投资方向，别墅肯定会升值。2010以后，五百万以下的别墅不会有了，所以上个星期还是有人定房。

主持人：何总你们这边是做商业写字楼这一块，你们的产品类型我们定义成投资型的，那么何总案场这块有什么变化。

何志海：环球188有住宅也有写字楼，目前来看居住性需求公寓方面是受影响的;但是从办公来说反而会有一些好处，因为这个钱总是要投资的，如果不投在住宅上，可能就投在商业办公这一块。刚才杨博士谈到，整个供需的问题，我感觉到房地产发展，并不是说政府增加供应量就能满足普通需求，这个房价超过这个价格，已经到了买不起的程度。现在为什么这么多人买房，从资金流动来看，因为现在投资的渠道太少。

主持人：李耿，你们的案场情况是什么样的？

李耿：整个房地产市场里面，住宅、工业、旅游不同的产品里面，住宅是不应该有太多投资属性的，这一次只是把杠杆拿掉。在商业地产这一块，我们从来没有做商业的，写字楼的从来没有优惠政策，这个政策对我们无所谓，整个市场还是比较平稳的状态。而我感觉首付比例拉的最高的，目前中国是首屈一指，突然之间拉到50%的首付比例，找不出过多可以比较的案例，我觉得这个政策应该不会持续太长。因为我们目前也有260套住宅，这一块也不是很担心，我预期明年或者后年还是会涨，因为中国的城市化进程还是在发展。

新政调控未逼底线 楼市泡沫破灭为时过早

本次房产沙龙直逼敏感时期的苏州楼市，新政的调控力度自然也是业内人士最关心的话题。杨博士表示，如果中央调控调高利率的话，问题就真的严重了。以台湾省为例，1990年3月份，银行贷款调高了9个点，股市全部掉下来，一万两千点掉到三千点，房地产全部塌下来。现在只是动用一点点，股票就开始显现了。所以如果利率这一块动真格的话，那问题就大了。

而新沧浪的营销总监毛玮也说道，“我们现在在售的有三个楼盘，正好是有代表性的，一个是普通住宅，一个是纯商业，一个是高端别墅，三种不同的物业。这三种情况来看，这次新政对商业没有什么大的影响，那么高端别墅应该是有一点影响。”

毛玮进入博客

这次新政的出台，毛玮则认为，国家出台这么一个政策，他有一个前提，房价所谓的高低是纯粹的经济问题，但是他牵扯到千家万户的利益，这个房价上涨过快就造成老百姓的感受压力太大，这样从经济问题演变成一个政治问题，所以要出调控政策。我们单位有一个同事28岁大学毕业，工作了四年，他现在是在园区买了一套二手房，七十几个平米，像他这样一批同学都是从事房地产行业，就是我们所谓的业内人士，他买这套房子，都没法装修，所以这就从经济问题演变成社会问题，而这受到政府的关注。

第二我认为所有出来的调控政策应该是治标不是治本，所以政府的字眼是“遏制”，政府动用的手段就是金融、税收的调控政策，但是他没有根本的解决一些根本性的问题，就是房地产开发模式的问题。所有也有几位说，可能过一段时间，这个形式可能会出现反弹，我们不去预测市场会怎么走，但是在这次房地产开发、商品房供给这样一个机制下，为什么国几条反反复复，为什么效果不大，也就是这种模式要有改变，如果没有改变，那么生出来的东西还是有问题。第三个我在想调控政策出来以后，影响到底有多深，这个也很难说。
   
对于未来的楼市走向，正如杨博士所说，政府还没有把最厉害的手段拿出来呢。那么，在这样的大条件下，房价的急剧下跌或是所谓的“崩盘”都为时过早。

其他各业内人士精彩发言集锦：

广大副总周伟：这次的影响，我个人觉得没有07、08年那么重。有这么几个方面，第一个大家对这个有一些心理准备。第二个国家的经济发展目前来说很大程度依赖于房地产。第三个从投资客角度来讲，经过07年08年自己知道一个幅空间，而且也能预计到今后房地产的走势。经过09年这一票，开发商手里都有钱了。除非后续有跟进的政策，不然这次政策对房地产没有什么影响。

周伟

史劲松进入博客

营销经理张道清：我们的产品是在青剑湖，在座各位没有一个是我们板块的，并且有人说中信从太湖到了青剑湖，可问题就是他到了青剑湖也没动啊。昨天到了奠基的时候，放眼望去一片绿地，很多三年前拿的地，到现在也没有开挖，从市场情况来看，因为我们既没有开盘，也没有动工，从策略上讲，从我们拿地到现在市场是风云变幻，每个月都变，今天奠基之后，我想如果你的思维被市场左右的话，你的心永远是收一下紧一下，在这种情况下，我们的想法就是往前走就是了，走到前面总有办法，我按照我的步骤和接走往前走，因为智慧是无穷的，很多人都会想出各种各样的招，这些招实验之后我们在这些招基础之上再想我们的招，我们的想法是不变应万变。

张道清 进入博客

陈发阳：前一段时间也看了一些新闻是说香港的住房问题，香港的保障性住房占80%以上，如果我们中国有50%的住房问题让国家来承担这块，剩下50%是商品房，我们房地产市场肯定会减半。如果把障性住房建起来，对房地产的冲击力就很大，这也是很可能的事情。在我们公司也有考虑，我们是不是要切入保障性住房，在这个层面上做点事情。

陈发阳

现场花絮：

工作人员准备


业内人士都忙着递名片呢！


边品茶边倾听

杨博士说话总是有理有据


这边全是重量级人物，分外热闹啊