拜大环境所赐，全国1、2、3线城市皆卷入城市综合体开发竞争格局中，2012年必为商业地

产城市综合体龙腾虎跃之年。今以商业角度考虑地产，整理北京2012年北京商业项目经营新

标杆个案供参考。

一、 高端百货公司代表：

北京新光天地：商业面积：18万平方米、开业时间：2007.4

年度业绩统计：

新光天地再次创下京城百货销售奇迹，2011年销售额保守估计超过65亿元，每平米的年度营

业额贡献超过3.6万元。

市场竞争策略：奢侈品老大策略，玩的是占据都会型百货市场的绝对优势。

成功基因探讨：

地段、商业布局、硬件规划、奢侈品的品牌超级组合能力、品牌绩效管理的运营能力及服务

软实力；

特别是团队对奢侈品品牌绩效管理及品牌调整的高运营能力造就了新光天地快速“野蛮成长”

的动力！

商业观察点：

1、基于商业3、6、9年三阶段的成长模式，新光天地开始进入快速成长期的通道，年度经营

目标突破80亿元已经是指日可待，年度经营目标突破100亿营业额的时间预估应该在未来3-5

年内发生！

2、新光天地由于所有权及经营权的内部因素影响，新光天地再拓点的联锁发展速度受到制

约，对同行而言，也是市场机会。

3、对全国城市综合体的开发商而言，北京新光天地的成功模式已经成为商业开发的新标杆。

二、 快时尚购物中心代表：

北京西单大悦城：商业面积：9.5万平方米、开业时间：2007.12

年度业绩统计：

西单大悦城2011年所有租户销售额保守估计超过28亿元，每平米的年度营业额贡献超过2.9

万元。

市场竞争策略：快时尚老大策略，玩的是占据都会年轻客层市场的绝对优势。

成功基因探讨：

地段、商业布局、硬件规划、快时尚品牌的组合能力、商业空间包装及企划推广的软实力；

特别是团队对快时尚品牌的组合优势、商业空间包装及企划推广的软实力造就了西单大悦城

在西单商圈的领军地位！

商业观察点：

1、基于商业3、6、9年三阶段的成长模式，西单大悦城也开始进入快速成长期的通道！

2、西单大悦城的经营定位属于都会型的快时尚购物中心，“快时尚购物中心”的市场位置

处于“一般百货商场”及“高端购物中心”之间，商业经营有别于一般百货商场的价格竞争

模式，属于高端市场竞争组团，不像“万达广场”的市场定位，万达展店于都会或城乡两皆

宜。因此，大悦城项目全国选点若未符合项目定位则后期经营容易受到制约，北京朝阳大悦

城及上海大悦城即为辛苦经营的案例，同时也暴露出中粮全国单纯复制扩张过程中的开发风

险。

3、考虑不同城市开发城市综合体的实际需求，中粮集团或许可以再大胆开发其他商业项目体

系以有别于西单大悦城模式，如以“大悦中心”、“大悦城”、“大悦广场”分别代表高端都

会、高端快时尚、区域综合等三种市场定位的购物中心，以避免消费者对项目定位的误解及新

项目开业后商业竞争的“未战先伤”！

叶国梁/ 2012.1.26