完善房地产法治,构建诚信公平社会

贵州律师——贵州省社会科学院法学研究所  任永强

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房屋是人类的生活必需品,居者有其房是各国公民的希望,也是各国政府和人民的奋斗目标。住房状况，反映社会公平和考量政府能力，是检验一个社会是否是和谐的一个重要指标。可以这样说，目前不断上涨的房价，已使房开商和购房者的利益处于极不平衡的状态，是与构建社会主义和谐社会的目标相背离的，这是党和国家开展房地产市场均整顿的动因，房地产市场整顿是党中央、国务院构建社会主义的重要举措之一。因此，应从战略高度认识房地产市场整顿工作。笔者认为，只有不断完善我国的房地产法律制度，加大房地产执法力度，才能构建诚信公平社会。

    一、房开用地，依法不属于国家建设用地范围，不应强制征用城乡居民农民土地用于房开，房品房用地应由双方用协商方式，用招拍挂的手段确定地价。多年来，一些房开商利用法律规定的模糊，采用狐假虎威的手段，以国家建设用地所需为借口，低价强制性征用城乡土地，获取不义之财。《物权法》的颁布，已经明确房开用地，不属于国家建设用地范围，今后任何单位和个人不能以国家建设用地为借口，低价强制性征用城乡土地用于房开。

二、拆迁补偿应体现公开、公平、公正的社会主义法治原则。多年来，在少数地方，拆迁方案、程序、补偿标准等，既不公开也不公正，该合理补偿的不合理补偿，该回迁安置的不回迁安置，该按时交房的不按时交房，致使房地产业在这些地方成为公认的最不诚信，最不公平的产业。随着《物权法》等相关法律法规政策的颁布实施，野蛮拆迁，显失公平补偿等让少数不法房开商获取不义之财的方式，将被视为违法，法律将会还人民一个公平。但写在纸上的权利，只是理论的权利，人民要实现法律方赋予的权利，还需用具体的行动，依法维护和主张自己的合法权利。

三、公布商品房成本，既是国家税收制度的必然要求，也是确保商品房消费者权益的具体体现。令人费解和让人感到搞笑的是，确定一合几十元的药品价，都要向主管部门报送成本，审核定价，而销售一套数十万甚至数百万的房屋，却不需要报送成本，申报定价。试问，中国现行的房价的定价机制公平合理吗？符合构建社会主义和谐社会的要求吗？有人以公布房屋成本侵害了房开商的商业秘密，涉嫌违法为由，拒不公布房屋成本。笔者认为提出此种观点的人是对法律的无知呢？还是老谋深算？还是怕查出偷税和行贿行为？其实从我国税法和房地产会计管理规范的相关规定，已经表明，如实申报真实的房开成本，是房开商的一项法定义务。我国税法和相关法规，同样执行的是公平、公开、公正的法治原则。同时，从我国消法关于保护消费者知情权等规定看，房开商也应当公布房开成本，有关部门也应审定房开成本，以使确定准确的纳税金额和合理的商品房销售价格。我国繁荣的房地产市场与房地产税收入不成比例的现象说明，我国房地产税制，是一个急需加强的领域，是纪检和人民检察院应加大查处力度的一个重点领域。

四、必须依法加强对商品房预付款和按揭贷款以及维修基金的监管，才能保障购房人的合法权益，确立健康公平的房地产市场秩序。从我国金融和房地产法律政策规定看，无论是我国的金融主管机关，还是房地产主管部门，均有监督房开商对商品房预付款、维修基金专款专用，存入指定账户的权利和义务，但购房人交付的预付款和维修基金被挪用的事还是比比皆是，在一些地方，挪用建房资金而不能交付房屋的情况比较突出。报道称，某一省会城市房开商代收的维修基金上交到专用账户的比例不到六成，大量被挪用，这显然存在着严重的渎职犯罪行为。笔者强烈建议纪检机关和人民检察院予以高度关注，开展专项侦查活动。笔者强烈建议立即取消由房开商代收维修基金的规定，并对建房资金进行严格监管。

2007年5月