09年 还玩房地产么？

第一个层面：放缓与观望

    谁都知道，房地产业一头一尾很重要。头是资金，它是资金密集型行业，没钱玩不了；尾是买房者，不管是普通百姓、投机者还是投资机构，都是在为一个产品买单，使这个资本运作的游戏有一个阶段性的了结。可以这么想一下，买房者是水，资金是风，而房地产是依水借风的那条船。

    08年美国人搞的次贷游戏玩砸了，害得全世界的水大量蒸发，由金融业到实体，再到每一个参与社会劳动的人，这个过程仍在继续，这种危机的渗透全面而彻底，并真实地反映在消费力上。于是，消费出了问题，经济活动出了问题，需要政府刺激了，这种刺激与伟哥的作用异曲同工，治标不治本。

    没水没风的情况下，船不搁浅才怪。

    国内的经济下滑不断地超出预期，于是政府被形势牵着不断出台金融及货币政策。这是一个危险的信号，它至少说明为到目前为止，我们还不清楚这个危害到底有多大。

    先不急着下结论，看看老美的发展趋势。

    金融风暴的更大冲击波很可能在2009年上半年就出现，因为发达国家的实体经济在金融市场的泡沫崩溃后也相继进入崩溃。道理在于，金融市场的崩溃导致美国以负债消费拉动的经济增长失去了金融市场的出口，而在此之前美国居民的房贷、汽车贷款和信用卡消费等，都必须通过金融市场的证券化渠道来实现。美国居民消费的大幅度萎缩已经沉重打击了美国的实体企业，而金融市场的崩溃也使美国的实体企业断掉了融资来源，所以美国企业的大规模倒闭风潮很快就会出现，这又会反过来对美国的金融市场形成二次冲击，使金融市场发生更大规模的崩溃。

由于美国居民消费的实物产品已经有40%需要依靠进口，金融市场的更大风暴则会使国际资本更加远离美元资产，这样就会断了美国依靠售出金融商品换取外汇收入来弥补贸易逆差的通道，从而导致美国居民消费水平的大幅度下滑，引起社会动荡，所以美国下一步的走势，就是引发实体经济危机和社会动乱。

沿着美国的可能性，再看看中国。

对中国来说，2009年的出口增长率可能会出现负增长（只是推论，如果有世界性战争爆发，受海路不通影响，下降的幅度会更大），中国的宏观调控如果不从最坏的前景出发作准备，一旦这些情况出现就会陷入极大被动。

老百姓都有这样的常识：做最坏的打算，做最好的努力。过日子如此，治理一个国家的经济也如此。

    好了，总结一下吧，按最坏的打算来看，09年的“风”“水”都不利于出海捕鱼，房地产也该歇歇了。

第二个层面：调整与提高

    辩证法告诉我们，凡事儿都有正反二个方面组成，在经济繁荣的时候看不到任何风险，与在危机来临的时候看不到任何光明，都不是科学、辩证的思维方式。所以我们还要挖掘金融风暴给中国房地产提供的机会。在次债危机爆发后，特别是在2008年8月以后，我们已经开始认识到了次债危机对中国的巨大负面影响，但无论是在政府、企业界还是学界的文件和讨论中，都很少有如何利用这场危机的论题，说的最多的是要到华尔街去“抄底”，但又不知何时才是时机，因此也说不上是个机遇。

    人为提供了调整的时间。试想一下，如果一辆汽车在高速公路上越开越快，毫无节制，什么结果？如果司机说因为客人要赶飞机，客户（市场）有这样的需求，不能违抗，这样的说法合理么？类似这样的问题，几年如一日翻来覆去的讨论，却谁也说不服对方，为什么？屁股决定大脑，利益出发点不同罢了。但是现在不用讨论了，你让他快开他也不敢了，看看各大城市偶尔转动一下的塔吊你就会发现，开发商不再急着赶工了，他们也在观望，一会儿试试水深水浅，一会看看风向，更有的开始细心研究产品设计，不再催着出图了，还有的终于有时间整顿队伍大搞企业文化了。这就是好的一面。

    由此我们可以推出一系列的好处来，比如：搞明白品质问题后开发商就会发现，面积不是越大越好，所以不用非得把原来的容积率提得老高，一样能挣钱，还特有档次，所以不用为这个盲目的目标不惜一切手段，甚至把相关的官员们拉下水（当然该下水的你不拉他也要下），社会风气净化了。再比如：房地产公司实力良莠不齐，一有风吹草动，那些混水摸鱼的见势不妙先跑了，客观上做了对社会对消费者有益的事，少了垃圾楼盘豆腐渣工程。再比如房地产的从业人员一直是鱼龙混杂，通过各公司的整顿、筛选，整体能力必定得以提高。    

所以09年的房地产玩还是要玩，不过得高级，不要小儿科。