chenxi8523的博客http://blog.soufun.com/blog_20520088.htm2008-9-6 8:04:29SOUFUNBLOGzh-cnCopyright 1996 - 2007 SOUFUN Inc. All Rights Reserved.2008-5-11 19:14:04和同事相处的30个原则http://blog.soufun.com/20520088/1984459/articledetail.htm
标签：相处 原则 | 

     1.无论发生什么事情，都要首先想到自己是不是做错了。如果自己没错（那是不可能的），那么就站在对方的角度，体验一下对方的感觉。

    　　2.让自己去适应环境，因为环境永远不会来适应你。即使这是一个非常非常痛苦的过程。

    　　3.大方一点。不会大方就学大方一点。如果大方真的会让你很心疼，那就装大方一点。

    　　4.低调一点，低调一点，再低调一点（要比临时工还要低调，可能在别人眼中你还不如一个干了几年的临时工呢）。

    　　5.嘴要甜，平常不要吝惜你的喝彩声。（会夸奖人。好的夸奖，会让人产生愉悦感，但不要过头到令人反感。）

    　　6.如果你觉得最近一段时间工作顺利的不得了，那你就要加小心了。

    　　7.有礼貌。打招呼时要看着对方的眼睛。以长辈的称呼和年纪大的人沟通，因为你就是不折不扣小子辈。

    　　8.少说多做。言多必失，人多的场合少说话。

    　　9.不要把别人的好，视为理所当然，要知道感恩。

    　　10.手高眼低。

    　　11.遵守时间，但不要期望别人也遵守时间。

    　　12.信首诺言，但不要轻易许诺。更不要把别人对你的承诺一直记在心上并信以为真。

    　　13.不要向同事借钱，如果借了，那么一定要准时还。

    　　14.不要借钱给同事，如果不得不借，那么就当送给他好了。

    　　15.不要推脱责任（即使是别人的责任。偶尔承担一次你会死啊？）。

    　　16.在一个同事的后面不要说另一个同事的坏话。要坚持在背后说别人好话，别担心这好话传不到当事人耳朵里。如果有人在你面前说某人坏话时，你要微笑。

    　　17.避免和同事公开对立（包括公开提出反对意见，激烈的更不可取）。

    　　18.经常帮助别人，但是不能让被帮的人觉得理所应当。

    　　19.说实话会让你倒大霉。

    　　20.对事不对人；或对事无情，对人要有情；或做人第一，做事其次。

    　　21.经常检查自己是不是又自负了，又骄傲了，又看不起别人了。（即使你有通天之才没有别人的合作和帮助也是白搭）

    　　22.忍耐是人生的必修课。（要忍耐一生的啊，有的人一辈子到死这门功课也不及格）

    　　23.新到一个地方，不要急于融入到其中哪个圈子里去。等到了足够的时间，属于你的那个圈子会自动接纳你。

    　　24.有一颗平常心。没什么大不了的，好事要往坏处想，坏事要往好处想。

    　　25.尽量不要发生办公室恋情，如果实在避免不了，那就在办公室避免任何形式的身体接触，包括眼神。

    　　26.会拍马屁（这是和顶头上司沟通的重要途径之一），但小心不要弄脏手。切忌用舌头去舔马屁。

    　　27.资历非常重要。不要和老家伙们耍心眼斗法，否则你回死得很难看的。

    　　28.好心有时不会有好结果，但不能因此而灰心。

    　　29.待上以敬，待下以宽。

    　　30.如果你带领一个团队，在总结工作时要把错误都揽在自己身上，把功劳都记在下属身上。当上司和下属同时在场时要记得及时表扬你的下属。批评人的时候一定要在只有你们两个人的情况下才能进行。

]]>chenxi8523http://blog.soufun.com/20520088/1984459/articledetail.htm#comment2008-5-12 13:22:51http://blog.soufun.com/blog_20520088.htm| 一个男人买不起房，女友的暴笑台词~~~~http://blog.soufun.com/20520088/1984447/articledetail.htm 一个男人买不起房，女友的暴笑台词~~~~
标签：一个男人买不起房 女友的暴笑台词 | 

