吴镝：“地产诗人”激活“庄里春梦”
采访实录：
他“才思敏捷，笔锋犀利”，对人对事总有自己的“独到见解”，即使记者采访过程中的即兴回答，亦均是“瞬间组织，口若悬河，出语成章”。
他不仅是位“地产狂人”，更是一位“地产文人”、“地产诗人”。
“进一步 海阔天空，拼一时 风平浪静”桀骜的话语为这个地产人烙下了“狂人”的印迹。
风乍起，吹皱庄里一湖春水 。
仅仅来到石家庄不足四个月的时间，却如同一阵“旋风”席卷着“庄里”地产圈，激活着“庄里春梦”——引发“土著人”石家庄商业地产的深度思考。
以下为其与某媒体记者的精彩对话。
记者：吴总您好，很高兴您能在百忙之中接受采访。从您的笑容您的文章都能看出您是有故事的人，首先，请谈谈您的个人经历。
吴总：上个世纪90年代，进入房地产行业，下海到深圳打拼，当时对房地产行业一窍不通。90年代的深圳特区造就了一批像我这样的人，可以说特区的房地产开发领了全国之先河。由于要把一个小渔村变成一个国际大都市，不整房地产是不行的，在那样的背景之下，在一批港商的带领之下，中国房地产行业首先就兴起在那样一个“圈”里，受益于那个时代，受益于那样一个契机。这样说起来就有十多个春秋，但从全国来讲，我们房地产开发行业仅有十年历史，目前正好是进行十年反思，进行十年沉淀的关键时刻。
我在房地产行业里什么都做过，住宅做过，商业也做过，从多层到高层，从普通住宅到豪宅，从小盘到大盘。然后在2002年中国商业地产元年，因为商业地产诞生在此年，我在这之前的2001年，参与了当时在深圳的中国第一个摩尔——“五洲风情MALL”。所以阴差阳错的，有幸步入了一个比住宅地产所谓更高层级的商业地产领域，后来又有“远洋城MALL”、“华城”等大型商业地产项目。现在专攻商业地产的“城市综合体”，随着城市化变局的进程，中国城市化的热情才刚刚点燃，我相信整个房地产开发业界将对产品层级的认识，产品层级的推广，以及人们对产品层级的实际需求，都将会有很大的发展空间，这么一来，我就在中国的大版图里选择了一个石家庄。
记者：为什么会选择石家庄？
吴总：因为石家庄是一个最年轻的省会城市，由于它落后，所以它有发展空间，因为它真不像省会城市，所以才能打造得更像省会城市。如果五年前你到过湖南长沙的话，你就会有这种感觉。五年前，您看到的湖南长沙，连我们庄里都不如呢，但是湖南全省人民从上到下，从我们党政到我们老百姓，齐心协力积极推进，好啦，几年时间，一个国际化的省会城市长沙，已经非常漂亮了。你看到的应该是——其国际化程度不亚于上海；其时尚化程度不亚于深圳。
记者：去年到过长沙，非常漂亮！
吴总：奥运圣火到长沙，我深更半夜盯着电视看，的确很漂亮。
记者：您从90年代对这个房地产行业不太熟悉，到如今对房地产行业掌控游刃有余…
吴总：不，略知一二！对这些本质性的语言一定要即刻纠正，略知一二而已，比我牛的人多得很啦。
记者：您太谦虚了，看您的文章觉得您“才思敏捷，笔锋犀利”，对人对事总有自己独到的见解，在进入房地产行业之前是从事什么职业？
吴总：教书匠。
记者：在90年代，教师是相当不错的职业，为什么您会从人人都羡慕的教育行业跳槽到刚刚起步的地产行业？
吴总：第一，不善于。第二，不甘于。主要是不甘于只做一个知识的传播者，因为有很多人比我更适合做知识的传播者，我喜欢寻求具有挑战性的空间。我认清的道路就不会回头，我认准的问题就勇往直前。于是提着两只皮箱，一打证书，就下海深圳啦。
记者：那么您认为目前的地产行业成熟了吗？
吴总：还没有成熟，
记者：欠缺什么？
