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09“银十”，开发商策略性应对楼市变凉 (2009-9-23 9:20:16) [发送到微博]

分类：谈房论市　

去年今日的我们，大多数业内人士都没有料到，全国当时冰冻的房地产市场能够在今年上半年有那么火爆的行情，现在来看房价和交易场面回到了2007年以来历史最高水平；但这一次很多人——最主要是负责任的经济学家们料到，阳春、阳夏过后，秋后地产量价降温，房地产市场像天气一样开始变凉。

很多人或许纳闷，本来受华尔街金融危机影响量价齐跌、本来开发商就要撑不住而降价的楼市，怎么一夜之间起死回生、全国上下一路直涨？经济学家们、知情者们掌握了这一轮地产高涨的主要原因是金融机构给大型国企贷出的7.37万亿资金，有超出万亿直接进入了楼市、股市，变成了投机、炒作资本。这些热钱就像炭火，直接点燃了楼市、股市。投资型购房，和刚需购房是不是有不同呢？以下选取了北京几个月的销售金额排行榜，让我们观察一下其中的特点：

3月

排名	项目名称	区域	成交面积(平方米)	成交套数	成交金额(元)
1	太阳星城	朝阳区	120426.594	1480	983924160
2	美利山	朝阳区	56605.86	546	613401500
3	中信城	宣武区	23967.36	257	452110000
4	北京星河湾	朝阳区	14553.87	45	411740576
5	远洋万和城	朝阳区	16582.35	187	369947232
6	保利·百合花园	丰台区	20315.78	212	327154368
7	华润橡树湾	海淀区	23099.46	271	324714528
8	龙湖唐宁ONE	海淀区	13148.55	154	319225536
9	冠城名敦道	崇文区	23629.59	259	313385760
10	润泽·悦溪	朝阳区	28751.38	293	3099175366

4月

排名	项目名称	区域	成交面积(平方米)
1	远洋沁山水	石景山区	79703
2	西堤红山	宣武区	64917
3	北京华侨城	朝阳区	51640
4	亿城西山华府	海淀区	27209
5	林肯公园	大兴区	42497
6	润泽悦溪	朝阳区	41012
7	首城国际中心	朝阳区	28417
8	北京星河湾	朝阳区	13843
9	雍景天成	石景山区	33557
10	万科中粮假日风景	丰台区	9197

5月

排名	项目名称	区域	成交面积(平方米)	成交套数	成交金额(元)
1	三里屯soho	朝阳区	29582	197	1815799622
2	誉天下	顺义区	40560	145	822345600
3	太阳公元	朝阳区	31854	288	580809400
4	银河湾	朝阳区	31604	309	576911000
5	亿城西山华府	海淀区	29179	306	559599360
6	御园	海淀区	13169	32	471283872
7	远洋万和城	朝阳区	20579	227	451921346
8	林肯公园	大兴区	34832	416	396390128
9	北京尊府	西城区	10755	74	37723

6月

排名	项目名称	区域	成交面积(平方米)	成交套数	成交金额(元)
1	丰盛大厦	西城区	42,538	21	1,277,441,000
2	保利·西山林语	海淀区	75,809	716	1,011,325,000
3	中国第一商城	朝阳区	42,085	343	830,330,000
4	太阳星城	朝阳区	50,573	153	794,233,200
5	御园	海淀区	15,317	37	652,459,700
6	东湖湾名苑	朝阳区	35,449	189	573,894,000
7	龙湖·大方居	通州区	105,831	1,204	504,081,600
8	太阳公元	朝阳区	23,681	230	502,782,000
9	泛海国际	朝阳区	17,034	64	486,402,400
10	保利金泉广场	朝阳区	34,669	357	484,737,000

7月

排名	项目名称	区域	成交面积 (平方米)	成交套数	成交金额(元)
1	天宁大厦	宣武区	73,548	24	1,297,333,000
2	国瑞城	崇文区	48,438	362	1,257,190,000
3	长青大厦	朝阳区	53,176	18	1,196,467,000
4	朝阳门SOHO	东城区	28,723	222	1,114,425,000
5	北京星河湾	朝阳区	26,502	61	898,323,500
6	西长安中心	海淀区	37,964	59	878,067,300
7	三里屯soho	朝阳区	17,170	72	759,100,400
8	阳光上东	朝阳区	20,290	141	565,523,500
9	天时名苑	通州区	53,916	492	514,491,400
10	唐宁ONE	海淀区	14,442	111	466,367,100

以上数据来源：易居房地产研究院；数据整理：新浪房产

我们观察上述今年阳春、阳夏的销售前几名，发现最靠前的是在三四环的高档住宅或者写字楼。这些房子地段好，定位相对高端，价格不菲，能够买得起的肯定是少数的人。如果说房产市场的火热是少数人推动的，那它能否较长时间的持续下去当然不难得出结论。所以，经济学家们虽然没有先知先觉的警告、建议或者呼吁而挡住这种“阳春制造”，却也担忧的有点道理。我想，这种认识大概很多人都认可。

作为地产开发商，应该清楚的看到地产价格曲线一轮一轮的谷底、浪尖是存在的，而不是总是涨价、或者总是降价。房价受到中国特色市场的影响，有时候会从天空掉下馅饼，我们吃的时候要想到这样的先并不是天天有、年年有，只是偶然的，最根本的：一要抓住机会，二要应机而动。说到底，目前来讲，市场资金乏力，该调整价格就要尽管调整，特别是中低端项目，特别有钱的人看不上，普通人够不着，出现购买夹心层群体。如果成本也不是很高，前景并不是特别好，保持合理利润的前提下，找准客群，放出一点促销活动，让准客户买的更顺利一点，达成成交更顺畅。不然，这个所谓的“银十”又会给开发商一个深重的教训。

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