| 80后购房大军--像海啸一样的凶猛
年年辞旧近新之际，都会发现居然有那么多的新事物、新风潮、新做派、新现象，在手指间匆匆流过的日子里沉淀，令人难忘。重新翻开2006年广州楼市的记忆，鲜活的画面如电影掠过。（李琳）
1“80后”加入购房大军
在2005年，“80后”买房现象还是极个别的案例，但是随着时间的推移，在结婚、立足等刚性需求的推动下，“80后”正在逐渐成为房里产市场不可忽视的消费力量。数据显示：2006年，21－30岁这个年龄段比30－40岁年龄段的购房者比例大14个百分点。当许多正在打拼的“70后”还在买房和租房之间犹豫不定的时候，越来越多的“80后”却已经加入了买房的热潮。
资料显示，“80后”以独生子女居多，就他们自身而言，“80后”的总体经济实力是相当弱的，他们之中很少有人能够自己负担起一套房的消费。但他们还是或者通过自己的努力、或者通过家庭的资助，在一定程度上拥有了自己的房产。
对于房地产市场上的这支新军，围绕着“80后”也引发了有关“要不要啃老”、“租房还是买房”的争论。专家认为，要是条件允许，早些拥有一套属于自己的住房也无可厚非。但是，如果在家庭条件并不十分宽裕，个人收入尚处于起步阶段，是不是要买房，在什么时候买房就是一个值得“80后”和他们的父母认真考虑的事情了。毕竟，即便父母能够为子女解决首付，为数不小的月供也需要自己精打细算，科学分配自己的收入，而这样的理财能力同样需要生活经验的积累。（钟忆春）
2“国际公寓”遍地开花
早从2005年开始，广州楼市就开始流行起“公寓”概念，会展时代公寓、世港国际公寓，马骞国际公寓等一大批，以“公寓”为卖点的项目接踵上市，成为吸引投资客的一大热点。连不少滞销的住宅或写字楼项目也纷纷变身公寓，重新包装上市。
进入2006年，“公寓热”在广州再度升级，特别是珠江新城、天河北、琶洲等商务热点地带，越来越多的新项目都冠以“XX国际公寓”之名开售，如嘉诚国际公寓、爱丁堡国际公寓、铂林国际公寓、MBA国际国寓、史丹尼国际公寓……连海珠区、老城区也出现了中凯国际公寓、锦源国际公寓等以“国际公寓”命名的新项目。不仅如此，一些大型知名楼盘，也纷纷推出以“国际公寓”为卖点的单独组团。如凯旋新世界的新凯国际公寓、汇景新城的维伦堡国际公寓，骏景花园的曼哈顿国际公寓和约克公寓、华景新城的尚景新寓……
一时间，广州城内外，“国际公寓”遍地开花，热闹无比。实际上，尽管越来越多项目都以“国际公寓”大作宣传，但实际上有不少在售的所谓“国际公寓”只不过是发展商促销的“案名”而已，其在有关部门登记在册的，往往另有其名。有销售人员坦承，因为“国际公寓”大为流行，一些小户型单位从“大厦”、“花园”一改名“国际公寓”就好销了。其实，严格意义上的“国际公寓”，应该是指配套有国际星级酒店管理、专门用于出租获利的酒店服务式公寓，在性质上应该是酒店服务业性质的。但目前广州市场上大为流行的“国际公寓”却大多是纯住宅性质，也有一些写字楼性质和少量酒店性质项目，其“背景”五花八门，使用年限也各有不同。（李琳）
3写字楼流行“板房SHOW”
广州写字楼的“板房SHOW”源于2004年的商务式写字楼建设高峰期，激烈的市场竞争，催生出新的写字楼营销模式，一些商务式写字楼开始打破传统毛坯房示人做法，陆续推出装修到位，并配有办公家具的样板间。到了2006年，这股“板房SHOW”几乎刮遍了广州写字楼市场，不管是商务式写字楼，还是以往门槛极高、“皇帝女不秋嫁”的超甲级写字楼，都纷纷打造起自己的样板间来，连全出租项目也做样板房。如保利国际广场、天河城大厦、国际金融广场、耀中广场、中华国际中心等等，都在销售或招商前，就已打造好漂亮的样板房，向租户或买家展示办公区间。