    一个男人买不起房，女友的暴笑台词~~~~


    男人说：“亲爱的，俺的钱目前不够买房子，咱俩也老大不小了，我们还是先领证结婚吧！都是我赚钱少，没能耐，以后我会玩命赚钱的，行吗？”
    以下是女方几个版本的回答：

    周星驰版：
    你在跟我说话吗？不是跟我说的吧，认错人啦。我是一个感情很现实的人，，一个感情很现实的人如果和一个没有房子的人结婚的话，将会变得感情有缺陷，一个感情有缺陷的人，你就算永远的拥有她，也是没用的，所以没房子我不结婚，走了先。

    琼瑶版：
    你怎么能这样责备自己呢？你没有错。听着你这样无情的责备自己，我真的很心痛。虽然没有房子对我来说是一种折磨和煎熬，但是我愿意把煎熬当作幸福去感受，因为我一百个一千个一万个的爱你。

    古龙版：
    女人面如死灰：“你终于说出来了。”
    男人：“是。”
    女人：“原以为我们处得这样好你不会这么说。”
    男人：“我说了。”
    女人：“没有商量的余地了吗？”
    男人：“是。”
    女人：“你不该说。”说罢一个乾坤猫爪将男人的手表取走，不见了踪影，空气中传来：“物归原主，分手！”

    林黛玉版：
    女人梨花带雨地哭了起来，哭得飞沙走石；昏天暗地，哭得哽咽着说：“哥哥还是找个有金有银；有权有势；有房有车的大户小姐娶了吧，也免得和我这苦命女人受苦... ...”

    赵本山版：
    有道是十二级台风不是吹的，四川盆地不是推的，喜马拉雅山不是堆的，葫芦岛也不是勒的，我脸上两个小酒坑儿也不是锥的。想让我没房子和你结婚，那是不可能的！

    范伟版：
    你这么一说吧，我还真要仔细看看你，从头到脚，从裤子到袄，从心灵到外表，都觉得你是开玩笑呢，你是在忽悠我吧，愚昧，太愚昧！你老愚昧了你！知道不

]]>chenxi8523http://blog.soufun.com/20520088/1984447/articledetail.htm#comment2008-5-12 13:20:01http://blog.soufun.com/blog_20520088.htm后现代婆婆致80后儿媳的信http://blog.soufun.com/20520088/1984435/articledetail.htm2008-4-22 9:52:41| 后现代婆婆致80后儿媳的信
标签：买房 | 
    亲爱的媳妇：你好！
    　　在你即将与我的儿子组成新家庭的前夕，为了今后若干年家庭的安定团结，希望我们能够就相关一些问题交换一下意见。
    　　一，经济问题：所谓经济基础决定上层建筑。我们首先来谈一谈这个问题。
    　　1 我儿子名校毕业，现在看来就算换工作，也基本不用担心经济问题。他现在年收入xx万以上。我想，按照北京现在的生活水平，在不负担贷款及房租的情况下，你们两个人生活应该是够了。这个打算是基于你不工作的基础上的。如果你有你喜欢的工作，我为你高兴；如果你有收入好的工作，我更为你骄傲；你们的生活品质也会得到相应的提高；如果你没有工作，我也没有任何意见，男人养家是天经地义，你只管玩得开心就好。作为婆婆我非常支持。
    　　2 作为我们老人，在今后的日子里也不会向你们伸手的，我们辛苦大半辈子，挣得足够我们的开销了。在这一点上，不劳你们费心，希望你们把所有的收入都用来建设你们的小家庭，建设得越来越好。
    　　3 我和他爸养了他20多年，不求回报，也不用你们给什么生活费什么的，但是我们将不会就你们的生活再提供经济支持，希望你们能够自力更生，愉快生活。
    　　4 你的家庭养育了你，你应该满怀感激之情。你的家庭没有养育我的儿子，所以请你们不要希望他对于你的家庭有所回馈。如果他基于对你的爱情和对你家人的敬重愿意承担相应的责任，我也理解并且非常支持。但是我和他爸爸将不会有任何经济上的帮助。这一点请你谅解。当然，如果你的娘家实力比我们还雄厚的话，我们也不会对你的娘家要求任何经济上的帮助的。我们说到做到。
    　　5 我们的资产和有价证券将会有律师陪樵诠ごΦ墓は陆幸胖龅闹贫Ｎ颐腔岚岩挪旁诙雍退镒拥拿拢倍硬辉谑溃锉参绰?0岁时，这部分资金将由专人托管，并有律师监督。你将不会有机会接触到我们的资产。当然你对于我们的房屋是有居住权的。希望你对于我们的决定表示支持，毕竟我儿子今后后挣得全是你们二人的，我们也绝不会惦记。
    　　二，房子问题：
    　　1 你们居住的房子我们会提供，保证商品房，四环以里，130平米以上，社区成熟。房子的购买在合理的价格范围内尽量以你们的意见为主。但是房产证上将不会有你的名字，所以也请你尽量不要在里面接待你的远方的客人。装修及家电给你们xx万的预算，希望你们心疼我们，尽量节约，以发票价格实报实销。装修的时候我会尽量控制自己，不发表任何意见，因为我十分理解媳妇对于婆婆提出装修意见时的反感情绪，而且我也同意。
    　　2 你们居住的房子我们将保留一套钥匙，主要是为了你们没带钥匙后或有突发事件(如漏水，跑电)的准备。我以人格向你发誓，在没有经你们同意的情况下，决不会擅自进入你们居住的房子。而且我们也不会不打招呼就去拜访你们。
    　　3 我们居住的房子你们手里也会有一套钥匙，功能同上。随时欢迎你们来，午夜或凌晨能免则免。保姆总在家，也不怕活没人干。
    　　4 以后你们买了自己的房子，我们将会视情况提供一定额度的祝贺表示心意，除此之外我们将不会指手画脚发表任何意见。

