商业地产投资参数分析之三 -商业地产研发 -搜房博客

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商业地产投资参数分析之三 (2011-1-18 21:59:38) [发送到微博]

分类：商业地产理论　标签：博客搜房 |

地段性

俗话说，投资地产三要素就是地段、地段、地段，可见地段的重要性。这里所说的地段，是指消费者潜意识中认同的地理位置。任何一个商业地段，都具有消费者心理认知的某种特质，这种认知是历史形成的，或在很强的广告力量的灌输下形成的。如在北京，一提到木樨园，人们的印象就是卖服装的；一提到中关村，就是卖电脑的；一提到莱太，就是卖花卉的。在消费者的心目中，对地段的感知都是长期的潜移默化而形成的。

传统意义上的好地段往往指:

商业物业处在城市中心或临近城市的中心商业区；
处在商业有发展潜力的地段，或是临近交通枢纽的地方（火车站，长途汽车站等）；
十字路口等人流汇聚之地。

然而，人们思维定势的重要性要比单纯意义的好地段重要的多。思维定势形成的原因有历史的积累，如北京的西单、王府井，南京的夫子庙等；也有广告作用催化出来的，如北京女人街等；还有其他原因造成的，如新疆的华凌市场最初在空地上建造，依靠公共汽车总站乘客庞大的中转换车作用，另外依靠吸引人气的“花鸟鱼市”汇集人流；再如北京马甸邮币卡市场中以热炒票种交易中心来吸引人流。
此外，地段的选择，一定要顺应消费者或商户的这种思维定势来做决策；否则仅凭借自身的能力是很难扭转这种思维定势的，如很多大公司在违背思维定式的商圈内开建某某市场（服装、鞋等），而如果单凭广告的力量是很难扭转的。例如曾在北京十里河路的南方鞋城经营失败就是其例子。这种思维定势长期下来就形成了地段性的商业属性。任何一个商业地块除在地块的自然地理属性外，还要考虑它的商业属性，在多个商业属性的地块上，还要把握其主流属性。这一点是做地块商业分析的基础。在地段中需要特别指出的一点就是盲点现象。在住宅地产中，毗邻的住宅楼在同质的情况下，物业价值相差不大。如在一片住宅区中，甲楼与乙楼相隔50m，甲楼售1万元/m2，乙楼（同质）则不会售5000元/m 。而在商业地产市场领域中，则会出现这种情况，甲楼、乙楼、丙楼等在一个区域中，甲楼100%出租，出租价为10元/m2/天，乙楼则会出现7元/m2/天，而丙楼可能会完全空置，无人问津，其商业价值为零（实际其地产价值仍存在），即出现类似视野中的“盲点”现象。这种现象一般会在小而集中且连片的大市场群中出现。例如，在石家庄新华集贸市场群中，就有幢已定位并做了若干次尝试但都招商失败的大楼。需要说明的是，盲点也是不断转化的，并不是一成不变的。今天可能是盲点，但随着时间的推移和变化，以后也许就不是。但是在选址时，还是应该首要避免“盲点”现象。“盲点”一般在一个大的商圈中，略偏离核心一段距离的区域，如图2-1所示，它一般不会在商圈正中央，而是在大商圈内偏离中心圈的一个位置上。在组合群或集合群中，如果人们的思维定势是服装、鞋、电器等等，如石家庄的新华市场群、成都荷花池市场群，那么在做细分时就要注意相邻性和盲点，尤其在大市场群中就越容易出现“盲点”，而在“盲点”中切不可贪便宜。

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