一、市场因素

1、宏观经济指标

今年一季度地区生产总值增长9.3%，生产总值达到882.78亿元。全社会固定资产投资共完成519.78亿元，比去年同期增长21.4%，其中房地产开发投资125.96亿元，增长3.1%。城镇居民人均可支配收入一季度累计达到7724.96元，比去年同期增长10.05%。

2、房地产市场经济指标

一季度土地购置费为29.68亿元同比下跌32.7%，商品房销售面积150.83万平米，同比增长15.9%，其中住宅成交146.27万平米，同比增长15.7%。

点评：一季度经济形势保持稳定发展，与去年同期相比出土地购置费出现负增长，其余各主要指标均有不同程度增长。这说明虽然经济形势保持乐观增长，但是在房地产开发方面，特别是土地购置方面各方表现依然十分谨慎，市场前景依然难以明确判断。

测评得分：9.31分

二、项目因素

1、项目动态特征

目前世茂滨江新城销售均价为15000元/㎡，主推3号楼，户型面积从93-273㎡之间。整个项目容积率为2.3，绿化率为60%。

2、项目自身配套特征

物业：第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司

学校：配建幼儿园

3、项目规划特征

世茂滨江新城目前主推三号楼

优势：a、24层以上可以看到江景。
      b、装修增加地暖及洁具采用品牌洁具，装修标准增加500元/㎡

劣势：a、户型面积过大，总价过高
      b、三号楼距离高架仅五十米，存在噪音污染
      c、三号楼在小区中距离江边最远，观景视野存在一定干扰

4、同片区项目特征

世茂滨江新城周边仅有皇冠钻石双星及南京锋尚国际公寓两个项目，从项目特征看，这两个项目与世茂滨江新城均有较大差异;其中因此皇冠钻石双星物业类型为普通住宅，毛坯交付，南京锋尚国际公寓为高级公寓物业，交付标准为精装修，因此两个项目在售价上存在一定区别，目前皇冠钻石双星均价为10000元/平米，南京锋尚国际公寓为25000元/平米。

点评：该楼盘目前销售价格在片区内属于偏高水平，本次推出的大户型虽然有部分100平米以下户型，但主力户型依然是大户型，所以销售总价过高。 另一方面3号楼在小区中所处位置不甚理想，特别是距离高架仅有五十米，对居住的舒适性存在一定印象，因此对世茂滨江新城在该项的得分存在较大影响。

测评得分：5.14分

三、区域因素

1、项目周边配套特征
医院：江苏省妇幼保健医院,江苏省人民医院,海军414医院,南京医科大学第二附属医院,下关医院
银行：中国银行（姜家园）,农业银行 （热河南路） ,交通银行（大桥南路） ,工商银行（渡江纪念碑） ,交通银行（热河南路）,建设银行（热河南路）,建设银行（定淮门大街）
超市：家乐福 （ 大桥南路 ）,苏果（定淮门大街）,金润发（草场门大街）,联华便利（热河南路),苏果（热河南路）
学校：十二中学本部,多伦路小学,姜家园小学,天妃宫小学

2、项目交通环境特征
世茂滨江新城位于下关区南通路99号，主要的公交线路有57、307路等。由于位于主城区，在出行上具有较大优势，但是作为以私家车代步的业主而言，道路通行情况一般。

3、房价租金比特征
租金水平：41.92元/月·㎡
注：租金水平抽取40个标准样本，加权计算所得
房价租金比：358

4、房价特征

世茂滨江新城自05年开盘以来至07年11月房价均为出现较大幅度波动，但是07年12月开始房价受市场及项目自身销售影响出现加大波动，其价格最高峰期间曾达到17000元/平米，但是至2009年3月价格回落至12000元/平米。从整体价格走势看，世茂滨江新城房价呈现上升走势，但房价变动因素较大，房价存在不稳定性。

点评：世茂滨江新城在区域因素方面具有一定优势，由于位于主城，因此各项配套较为齐全，但是从周边环境的考察分析，与项目定位存在较大冲突，对项目品质存在一定影响。而价格方面虽在07年-08年上半年间存在快速上扬势头，但是房价存在快速上扬快速下跌的情况，且项目受市场因素影响过大，因此不稳定性较高。另一方面房价租金比比值过高，说明租金水平过低，长期投资回报收益过慢，因此做为投资性购房时需谨慎对待。

测评得分：6.9分

四、企业因素

世茂集团是一家国际性、综合性的投资集团，集团业务涉及房地产、旅游、酒店、百货、进出口贸易等多个领域，目前拥有沪港三间上市公司。

点评：世茂集团是一家具有相当实力的品牌企业因此在企业因素中为世茂滨江新城的测评增加了相当的得分，其企业实力不容忽视。

测评得分：8分

五、总评

世茂滨江新城在企业资质、项目周边配套及交通环境上具有相当优势，但是产品定位于豪宅其销售价格在片区内处于偏高水平，而且从项目目前所处区位看，并没有成为南京主要的高端居住区因此在一定程度上影响了该项目的可购买价值。另一方面，此次推出的三号楼虽然在装修上做出了相应的升级，但是在景观及居住环境等个体因素上不如之前推出的房源，因此对产品品质存在影响。加之目前经济环境并不如想象的那么理想，且从世茂滨江新城销售以来的价格走势看，存在较大的不稳定因素，因此在对于购买此项目我们建议谨慎购买。

总评得分：6.83分