吴总：欠缺规矩，这个规矩的建立不仅仅是开发商就能够建立起来的，首先要由政府、金融、市场、消费者共同来建立市场秩序。当然在建立规矩的这支队伍里，开发商承担着不可推卸的义务和责任，但仅靠开发商是不行的。18亿亩的土地红线不能踩，我们可以进行开发的空间已经非常小了，这次汶川大地震我就深有体会，将近14亿中国人，还有很多住在不适宜人居住的地方，不仅是开发商要对自己的土地负责任，应该整个民族都要对自己的土地负责任。特别是这次由“多空争论”导致的地产网络谩骂，我发现一个问题，其实房地产是一个和老百姓衣食住行相连性最强的课题，这个课题恰巧反映出我们的民族心态存在问题，没有健康的民族心态，怎么会有健康的经济市场，没有健康的经济市场又何来规范的房地产市场呢？这绝对是一个连锁的问题，在中国宏观经济快速发展的当下，我们最高管理层是必须也应该从根本上解决的一个问题。
谁说是个人就应该买得起房子？从古至今，买房子都是成功者的象征。回到500年前去看看，吴镝成功了，买地，买地做什么，盖房子：吴家祠堂，从此扬名立万。为什么到了2008年就死活要人人都买得起房子呢？我就不明白这个道理。好，咱们再看看外国，无论是欧美还是其他发达的国家，最少都有50%以上的人买不起房子，租房住，租房住就丢人吗？我就租房住，我觉得很潇洒，我觉得很惬意，想住哪就住哪。今天想住在山下，租山下的房子；明天想住在海边，租海边的房子，多潇洒？我有个奇怪的梦想就是买一辆住行合一车，开着车，想住哪里就停在哪里。所以说我从今年楼市获得的最大受益点就是：在市场经济的平台对“民族心态”的反思，这是个大问题！我总觉得我看问题是和别人不一样，我们一定要透过现象看到本质的东西，这样才能对得起老百姓。
就像我们现在做的泰勒中心，我们一定要明确地感觉到：我们做的项目一定要受益于大众，一定要对“三年大变样”的城市化进程起到一股强大的力量或者形成一种推手态势，其实做什么项目并不重要，以什么样的心态去做项目反而变得非常的重要。你是不是客观的？是不是理性的？你是不是对项目所在区域的市场经济有很清晰的了解？敢不敢说实话，这就是大问题。
2008年6月19—21日，2008城市发展与规划国际论坛暨首届河北省城市规划建设国际博览会在廊坊举行，“勒泰中心”是“唯一”代表石家庄市地产项目被推荐参展的。勒泰中心作为中国勒泰集团在石家庄市开发的首座大型城市综合体，也是石家庄首座“都心型”城市综合体，集办公、居住、商业、酒店、休闲、娱乐于一体，总建筑面积达54万平方米。是河北省重点项目之一、石家庄20个重点推进的商贸项目之首，项目建成后，必将成为石家庄市耀眼“城标”。
记者：定位勒泰中心有一个关键词“都心型”城市综合体，请您诠释。
吴总：“都心型”的概念源自日本，日本相对人多地少，他对城市土地价值的挖掘远比我们要强得多，所以在日本是一个高容积率的房地产消费市场。因为建筑要密集开发，那么在密集的过程中就是对城市资源的重新配置和优化组合，一般“都心型”的物业就是城市的“城标型”物业；“地标”是以高度来衡量的，而“城标”是以功能和价值来衡量的。
以前石家庄对于我都只是过一过、听一听，这次3月31号来到石家庄，几个月来我对石家庄有了相对深刻的认识。勒泰中心在石家庄所占据的这个location，其区位绝对是石家庄最黄金的区位，在这样的区位我们需要“都心型”的建筑物业，使其黄金的区位价值得到充分的挖掘和扩充。我们省委书记张云川先生，我们市委书记吴显国先生去国外，去外地，去推广石家庄的时候，去介绍石家庄的时候，真找不到一个标志性的建筑，你总不能把大石桥放到上面去吧，总不能把纪念碑放到上面去吧，那会让人觉得我们石家庄人太不时尚，太不与时俱进了。那么石家庄三年以后，勒泰中心建造成功之时，他就是石家庄新的“城市标志”。
记者：火车站的南迁对“勒泰中心”的发展是否会产生一定的影响？
吴总：不会.