据了解，这些写字楼板房都选在景观、朝向最好的单位，规模往往不止几十平方米，有些一做就是几千平方米甚至整层，不仅有交楼标准，有些还有个性装修。许多板房还配齐了全套办公设备，甚至连电脑、电话、文件架、图书等办公室常见用品都一一配齐。有些写字楼项目还将超高层高、超高地垫层、地下送风系统、LOW-E玻璃、环保建材等创新元素，都在样板房中用直观的方法“SHOW”出来，突出项目优势。
业内人士指出，广州写字楼“板房SHOW”成风，是近年写字楼市场竞争加剧造成的，直观可见可感的样板间，比各种概念宣传、效果图演示要好得多，比销售人员解释半天要更有效果。因为能给买家和租客更真实的感觉，“板房SHOW”成为2006年写字楼促销的一大利器。（李琳）
4 外围发展商想“进城”
去年，广州的土地交易市场出现了一个明显动向：一些一直在外围开发大型商住项目的发展商，频频出现在土地拍卖会上，竞相争夺城中心地块。去年4月份，祈福集团参与了珠江新城M1-4地块的争夺，之后又几次参与城区地块的竞投；8月18日，雅居乐拿下了珠江新城B1-7地块；8月31日，碧桂园参与争夺珠江新城B1-6地块。
业界认为，外围大开发商纷纷“进城”扎堆，一是因为其土地储备减少，必须适应新的土地政策，“进城”拿地维持企业发展；另外是因为中心城区开发的回报更高，吸引他们纷纷“进城”。值得注意的是，外围发展商“进城”都不约而同地选择了珠江新城作为目标，这有可能是他们有意转型商业地产的开始，也可能是被珠江新城的总部经济效应所吸引。不过，外围发展商的“进城”之路也并非一帆风顺。如祈福“进城”步伐积极，举牌、投标次数也不在少数，但每次都败在像富力等城区发展商的手下；碧桂园首次参加广州城区的土地拍卖，则败在了广晟资产的手下。而早两年正式进入广州市场的万科集团，去年2月份竞得荔湾康王路地块、4月份又与中粮合作将海珠区一块土地收入囊中，加上通过土地二级市场取得的东风路项目，终于实现了广州万科多年来希望在广州中心城区开发的想法。
无论其原有的住宅开发模式是否已经开始转变，是否已经立意要向商业地产转营，2006年外围大发展商的种种动作表明，招牌挂的土地政策，已经或主动或被动地使他们悄悄发生着变化：从城市外围到中心城区，从拿大地块到拿小地块。（姚泳湫）
5 外地中介进入广州
继三年前天津顺驰扬言要在广州开100间分店后，去年，一些来自全国更多的大型中介商也以规模化扩张方式挺进广州市场。2006年6月，来自北京的“中大恒基”正式布点海珠，更扬言三年内要在广州完成布点120间地铺，2008年要成为广州行业的领跑者；9月，有深圳中介公司头号“铺王”之称的深圳创辉租售，悄然进入广州市场，短短两个月内已在广州开了50多间分行，大规模“围攻”广州市场，而且该集团还立下短期扩张目标，准备在2007年年初达到分行100间的规模。
外地公司抢滩广州市场，凭借雄厚的资金实力和规模化经营，为本地市场带来了更多的竞争和创意。像臻品地产、中大恒基等外地中介公司，都表示要把华南布点的重点城市定在广州。同时，一些外地大中介公司还表示将通过差异化经营和服务来吸引消费者，像某些专注做豪宅、某些专注做中价楼、某些专注做写字楼、某些专注做商铺等，这对消费者找寻中介公司来说将更加方便，广州二手楼市也会因此变得更成熟。