    　三，日常相处关系问题：
    　　1 儿子是我亲生的，是我血脉的延续，我不可能爱你超过爱他。请你谨记这一点。但你同时也是这世界上除了我老伴和儿子最亲的人，因此当你和外人有任何的冲突时(不管是你的亲人、朋友、同学、同事还是来自于我家的亲朋好友)，我将坚定地站在你这一边。
    　　2 请你要理解，儿子再怎么不好，他在我眼里始终是那个躺在摇篮里的可爱宝宝，是那个满脸泥水的顽皮小男孩，而你在我眼里一出现就是个成熟懂事的大姑娘。因此我总会觉得儿子是容易被原谅的。这一点十分不好意思，但我想当你做了母亲就会理解。因此我会尽量在你们有争执的时候偏向你(儿子是亲生的不会记仇)但请你尽量少对我讲那小子的不是,好吗？
    　　3 儿子是我生的，我会在你们结婚前尽量客观地把我眼中的他――尤其是缺点部分和你交流一下。但另一方面，丈夫是你挑的，你们结婚以后他的思想教育工作就与我无关了，请你自行进行后期改造，我不会帮忙也不会阻挠的
    　　4 对于你，毕竟不是我亲生女儿，我会首先做到尊重，希望能进一步喜欢。你如果有一些什么我看不惯或不喜欢的，如果不关我事，我会闭嘴。如果关我事，我会尽量委婉的与你交换意见，希望我们能得到共识。
    　　5 对于我，希望你尊重，如果能喜爱就更好。我如果有一些什么你看不惯或不喜欢的，如果不关你事，请你会闭嘴。如果关你事，请你不要在第三人面前表达，在我们独处的时候请直接坦白对我讲，我们找出合理的解决方案。
    　　四，日常生活问题：我们毕竟不是一家人，没有共同生活的经历，因此总会有磕碰，希望我们能共同遵守以下原则：
    　　1 我家有保姆，因此你来我家时不用干活，不过如果你愿意在开饭时摆摆筷子我会非常开心的。　　
    　　2 你家有没有保姆我不管，但是当我们去你家的时候我是不会帮忙干活的。你要是嫌麻烦，我请你们出去吃饭倒是没问题。
    　　3 在我的家里，请你遵守我的生活习惯和卫生标准。
    　　4 在你的家里，我会尊重你们的生活习惯(年轻人要是喜欢乱七八糟，我就当看不见好了)。不说三道四，指手画脚。
    　　5 在其他的场合，希望你在合理范围内尽量让着我，如果我做了讨厌的事或不合时宜的事你也可以直说。
    　　6 每年春节、中秋、五一、十一四个大节请你们做如下安排：如果前夜在我家，正日子请去你娘家，如果前夜在你娘家，过节当日请来我家，循环往返，公平安排。
    　　五，孩子问题：
    　　1 以后有了孩子，你做月子我不想管，主要是产妇情绪不稳容易拌嘴，伤了和气就不太好了。我会给你雇一个月嫂，雇一个保姆，人请你事先选好，我来付钱。我每隔一天会去一次帮忙采购，如果对我买的东西及品牌有异议的话，请你列出单子，我会照买。如果你的母亲愿意来照顾你的话，保姆月嫂我照雇，另外负担你母亲的费用。
    　　2 我支持母乳喂养，我支持孩子每天洗澡，我支持年轻点要……但是一切以你的意愿为重。不过建议你以医生的意见为重。
    　　3 孩子的教育问题我觉得是最易引起矛盾的。在我承认最终决定权在你们的手上的前提下，希望我们充分讨论，请教专家，尊重科学，以安全为前提，以培养一个正直的人为目的，健康成长。　
    　　六，两家相处问题：
    　　这真是一个沉重的话题，我实在不想多谈，但根据我以前的惨痛经历，还是先说的好：总的意见就是：多玩乐，少共事，经济互相不往来，关系互相不借用。如果两家旗鼓相当，以期多多玩乐倒是好伴，如果条件相差太远，最好两家少来往(我不是嫌贫爱富，要是你娘家十分显赫，我们其实也没有什么共同话题)。
    　　综上所述，亲爱的媳妇，如果我们能共同遵守，相信我们能快乐相处，其乐融融。
    　　最后祝你们小家和美，好好过日子。
    　　　　                             ――你未来的：婆婆 