记者：但是石家庄商圈的形成与火车站的位置一直密切相关？
吴总：但是可以改变。为什么呢？有一点，我不能割断历史看问题，石家庄是“火车拉来的城市”，但那是n多年前的故事。为什么我对你说火车站的南迁对我这个项目没有影响，从城市功能的优化布局来讲，中国独有的一种奇特现象，围绕火车站形成一个初级商圈，其实这是不科学的，为什么不科学呢，今后我会专门写文章来说明这个问题。
第二点，在2008年的今天，石家庄人民已经不把火车站挂在嘴边了，因为他的历史使命已经完成。那么把什么挂在嘴上的比较多呢？就是与人们衣食住行相关联的，与城市形象相关联的，一般就是比如：中山路、北国、先天下、东购等等。
我借助银河网也希望东购、北国、先天下的管理团队能及早明白，需要不断地改进经营模式和业态组合，这样才能强化竞争的砝码。为什么？今后业态的先进性将决定市场竞争的优势。打个比喻，他们会气功、武林高手，好，表演给我看看，表演了三个小时，表演完了，我不会武术但我拿着手枪，“啪”的一下你就死了。这是业态的问题，工具的问题。回到您讲的第二个话题，“都心型”城市综合体从全球来讲，都象征着城市价值、城市生活最先进的综合业态。因为你在“勒泰中心”，完全可以享受到都市里最好的生活，这种“好”，不仅有量的支持，还有质的支持，这种“好”不仅是一种生活的体验，还是一种自尊的满足。
记者：“都心型”城市综合体和“摩尔”的差别？
吴总：那是完全不同的概念，只是在我的城市综合体里“摩尔”是组合体之一，是我组成的一部分而已，也就是说“摩尔”只是吴镝的右手而已。他们说我们是摩尔，那是错的，一个单体的“摩尔”和一个城市综合体中的“摩尔”，这里面有许多需要研究的问题。一个单体的百货，一个摩尔里的百货，一个综合体的“摩尔”里的百货，这也是一个要研究的课题。所以在这里我劝导“东购”“北国”等经营者要做好心理准备，否则三年之后，真的将是：我称为：对石家庄商业资源进行一次性的洗牌和全面整合。因为我的商业面积将近20万平米，谁还有理由去北国，先天下，东购吗？没有理由！为什么？您可以在我的楼上工作，中午一溜达就可以实现购物，您的消费成本低到了何种程度，您不仅可以购物，您还可以享受到休闲、娱乐和美食，不用去挤公共汽车，不用去等的士，因为我这里还有公寓，我的公寓类型里就有很时尚的loft，如同《奋斗》里陆涛他们住的loft。
记者：但是仅公寓和写字楼这些人是不足以支撑咱们的商业的。
吴总：不需要，别忘了我们是城市综合体，我们占据了中山路。
记者：请您谈谈对石家庄商业性发展的展望。
吴总：我有三点认识：
第一点，以后竞争会越来越大，因为石家庄的消费力还有待于发掘，所以基本上，今后这些新增的商业面积，只是对存量商业面积的一个新的整合，我这里将要增量20万平米，那就意味着将有存量20万平米要消失，这就是我们的同行要认真面对的一个残酷的市场课题。
第二点，您刚才有句话说的好，我不会靠我的写字楼，我的loft，我的penthouse；不会靠我的五星级酒店，也不会靠我的酒店式公寓，存量消费群体是享受我20万平米的摩尔。我靠的是整个石家庄的人民，我还要靠北京的人民，靠太原的人民，靠济南人民，靠郑州人民来支撑我20万平米的摩尔，这就是我前段时间讲的“同城效应”的增量消费力。让我们一起去迎接石家庄高铁时代的到来吧！