然而，外地中介公司进入广州市场都不约而同地采用了快速扩张、规模化经营的策略，让一些业界人士质疑其发展前景。广州二手中介市场“水深”，竞争环境也与其他城市截然不同，二手市场大部分房源与客户信息都被本地几大中介公司所占有，同时本地大中介对占领人才也有先天优势，种种限制因素令本地中型公司难以立足，外地中介难以产生品牌吸引力。而且，跨地区经营战线长，非巨额资金难以支撑。多年来，多家外地大型中介公司在广州市场至今都显得难展拳脚。因此，去年进入广州的外地大中介将如何发展，还待今年揭晓。（姚泳湫）
6 广州民企争相筹备上市
2006年以来，在房地产大调控环境下，银行银根进一步收紧，而预售监控账号监管日严，地价飞涨、土地出让金期限又缩短，发展拿地成本剧增，许多发展商为解决囊中羞涩、捉襟见肘的难题，纷纷各拓新途，千万百计拓展银行以外的融资渠道，加大融资规模。除了积极增发新股、引进增外基金外，不少广州发展商，特别是民营企业在进军国内上市道路艰难背景下，纷纷将眼光投向中国香港及美国等境外城市，筹备在海外上市。
2006年年中，碧桂园集团传出筹备香港上市消息，而且据称已进入关键阶段。而奥园集团有关负责人也曾在年底时向媒体宣布：“我们已完成红筹重组，正在向联交所提交文件，确定将于2007年9月在香港上市。”与此同时，从2004年开始就在香港成立分公司主要负责商业运作和资本运营，并盛传正筹备上市的美林基业集团，其董事长、总裁刘远炳在2006年年底接受媒体采访时也坦承，该公司已全面启动上市工作，正积极筹备在香港红筹上市，目前有关资料已上报商务部和银监会，具体时间和内容还没有定。另外，合景泰富等企业，也频传出筹备香港或者其他境外上市的消息。（李琳）
7 开发商拿地“大小通吃”
广州楼市经过了近20年的发展，市区住宅用地越来越少，开发商们对住宅用地需求越来越迫切。在去年，开发商们已经从原来只争“巨无霸”地块，变为有土地就“大小通吃”。
首先，广州大开发商们对规模巨大的“巨无霸”地块是必争无疑的。去年，广州市加大土地供应，一批市区内大型地块推出市场，每一块都引起了开发商们的争抢，导致地价连创新高。如去年4月底推出市场的白云种猪场地块，是当年首幅推出的大型住宅地块，竟然一下子引来了合生、中山雅居乐、珠江地产、中粮和万科、新加坡凯德置业、广东龙光集团、富力等15家开发商竞投。接着在下半年，广州推出的多幅大型住宅地块都引来广州各大开发商的竞投。金沙洲限户型比例地块有中海、广东龙光集团、富力、保利、越秀城建地产、万科中粮联合体等7大开发商报名参加；科学城两幅非限户型地块，有中海、保利、越秀城建、万科中粮联合体、碧桂园等广州地产巨头参加。
除了对大型地块感兴趣外，一些小面积的地块也成了开发商们竞抢的对象。如占地只有18451平方米的昌岗中路地块，却引来了力迅、利海集团、广电集团、祈福、万科、香港新恒基、华盛投资、富力和保利等13家开发商报名竞投。而这在以前的小型地块出让中是少之又少的。
开发商们拿地“大小通吃”的原因很简单，自2004年“8·31”土地大限开始，大批前置审批用地被收回，加上近两年广州大规模收回闲置用地，市场上的二手土地不断减少，开发商们手中的土地也开发得七七八八了，所以只能在一级土地市场公开竞投拿地。极少在一级土地市场露面的合生、碧桂园等大集团都参与竞投，足见开发商们手上的土地的确很少了。（黄颖）
8 大户型价格猛涨
2006年5月29日，“国十五条”出台。中央此次调控力度前所未有，特别要求地方政府保证套型建筑面积90平方米以下住房应占新审批、新开工的商品住房开发建设总面积的70%以上。加上此前国土资源部已发出紧急通知，要求各级政府从严土地管理，别墅类项目今后一律停止，低密度、大户型的高档住房土地供应也将受到“严格限制”。