]]>chenxi8523http://blog.soufun.com/20520088/1984435/articledetail.htm#comment2008-5-12 13:16:16http://blog.soufun.com/blog_20520088.htm销售技巧http://blog.soufun.com/20520088/1984394/articledetail.htm

   谈起二手房销售技巧，不少客户总有这样一个概念：他好像老在骗我，尤其是事后，当自己对已购买的房屋哪怕有一点点的不满意，这种感觉就会愈加深刻。而有些销售人员常因为对一些销售技巧的运用而深感内疚：我这样做究竟对不对？
   任何一套房子也不可能十全十美，即使它地点好、规划好、房型好、得房率又高，环境也不错……但它必然有一点让人无法接受，那就是价格高。因为没有一个开发商或房东会在房子畅销的情况下低价倾销的。同样，世界上也没有一套房子是卖不出去的，只要它的价格足够低，能够与客户心理价位相一致，必定有它的市场。而不少销售人员往往觉得自己手中的房源不是最好的而认为竭力推销是不道德的，当房子销售不畅时使用销售技巧更加觉得是在“助纣为虐”，这是错误的想法。任何一套房子都有它所对应的价格，它所对应的客户，只要你为这样的产品找到这样的客户，销售技巧的运用是理所当然的事。
   销售时，往往碰到这样的问题，客户对房子已经有70%认可度，但附近地区有一套相似的房子让他犹豫不决，而且这套房子在某些方面的确优于我们。此时，作为一个销售人员该不该运用销售技巧推荐自己所拥有的这套房源呢？一般情况下，促销自己的房源是一件自然而然的事，但是这套房子与那套房子不可能有十分悬殊的差别。选择这个或选择那个，并没有给客户带来太多的不同。况且，有时候这种差别是来自不同角色在主观上的理解。自然，如果两套房子相差很大，大到足以给客户带来显而易见的影响时，推荐好的产品是职业道德的基本要求。
必须特别强调的是，对销售技巧的运用，始终是建立在客户对产品70%的认可程度上的，任何违背客户意愿，随意玩弄手法的行为必定会遭到惩处。同样，对销售技巧一味地忌讳，认为是洪水猛兽的想法也必定是可笑的。


谈判的技巧—如何明确客人意向

 在任何谈判开始之前，首先要明确客人的意向，客人是否明确自己的选择，是否还在比较，是否还需要你进行再次的肯定。

1、    善听善问

当客人不善于表达自己的意向时，我们用什么方式去了解他心目中的想法？我们通过以不同方式向客人发问，从中了解客人的意向和需求。

2、集中谈判   多次肯定

客：[反正A单位25万我一定可以落实。不过，上次看的B单位也不错，B单位现在卖多少钱……]

