该怎么样评价一个商业的好坏？我自已一直在困惑，最简单的就是仅仅看营业额，但是营业额仅仅是个结果，而结果背后的因素是什么？能够从研究的店址与商圈有什么新的发现用以指导未来或者做商圈/营运管理。

我想大概应该是从两个方面判断：宏观（外聚力）与微观（内聚力）。

商业好坏的根本是：是不是有足够多的消费者？所有我用聚集消费者的能力这个指标来评判，也就是外聚力与内聚力。

外聚力：指商圈聚集目标消费者的能力，如果你的商业是面向大众的比如便利店，那么商圈人越多就表明外聚力越强;如果你的商业是面向小众的，那么即使总体上商圈人很少，但是小众消费者足够多，那么商圈的外聚力依然很强的（比如你的商业针对的学生，那么商圈内只要学生这个小众多就够了）。外聚力属于外因，自己开店时只能够依靠做前期的判断来选择好外聚力的商圈，研究现有店商圈时，可以知道商业的真正客群。涉及到此的研究方法与数据分析方法内容比较多，就不说了，有兴趣的朋友可以联系我，大家互相学习。

内聚力：能够让消费者自身意愿消费的能力，比如便利性、可视性、布局、服务，除了便利性与可视性的一部分在开店前期就已经基本固定，商业可以在自身的可视性、布局、服务上下功夫，比如休闲类餐饮最好做成落地窗。布局就是你的主入口在哪个方向？内部怎么摆设的？这些都是各种不同类型的商业各自有不同。服务更加依赖于后期的营运。这里有两个例子自己感觉不错的，大家可以参考一下：Pizza Hut 济南的体育馆店（济南体育中心贵和与易初莲花旁边）的形象做的非常好;济南长途汽车站（兔兔快运）的KFC餐厅内部提供的班车信息这个服务做得挺好的。

外聚力与内聚力都很强的商业一定是好的商业。