就像一枚硬币有两面性。业界普遍认为，随着“国十五条”的实施，别墅、大户型洋房等高档住房货量，势必将在未来两三年内逐步减少，高档住宅的稀缺价值将进一步显现。而大户型供应量的大幅减少，势必推动豪宅成为抢手货，将受到投资客和具备一定购买力买家的追捧。有专家指出，“国十五条”有关措施并未波及换房群体对房屋特别是高档住房的需求。而这种自住兼有保值投资预期的强势需求，有望在高档住房更加稀缺的预期下加速释放。
数据显示，自“国十五条”颁布以来，广州别墅类产品价格一路飞涨，从2006年5月份7249元/平方米涨到7月份8208元/平方米，而8月份全市别墅价格更是突破万元大关，达到10481元/平方米。（李杰）
9 烂尾楼、烂尾地成香饽饽
2006年，广州市区众多的烂尾楼、烂尾地似乎已经是不太“棘手”的问题，由于楼价急升，土地升值，以往没人敢接手的烂尾楼、烂尾地在2006年甚至还成了香饽饽。
去年4月27日，有着3年烂尾历史的广州市竹丝岗烂尾楼项目以2250万元的底价拍出，成为广州市第一宗由外资收购的烂尾楼项目。据统计，广州141块烂尾地目前已有140块找到盘活方法，得以成功盘活的烂尾地约占75%。以往盘活的烂尾地项目，其中被小开发商拿去的就占了90%以上。但同时，记者也留意到，在新的市场形势下，大发展商也不放过任何有价值的烂尾地或者烂尾楼项目，2006年由大发展商收购后重新推出市场的烂尾楼，有富力院士庭、保利丰兴广场等。
业内人士认为，国家调整土地政策，土地供应收紧是“烂尾楼”变得抢手的一个原因。据介绍，一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年时间和数千万元资金，而其回报率却相当可观。还有，广州很多烂尾楼位于市中心繁华地段，交通便捷，且周边商业气氛浓郁。因此，烂尾楼地块对于现在的开发商来说是一大宝藏。（谢蔓）
10 银行为争房贷频出新招
去年，为了争夺住房按揭贷款这块优质贷款业务的蛋糕，广州的各大银行可以说频出新招，不仅急于扩充业务的“小行”，就连四大国有银行也加入到激烈的争夺中。“直客式”、“双周供”、“固定利率”、“加按”、“循环贷款”、“随时提前还贷”等，各种新推出的房贷优惠措施让人目不暇接。去年3月，深圳发展银行推出旨在让市民省更多利息的“双周供”业务。之后一石激起千层浪，到下半年，银行推出的新业务也越来越多，目的只有一个，就是吸引更多的房贷业务和客户。
据了解，去年市场上新推出的个人住房按揭产品已经有五六种之多。同时，包括农行、中行等国有银行在内，都在积极寻找优质开发商，主动提供未来的项目授信，并配套提供个人按揭贷款服务。银行的新业务大多都根据目前市场发展的新形式推出，例如针对国家不断加息，银行推出了固定利率房贷，就是在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额；针对利息越来越高，部分市民会考虑提前还贷，银行推出了随时提前还贷减免手续费等业务；在股市大热的情况下，让市民随时用房产抵押套现的“循环贷”业务也应运而生。
业内人士指出，一方面不断做大的房贷市场让银行同业都争先恐后，另一方面中国全面开放银行业，外资银行纷纷登陆，也使中资银行在各项服务方面不得不快马加鞭，提前抢占市场。
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