※要落实客人的最终意向，如果客人还在比较，客人很快便会对所有单位都失去购买欲。在客人“落诚意金”后，不可将客人置之不理，应多与客人沟通，肯定他的选择，以免客人会后悔并终止成交。

※诚意金是我们成交的试金石，如何说服客户交付“诚意金”：

（1） 如推盘的目的性很强，应在约睇楼周边期间为收取，“诚意金”作一定的铺垫；

（2） 先向客人分析客人现时的回价是无法成交的；

（3） 只要有其他的客人出价比现有客人高均能成交；

（4） 业主可以自行选择价高的买家；

（5） 诚意金可暂时将该单位封盘，减少竞争的机会，同时也避免业主反价；

（6） 诚意金能了解业主的底价，并能争取尽快成交；

（7） 诚意金是帮助客人低价购房的有效手段，而并非减轻中介工作的工具。

3、一次落实条件及要求    先易后难

 你认为在房屋交易中，除了楼价外，还有什么可成为你谈判的筹码？切忌条件分开多次落实，需一次性明确客人的要求。

税费；业主维修基金；交楼时间；租约；一次性付款；一次性付整年租约；免租期；是否已交楼，何时交接；产权是否可交易。当双方的交易价格各不退让的时候，我们可先落实其他的条件，如上述所提到的税费等。但这些条件必须在谈判之前以书面形式一次性落实好，以免在谈判过程中失利。

4、大胆还价

（1） 还价先讲优点，再暗示缺点；

（2） 还价要有理由；

(3） 多利用个案。

5、引导清晰

   当客人明确自己的购买时，他希望对整个谈判及交易的过程有清晰的了解（即知情权），否则，他会对我们的流程产生设防。故此，在谈判过程中要客户明白我们的工作程序，减少客人不必要的恐惧和设防。当收了客人的诚意金后，应与客人保持联系。

营：[陈先生，我会对你的出售条件进行书面上的确认以便客人了解你的意向，当条件达成共识后，我们便会邀请双方前来签署三方合约，然后由我们办理相关的交易手续。]

客：[哦！我明白了，现在我落实我的条件是吧]

谈判的技巧—如何说服客人

6、利益汇总法

   利益汇总法是在营销当中最常用的方法。是把先前向客户介绍的各项利益，特别是获得客户认同的那部分，一起汇总，扼要地再提醒客户，在加重客户对利益的感受。同时向客户要求明确成交的意向。

营：[吴生，这个单位景致好，房间的布局合理，地处滨江东豪宅氏，你之前也说这边楼价是最贵的，现在难得业主愿意蚀让，每平方比市价低了￥1500元，是个很得的机会，不如到我们公司看看我们为你做的投资方案，以作详细的预算！]

※诫途说服客人是，不要运用过多的专业述语，这样拉远你与客人的距离。

※重复客人对你所详过后详，加强肯定，突出成交的利益。

※利益展示要具体化，将具体的数字展示给客人。

※不要直接向客人提出成交的要求，这会让客人犹豫，要帮客人圆场。

7、讯息对比

（1）一手楼与二手楼对比

（2）二手楼与二手楼对比（如大单位一般单价较低，小单位一般总价较吸引）

（3）行情对比（如东山区楼盘一般比较唐楼要贵一赔有多、租赁回报率等）

（4）规划走势，新楼盘对周边楼盘的辐射。

对客人来说，最具说服力的并非你本人，而是你所掌握的资讯。

[陈先生，现时楼价暴涨时期，很多客人都持观望态度，不太愿意睇楼，如果你愿意将楼价适当高低，可吸引多些客人睇楼，我们才有机会为你服务！]

[刘先生，客人都会货比三家，前三天我的同事以25万购买了你所在花园的一个中层单位，带有标准的装修，你应该将价格高速一下，尽量接近市场价。]

[李太，这个花园在其他行家登报售价都要30万，推荐给你的已经是笋盘了，如果你不去看看，便错过了一个大好机会。]

客：[但现在广告登那边一手也也只卖￥4000元/㎡，各二手也差不多……]