第三点，那就是既然河北首府将作为华北的一个重要商埠，那么物流、人流、资金流和信息流肯定会增多，所以我根本不担心消费力的问题。前两天和一个朋友一起聊，他说：“你这个项目搞好了，日均人流量会有10万人。”我都不信，10万人算什么！当太原人民50分钟就能到石家庄的时候，就等于他在本市转了一个圈。我保守透露一下我的测算结果，我的项目里面日均人流量将会达到30万人。石家庄需要把我们城市的大门open，对于张云川先生的到来，我很高兴，此人是改革派大刀阔斧的人，石家庄已经旗帜鲜明的进入到“张无忌”时代，我们相信在“张无忌”时代我们这个项目肯定会为“三年大变样”的城市化进程推波助澜、锦上添花。“张无忌”在我这里是一个大大的褒义词。
记者：“三年大变样”对省会的楼市产生了什么样的影响？
吴总：一个字“涨”，现在买就能赚钱。
记者：您认为几个原因会支持房价上涨？
吴总：因为城市越来越漂亮了，城市的漂亮在老百姓心里就是一种自豪的感觉，满足大众群体的虚荣和自尊，这正是大众心理的合理需求。
“在哪里住？”
“我住在石家庄！”
人民需要这样的心理满足，一个强大的民族需要这样的精神麻醉，你看，美国人到哪里都跟大爷似的，这就是因为国家的强大。你要是经常在华尔街游走的话，那更是不得了，所以人们有心理需要，那么三年大变样将满足人民的这种需求，我们的物业会越来越漂亮，物业的漂亮代表着品质的提高。还有产品的不断更新，更适合您的长寿追求，保温、节能、环保、噪音的控制、光污染的控制、声污染的控制等等，这一系列的问题都将为您去考虑和回避。因为想要住得更好一些，这是不需要内疚和怀疑的事情，作为一个人，从人本从民生的角度来讲，谁不愿意住的更好一些？并且，一套房子本来就是我们一辈子为之奋斗的事业！我相信中国的货币政策，中国的金融政策，通过今年短暂的自娱自乐之后，还会继续放开，这一点在今年年底就会看到，我们的调控政策会有相应的松动。
记者：你觉得这个“涨”会出现在什么时候？
吴总：应该是在明年年底。新的楼盘推出，新的开发商进场，新的生活理念推广，有一个过程。现在有外来资金进庄这意味着什么？新的理念、新的方式、新的产品，将给庄里人民带来新的生活主题。
记者：您认为“后奥运”时代的地产形势会和目前有所差异吗？
吴总：肯定不一样。我的观点就两句“奥运和经济没有关系，奥运和地产没关系”，但“奥运经济和经济有关系，奥运经济和地产有关系”。这是个概念问题，为什么？奥运会闭幕之时，奥运圣火熄灭之时，是中国真正的奥运经济启动之日，那个时候，你才能感觉到，人们开一个奥运会将产生这么多良性的惯性因素，并会推动着一个国家的经济向前迅猛的发展。我从来不认为经济学是科学，我觉得经济学是艺术，我也从来不把对市场的预测当作科学，我认为对市场预测也是一种艺术，所以在我的眼中，中国没有经济学家。你说我是一个“地产诗人”，我觉得非常舒服，很艺术吗！
后记：对吴总在采访中的回答，小编只能用两个字表达：“精彩”！对吴总的由内而外散发的魅力，“崇拜”！对石家庄的未来城标勒泰中心，“期待”！
