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新兴社区商业投资 (2010-2-22 23:31:28) [发送到微博]

分类：商圈分析　标签：社区商业新社区开店底商 |

前两天到北京华联武夷店，虽然是个小商业，但是作为社区商业感觉定位还是不错的，值得借鉴：

我觉得这个区域算是新兴区域，有一定的代表性，就写一下自己的体会：

新兴社区与传统社区相比一般有如下的不同：

区域：

位于城市新开发的区域，周边基础设施配套相对不完善。

居民：

居民多是在城市核心区工作，小区成了“睡”城。

交通：

一般来说道路都是新修的，自驾车没问题，而公共交通虽然没有那么方便，但是也够用，只是晚上有些不便。

潜力：

在未来有发展潜力的地方。因为这样的地方才值得投资。

虽然规划上面可能是未来的城市级功能核心区，但是在快也要等几年，而且未来的变化比较大，不好摸，因此就针对现状看看适合做什么样的投资。

投资商业地产的话，你心理上需要有长期投资的准备，而金钱上也需要有一定时间养房的准备，因为这样的地区本来人就少，而且主要是“睡”为主，消费力偏低，因此现阶段想以高房价租出去比较困难。这个时候风险挺大的，当然可选的铺位资源也多一些，这个时候宁可贵一些也建议选好地段的商铺[其实通常也贵不了多少钱，今后如果区域发展好了，那钱可就差多了]，这样的商铺只要别对租金有太高的奢望一般不愁租。

投资零售的话，我觉得还是和成熟的社区商业不一样的：

从人口统计学和消费特征来说：

由于覆盖人口少而且大部分都不会在这里消费，就最好投资一些人们生活必备的零售业态，比如餐饮，超市，美发这些都是每个人生活的必需，高消费频次能够弥补较少的人口的不足。而对于品牌服装这样的，则不适合在新区开店，除了周边人口少，还有一点就是人们相对偏好在商业区购买这样的商品。另外新社区居民普遍年轻化[虽然有一些城内拆迁户和原来的回迁户，但是他们主要的作用是启动新城区，新城区的发展还是会有更多年轻居民进来的]，孕妇和有婴儿的家庭出去购物不方便，孕婴类的商业也是不错的投资。

这里要单独说一下药店，药店属于社区型的商业，但是新社区普遍来说人口年轻，身体健康，对药品需求没有那么大，因此建议谨慎。最好能够利用到门诊的资源。

除了BHG 不远处还有一家华润：

有些规模的母婴店除了商厦里的外面还有2家：

从区域发展阶段来说：

新兴社区往往在规划上面有很多亮点，而且周边的配套慢慢会起来，房地产有较大的升值空间，这个时候会有房地产的投资客进来，做房地产中介也不错（这附近太多了，照片没有拍）。关于住宅投资可以参考原来的博文：新城区地产投资

http://blog.soufun.com/20458500/3137153/articledetail.htm

以上都是可以进行个体投资的，而对于金融电信这样的如果着眼于长久的投资，同时如果对社区未来有信心的话，应该购买商铺，比如各家银行，中国移动。

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