吴梓境：北京房价没有“深圳式泡沫”

      北京房地产市场到底有没有泡沫没有人说得清，但是深圳房市是存在泡沫的。

      对于经济“泡沫”的真正研究应该起源于Blanchard和Fischer给出的理性泡沫的明确定义，根据Blanchard和Fischer的鞅理论，我们无法排除房地产市场存在泡沫的可能性，基于此中国很多学者开始了对于房地产泡沫形成机理的研究。

      贾生华（2007）通过多种回归检验认为房地产泡沫是由于投资者预期所引起的资产价格相对于基本价值的非平稳偏离;胡健颖（2006）则认为中国房地产价格上升是由经济基本因素和投机成分共同驱动的;吴唤群（2008）也认为房地产过热及其泡沫产生的“根本原因是住房的过度投资。”清华大学房地产研究中心刘洪玉从供给变量因素角度对房地产市场价格及其调控进行了深入分析，经过研究认为“房地产价格的大小是由房地产市场本身确定的，政府对土地出让市场进行调控，主要的调控指标不应该是地价，而是土地出让量”，首次将土地出让量作为宏观调控的重要指标。

      通过对“泡沫”一词最早来源研究发现，无论是1636—1637年发生在荷兰的郁金香狂热还是十八世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”以及伦敦出现的“南海泡沫”等事件，其共同点在与“泡沫”的形成严重依赖大量的非理性交易，也就是说是由于虚拟需求过度膨胀导致价格水平相对于理论价格非平稳上涨，“买”是为了“卖”赚取差价。

      基于此，房地产市场中判断价格泡沫的一项重要指标就是房屋交易量及交易规模，即通常我们所说的二手房市场。如果二手房市场比较繁荣并不是一件坏事，它有助于房价理性回归，有助于判断房地产市场真实走势，但是如果二手房市场过于庞大也说明房屋再次交易量增多，炒房现象存在，极容易产生价格泡沫。

      上图是今年上半年北京住宅成交量周总表，通过图中数据可以发现北京二手房市场小于一手房市场且相对平稳。这说明北京房地产二次交易规模不大，二次交易始终处于相对平稳状态。没有大量的二手交易并不能说明北京房地产市场不存在价格泡沫，但是可以肯定的是北京房地产市场价格泡沫处于安全区。杨帆认为房地产价格泡沫可分为安全区、警戒区、危险区和严重危险区，在危险区与严重危险区泡沫难逃破裂，但是安全区泡沫可维持，警戒区泡沫可膨胀到危险区，也可以收缩到安全区。

      但是深圳就没有真么幸运了，其今年二手房交易量远远大于一手房交易量，并且二次交易极其不平稳，这就说明房屋炒作规模较高，房地产价格泡沫必然存在。面对如此之高的房地产二次交易规模，深圳房地产泡沫在今年遭遇了破裂的结局，在全国房地产市场相对冷清的气氛下，深证房地产价格首先下跌，并且下跌幅度堪称全国第一。

      房地产市场需要理性，很多前辈批评小吴只坐在空调房里乱论中国房市。其实，很多宏观经济走势必须通过数据的调查与分析才能够得出，小吴也走访了很多地区，调查了许多项目才会得出很多结论的。北京的房地产市场并不是大家想象的那般泡沫膨胀，其实北京房地产市场才刚刚处于发展期，我们需要建立健全的住房保障制度、商品房销售制度、土地保护制度以及房产交易制度，在这样健全的制度保护下北京的房地产市场才能够走向成熟，否则如果在今年全国经济相对低迷的大局下北京房价人为制造暴跌的话，北京的房地产市场很难走向成熟。

      由于数据缺乏，小吴这里只评论了深圳和北京的房地产市场，现在小吴正在上海，打算利用7月份一个月时间调研上海、杭州、义乌房地产市场情况，对长三角地区一、二、三线城市做房地产价格泡沫实证分析，也希望能够有机会与长三角地区搜房博友沟通交流。