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海口房市需要一个激活点
“在目前房市低迷的情况下，玉沙村的拍卖让一些开发商犹豫不定。为了让开发商更好地了解海口房地产的现状，海口市房管局的有关负责人专门为此通报了海口目前的房地产现状。据了解，2007年海口岛外人士购买商品住宅占销售总面积54.69%，今年上半年该项指数上升到72.47%。海口市房管局有关负责人表示，这意味着投资者看好这里优越的自然条件，看好海口的地产发展前景，海口的岛外市场更加开阔，全国市场的前景更加看好。”
这是笔者看到的搜房网转载的海南特区报一篇文章，部分观点，对此笔不以为然，笔者认为单单从一个岛外居民购房比例上升来推断海口岛外市场，是不够客观的，理由如下 ：
2007年海口房价涨幅存在一定泡沫
2007年，全过房价一片猛涨，尤其是一线城市涨幅更是惊人，高企的房价较大程度的阻挡了投资客和度假房客投资一线城市和沿海城市的热情，另一方面国民经济快速发展，股市飘红等填满居民的腰包，银行存款利率下降，CPI指数上升，人民币升值导热钱流入等诸多因素使得市面上出现众多闲资需要投放，而海南恰逢有着得天独厚的热带资源，投资旅游度假的概念吸引了一部分房客，而海口的房价起步较低，且近几年来一直在较稳定的复苏和增长，有较大的投资获利空间，这些因素直接促成2007年岛外资金大幅登录海南市，推动海口房价往上篡，而岛内的实际情况则是本岛居民基本购房需求得到满足，刚性需求不足；空关房积压严重，据报道达10万以上，可看作是岛内房市的相对存量；旅游地产，度假地产，休闲养老地产概念被过度放大，实际需求有限。一方面是岛内房价稳步走高，岛外闲钱乘机流入，寻求增值空间，另一方面是本岛刚性不足，旅游休闲度假地产概念被过分放大，二方面因素促成的房屋构买数量及时消化了岛内的房屋存量市场，提高了房价，鼓励了开发商的拿地开发潮，也构成了海口房价的泡沫部分，与10万套空关房的存量一起形成了海南的房屋存量泡沫。
房价合理下跌将挤出海口房市泡沫，
利于海口房市健康稳健发展
从07年年末开始的房价拐点出现后，国内一线城市房价纷纷下跌，有的下跌幅度超过4成，许多在前期高额拿地的开发商不惜违约弃地，或是低价卖地以自保，房市呈一片哀鸿之状，一方面是房价的不断下跌，另一方面是消费者的不买账，看低房价，观望态度成消费者主流心态，而从今年海南口房地产一二季度的数据显示，海口房市价格也基本呈现一个止步上升，小幅回跌之势，而随着夏季的来临，海南房市整体步入淡季，一方面是一二季度房价停止快速增长，呈小幅回跌的现状，一方面是房产销售进入淡季，预计海口房价近两月之内将会有较大幅度的下跌，其形式可能是开发商的各种优惠和折扣等促销活动，而到九月份，也就是进入所谓房产销售的“金九银十”黄金销售季节，而依据目前大陆一线城市的房市走势，无论是割地自救还是壮士断腕，众多的中小开发商被淘汰将是一个正在出现的局面，在银根政策和土地政策还没有任何放松的迹象下，寄望于金九银十销售将是他们最后的救命稻草，而到时也定将会有一大批开发商为了自救而在房价上做出更多的让步，至于到消费者面前，买涨不买跌的心态会不会不会见好就收，消费信心有所回升等，则还要看整体房价下跌幅度和速度、宏观经济政策、房屋购买量以及价格波动幅度，如果房价下跌幅度过快，速度过猛，则有可能进一步打击市场信心，逼迫那些急于寄望在秋季回笼资金的中小开发商进入新一轮的轮跳水降价竞争当中；而如果宏观经济政策如银根政策法律政策能够有所松动，开发商根据市场变化较有节奏性的控制好房价调控力度，刺激引导购房者消费信心回升，则市场有可能在稳中回升，实力弱小的中小开发商也有机会借政策及房价调整和传统销售旺季等时机度过难过，生存下来。不论上面出现哪一种情况，对于海口房市而言，都将会起到较大的影响，如果大陆房价跌得过低，则将进一步打击购房者信心，其观望态度将会更加明显，同时也将拉低海口房市相对于大大陆城市房价的性价比，如果消费者现在只需要花以往一半的价格就能在大陆一线城市买套房，就会怀疑是否还值得花和2007年海口房市最好时的价格在海口买一套房了，毕竟二者之间的对比是非常明显的，由此也将较大幅度拉低海口的房价。如果大陆房价在一定程度内下浮而导致消费者信心回升，房市回暖，吸引那些投资者和置业者在大陆置业，此举也将会影响到其到海口购房的置业者数量，在一定程度上拉低海口房价或者阻碍海口房价上升。因此对于即将到来的销售旺季，海口的房价极有可能呈现一个滞胀期，即房价止跌缓升或是一定程度下跌的可能性比较大，而不可能呈现大幅增长，此举将挤出海口房市07年以来由于过快增长而形成的部分泡沫，起到健康和稳定海口房市的作用，为2009年海口房市的继续健康稳定向前发展打稳根基。
海口房市需要一个激活点
套用张瑞敏先生的一句话，海口就像一只处于半休克状态的鱼，需要一个激活点。海口之于三亚，琼海之于文昌，构建了海南房市一二线城市的双塔结构。但仔细对比一下这两对又塔就会发现，海口房价之于三亚房价的差距，远远大于琼海之于文昌的差距，文昌和琼海之间呈现的更多是一种势均力敌的关系；而海口和三亚则扮演着一种差距明显的追赶关系，而且二者之间的差距越来越大。海口持着特有的省会优势，努力的扮演着一种追赶的角色，但因为整个海南岛建省晚，工业基础薄弱，人均收入不高，导致传统的省会城市具有的工业、财政收入、文化、市政配套等优势在海口身上并不明显，作为“老子”的整个海南省财政收入还不比广东的一个地方市的财政收入之多，而作为“长子”的海口还需要和其他穷小弟们分食老子仅有的一点可怜家资。因此可以说海口是戴着省会城市的帽子却没有沿海省会的实至。因此当三亚房价大张旗鼓的打着东方夏威夷的旗号，不断的炒作旅游，度假、休闲投资等概念狂飙猛涨时，当琼海文昌打着博鳌亚洲论坛和火箭发射基地大旗大力招商引资抬高房价之时，海口就像一个落没的贵族长公子，靠着仅有的省会城市优势在努力的硬撑着和兄弟省份竞争。尴尬的海口就像一只处于半休克状态的鱼，需要一个如火箭发射基地之于文昌，博鳌亚洲论坛之于琼海的激活点，来激活海口这只休克的鱼。毕竟泡沫只能维持鱼的生命，但却不能让鱼游动起来。
而从近期来看，一方面继续完善海口城市的市政配套设置，完整的执行好市政规划，依托海口西海岸及海甸岛、海口湾的高档休闲城市生活定位，提升海口人居环境形象，借东环铁路及市内轻轨有效的方便市内交通，拉升周边房价，截住前往三亚琼海文昌的客流，充实市内经济，无疑也是比较有效的一环。但这些还不能从根本上解决海口城市未来发展的问题。而从远期看，如果海南省自由岛和粤海通道能够在十二五顺利实施并尽早建成的话，此举将会对海南岛及海口的经济发展注入强心针的效果，而到时的海口的经济和房市也就不会显得像今天这样尴尬。
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