营：[你说XX花园二期，我昨天带客人去看过，￥4000元仅此一个4楼的单位，是向路面的毛坯房，如座向和户型较好的均价要￥4800元/㎡。]

8、自我认同

   试想想，当你发现某产品的存在的缺点，你是否仍然乐于推介给他人呢？每位消费者的价值观和消费观都有所不同，作为专业的中介，应持着客观的态度去对待任何物业的缺点，并以专业的态度向你的客人作出推介。

9、化赖为零

[陈先，既然你这么喜欢这个单位，不要差那么一点，每月月供才多一百几十块，就可以住一套好单位了。]

※将不到价的部分化为月供，让客人的价格差距软化。

10、利益对比法

营：[业主已经亏很多，赚少￥1000元可能无所谓，再亏多￥1000元会很惨的。]

营：[业主初初是放价￥40万元的，是经过半个月的不断游说才愿意以￥35万元出售，我们已经为你压了￥5万元了，陈先，我们一直在为你争取。]

营：[李太，随着楼龄增长，房屋会产生折旧，现时的小区建设越加完善，交通网络越加理想，旧的楼宇会加快快贬值的。]

营：[现时供款是先付息再付本，陈生，你现时供了两年，正处于付息阶段，如早两个月出售所省的利息都可以抵楼价啦！资金回笼后你可以利用其再投资，收益何止这一两万呀！]

11、煸情法

营：[陈生，你都劳碌了这么久，是时候住这个好的单位享受下啦，你不为你着想，也为你家人着想下，你想想，楼下的小区又有游乐场，你的儿子在下面玩多开心呀！]

12、建议危机

营：[陈生，我刚和业主谈过了，但对我好像很冷谈，字里行间说过有其他中介给了个好价，所以对我的还没什么反应。]

营：[客人过后后悔！]

13、善于部署（针对有差额的情况）

※要懂得多跑几个来回，让客人感觉到你在不断为他争取利益。

不要期望你的一个电话，可使你的客人有较大的让步。在谈判中做好部署，都会使谈判在你的掌握之内，最终水到渠成。

客：[这个单位我比较满意，但要33万才考虑，佣金我只给2%。]

业主底价32万，1%的佣金

营：[陈先生，（客），这样吧，你先落实购买的条件。我尽量帮你争取你要的价钱]

营：[李阿姨（业主），如果我们帮你争取多5000元楼价，你可否考虑给足2％的佣金呢？

营：[陈先生，我们公司规定买方成功交易是要给3％的佣金的，现在你只给2％，我很难向公司交待，这样吧，不如你确认一下，如果我能帮你争取到32.5万，你愿意给3％，那就说明是你愿意给的，只是看我们有没有能力要，好吗？]


谈判的技巧－如何要求成交

1、多次成交（成交的原则）

很少交易在第一次尝试成交就取得成功，聪明的你应准备好几次成交的步骤，一般来说，应该至少尝试五次成交，因为每位客户面临重要抉择时，都有举步为艰的感觉，心情一直摇晃不定，所以应该给他五次下决定的机会，但必须注意：

1、  灵活变化。不要重复相同的成交方法，这样使客人感到厌烦，需要用不同的成交技巧，提出不同的问题。

2、  运用激励故事。可以运用已成交客户的回馈，甚至以前的客人对你的感激等，使他设身处地的思考。
2、逐点成交法

在众多案例中不难发现，营业员非常谨慎，对双方的每一次让步都以书面的形式进行落实。作为专业的中介，应养成良好的工作习惯，否则，一切皆可能成空。

营：[….陈生，不如每人让一步，取个折中价，然后我再努力帮你争取。]

营：[李生，不如你先落实出售的条件，好让我们和客人说，客人都希望知道你的意向。]

3、试探成交

假设谈判至某阶段，客户应该已愿意成交，而用试探的方式企图成交，只要认为时机成熟，就可采取“试探成交”，因为若试探不成功，客户必然会说出目前仍不能同意成交的理由（即异议），此时，可使用异议的技巧，进一步解除隐藏在客户的内心的异议，能让你早日达至成交。

营：[现时此楼盘有不少客户希望复睇，因为价钱比较笋。陈生，你和你太太是否使用公积金贷款多少钱，我帮你请评估公司过来做初步的估计？]

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