| 城市综合体—商业地产的新贵
城市综合体是城市形态发展到一定程度的必然产物。伴随着国内商业地产行业持续蓬勃的发展，作为这个行业中的新贵—城市综合体项目（HOPSCA），已经越来越受到社会的广泛关注。居于现代都市，习惯了快节奏作息的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合建筑空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应孕而生。城市综合体作为一个建筑群体，包括写字楼、公寓、商业、酒店、会展等诸多业态，基本功能涵盖了办公、居住、会议、购物、美食、休闲、娱乐、景观等形式。因此，它更像一座城中之城，各种业态之间相互依存，相互支撑；从而形成多功能、高效益的建筑群体。
区位的选择
好的区域催生城市综合体，往往成熟的商务地段最后建设的都是综合体项目。因为只有在这些区域中，综合体的开发才更具市场价值。综合体需要高度密集的人流作为保障，而郊外无法提供如此高密度的人流。往往在城市的CBD区域，包括其他类型的城市中心，才会产生真正意义上的城市综合体。而且，中央商务区CBD更容易催生高档次、复合型的高端商务综合体建筑。譬如青岛香港中路CBD核心区在建在售的万邦中心、凯悦中心、香格里拉二期等项目。
交通的保障
城市综合体必须具备交通便捷的区位优势，因为它对交通的依赖性是首位的。项目周边必须具备多种交通的组合，如果是单一交通，则不适合做此类项目。综合体必须在一个便捷的交通中心区域，因为它与城市的经济有着密切的联系，这就需要与城市其他区域之间有着快捷的交通网络作为纽带，以保证到达综合体内办公、商务与休闲娱乐的便利性。而且，交通的便利会为城市综合体带来巨大的人流与物流，特别是为零售商业提供源源不断的人流，保证项目资源使用的最大化。因此，综合体对于交通，特别是公共交通的依赖性比较强。
业态的关联
城市综合体各种业态之间的相互关联性非常重要。如果单独来看，写字楼和公寓产品做好的比较多，但商业做好的不太多。因此，如何把他们放在一起来做好就更加需要技巧。下面从两个问题来考虑它的解决办法。
第一是城市综合体的各种业态需要时段的互补。因为它们的运营都有着特定的时间范围，将不同的功能在不同的时段有序的组织起来，让其中的各种业态能够相互补充，在工作与非工作时间，形成一种完善的功能配套是非常重要的。这也是做综合体配套商业的一个原则，即时段互补是保持繁荣、彰显价值的一种方法。周一到周五繁忙的商务时段一般没有问题，如果能把周末的非繁忙时段组织好了，对商业物业价值的提升会有很大的作用。对于开发商来讲，改变硬环境需要动辄数亿的投资，但是如果改变投资软环境，把商业的运营时间合理延长，对于开发商而言，不但极大的降低了资金投入，商户也从中得到了真正的实际利益，可谓皆大欢喜。
此外，城市综合体还存在一个功能互补的问题。主要包括以下几个方面：设施互补、客源互补和服务互补。通常综合体项目都包括写字楼、公寓、商场和酒店等多种业态，几项功能相互支撑，从而形成强大的整体组合。公寓、酒店、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、品牌形象和人气保障，写字楼自身作为城市综合体的主要功能体，在为前者提供了基本的客源支持的同时，也操纵着大部分资金流和物流方向，决定着综合体的地位。
动线的设计
等级原则是综合体建筑取得成功的关键，如果将综合体建筑中最主要的部分按私密性由低到高排序依次为：商业、酒店、写字楼和公寓。这几个业态都应该有其独立的人流动线系统,如果哪一个不能独立的话，最后自身的价值就会降低。有了独立的人流动线系统，还要考虑级别间互动的问题，这是一个从高私密性到低私密性转移的问题。私密性高的可以容易的到达私密性低的区域，反之则不行。所以人流动线需要专业合理的设计。
关于综合体里面的车流动线，则应该考虑五种情况：临时落客、正常行驶、出租车等候、临时停车、地下停车。停车场可以合并，但要分区管理，尤其是公寓和办公的车位要有独立的分区，更不能和商业混在一起。出入口也要分别管理，写字楼和公寓应该有独立的出入口管理，同时商业在做促销活动时，可能有大量的外来车流，因此最好设置多边落车。上述五种情况可以局部合并，然后通过信息管理系统来进行统一调度。
从物流动线来说，物流也是综合体动线系统中的一个重要环节。现在国际品牌的运营商对物流的要求很高，有的甚至需要两组物流系统，包括生冷分开。另外服务系统也很重要，高档公寓和酒店都需要设立独立的物流服务系统。对于酒店和具备餐饮功能的商业来讲，垃圾的排放系统要具有高隐蔽性，应与人流通道、货运通道分开设计，要干湿分离，还要注意气味的隐蔽性。
商业优先原则
城市综合体要实现商业优先原则。因为商业零售与人们的日常生活紧密相关，能够充分满足各类阶层的消费需求。所以作为开发商要首先满足商业的需求，尽量将临街的展示面留给商业。因为商业较其他场所更需要沿街面来吸引人流，使之形成热闹繁荣的街区。这样才会创造出更高的物业价值，同时也能促进项目整体形象的提升。
设施与管理共享
城市综合体中因为有配套和商业设施，因此牵扯到共享的问题。譬如餐饮、银行、会所、泳池、机票、诊所等设施是写字楼、商业、公寓和酒店都需要的。共享的时候也要遵循一些原则，比如会所、泳池等设施与商业连接可以吸引人流，使其价值最大化，但又要保证其私密性。可以通过会籍管理的手段考虑解决，使商业、酒店与写字楼、公寓人群形成互动，使所有配套设施保持原有使用功能，同时又不至于亏损，从而产生个体能效的最大化。
如果将综合体的各种业态的物业委托给一家品质兼优、经验丰富的物业管理公司，使之根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理项目，不但能为业主提供满意周到的服务，而且可以降低后期管理的运营成本，更能实现整体管理上协调统一的调配，必将极大地提高综合体项目本身的软性价值与行业竞争力。
综上所述，在开发城市综合体建筑的进程中，如何合理有效的解决写字楼、公寓、商业、酒店等多种业态之间的搭配与协调，实现各种物业形式间的互补、促进与共荣必将成为各城市综合体项目开发企业期待的市场目标。
供稿:万邦置业管理（青岛）有限公司
毕元斐
(本篇刊登于2008年第11期《招商周刊》)
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