深圳人有一个称谓：“新客家人”，意指短短30年城市进程聚集的1100万人口，绝大多数来自全国各地，所以与全国其它大中城市不同，深圳蕴含着庞大的刚性需求，居民购买力与经济发展水平都处于国内一线城市之列。2000年开始深圳取消福利化分房制度，加上暂停特区内居住土地供应和经济房分配，巨大的刚性需求在2005年底开始释放，新房成交均价于2006年8月突破1万元（每平方米10669元），并开始一路疯狂上涨，到2007年10月的每平方米17350元历史最高点。但随着严厉的“927新政”出台后，深圳房地产市场首当其冲，一夜之间置业者心态从峰顶滑到谷底，一年以来市场主要呈“价量齐跌”态势。至2008年6月份，深圳新建商品住宅均价每平方米11159元/平方米，较去年高峰期10月份已下跌了36%，日均成交量更是回到了十年前的水平。

由于近年来深圳新增住宅供应用地集中于特区外的龙岗和宝安两区，“关外”成为深圳楼市的主战场。由上市房企金地集团开发的“金地·梅陇镇”，自2006年6月底一期开盘旺销，创同片区销量和售价最好纪录后，其走势与深圳楼价同步，经历了一个“启动-冲高-见顶-回落”的过程，这个过程，同时也是一个开发商与置业者在不同楼市氛围中博弈的过程。如在2007年7月的房产投资高峰期，金地梅陇镇二期第二批单位开盘销售，均价高达15000元/平方米，部分热门户型和楼层甚至达到了17000元/平方米，较一期升幅超过100%。

到了次年2月底，之前楼市一直处于“寒冬期”，“金地·梅陇镇”三期作为春节后深圳首个入市大盘，开盘均价主动大幅下调，仅为11000元/平方米（开盘当日购买可打9.7折，并赠送精装修），实际折算下来每平米还不到1万元，较上一期产品的售价下跌幅度也同样惊人。开盘当天共售出近300套单位、开盘销售率接近40%，这是927新政出台后深圳楼市最好的开盘率，一度被视作楼市“复苏”的信号。但如此大幅度降价，在当时的市场上形成了较大的轰动效应，很大程度上刺激了前期购房者发起“维权”行动。但在深圳1-6月全市销售排行榜中，“金地·梅陇镇”名列全市销售面积第二名。

以“

——2008众厦地产年中会讲话

一、房地产行业发展前景如何？

首先我来谈一下现在的房地产大势。我们应该把目前的房地产现状看成是正常的发展规律，这样我们就可以用平常心看待市场的风云变幻：从1998年到现在，整整十年时间，房地产业都是往上走——战场上没有常胜将军，房地产行业也一样，不可能一直好下去。行业出现目前的调整，是很正常的现象。

从宏观层面来看，中长期中国的房地产市场将获得持续稳健的发展。

房地产的发展必须以经济发展为依托，而中国的经济发展速度与良好态势是全世界有目共睹的。经济的发展必须带来交通配套的完善，交通配套完善会带来产业的发展、丰富以及不断升级。

以全球视野来看，目前世界有五大著名都市圈：纽约都市圈，以产业布局丰富著称；东京都市圈，海湾及铁路交通发达；巴黎，交通轨道完善，令生活品质提升迅速；伦敦，是当地的创业产业以及中心经济区；北美五大湖经济圈，历史悠久、又不断改造、不断发展。

中国类似的经济圈也日渐形成。国内最主要的都市圈，是珠三角都市圈、长三角都市圈及环渤海即京津塘地区。长三角经济区的上海，以吸引外资为优势，产业覆盖面广、连锁性强、产业结构完整；环渤海地区的京津塘，偏重重工业，国企较多；珠三角地区，民营企业较多，高科技发达，毗邻全球博彩业中心——澳门及全球金融业中心——香港，可以媲美东京都市圈及巴黎都市圈。中国40%的出口集中在珠三角地区。在这样的整体环境下，从长远来看，我觉得中国以及深圳房地产的发展前景是良好的，目前的房地产业的困局只是暂时的。

二、如何看待目前房地产业的一些现象？

目前房地产行业有几个现象：

第一，部分城市成交价格及成交量都在下跌。但综合考察，就会发现，这些只是阶段性的、非全面性的、局部性的下跌，而不是长期的、全面的下跌：目前全国许多城市房价还是在上涨，只是某些以前涨幅过大的一线城市房价下跌明显，但这只是把以前的房地产泡沫挤出去，长远来看更有利于房地产市场的发展；而写字楼、商铺等商业地产价格还在涨，下跌的只是住宅物业。

第二，最近房地产业内开始出现并购现象。万科已经并购了很多小公司，比如东方尊峪；而就在这个月，泛城租售网也被21世纪不动产收购。市场大热的时候，有些实力不足的开发商拿了许多地，但现在银行政策紧缩、政府要求开发商手中的土地两年内开发完毕，形势所迫，这些开发商很可能将手中的土地薄利出让。这是一种资源组合的合理现象。

第三，实力不足的开发商已经陆续被挤出市场。未来品牌开发商会备受市场青睐。品牌开发商因为拥有丰富的资源、成熟的开发模式、更加完善的产品，受到更多消费者的追捧。

第四，从大的格局来看，目前内地人均GDP在五千元左右的城市，房地产业会有很大的发展空间。

三、我们应该以什么样的心态面对目前的行业困局？

面对目前房地产业的这场考验，或者说灾难，开始时我们大家都会有些迷茫。但我觉得，我们应该把这种考验当作一个大浪淘沙、市场洗牌的过程。风浪中能够挺立潮头坚持到底的，都是行业的精英。

我93年进入房地产策划代理行业，这个月我刚刚是入行15年。7月15日，南方都市报主办的“改革开放30周年——暨住房货币化10周年深圳地产高峰论坛”邀请我去参加。这次论坛上，我谈了一个观点：现在是房地产行业的第二次“淘沙”。1988到1998年，是行业的第一次“淘沙”。当时房地产中介行业是一个新兴行业，从业人员学历较高，赚钱比较容易，不少人赚到钱后出国了。当时没有职业发展规划的一批人，被市场清理出去了。通过这一轮“淘沙”，剩下的已经寥寥无几。留下来的这批人，有前十年的借鉴，对企业的发展规划，比如应该塑造怎么样的企业文化，已经有了自己成熟的思路。

　　我们这个行业经历了两次淘沙。追溯到前10年（1988年-1998年），中介代理还是新行业，当时人才特别多，从业人员学历高，钱也很容易赚，而且当时的市场（包括开发商和消费者）对这个行业的要求也不高，所以造成了前十年来，我们这个行业很多的人对未来的发展规划没有很清晰的方向。

　　1998-2008年为第二次淘沙。我认为这个阶段是“百花齐放”的十年，因为从1998年开始就有很多的境外企业进来了，本土企业也开始竞争激烈。其特点在于：第一，行业内能沉淀下来的企业，在原来企业的积淀和总结基础上，吸取了境外企业进入后带来的一些新的观念和管理模式；第二，新增的本土企业像“雨后春笋”一般出来了；第三，由于市场上消费者和开发商的要求都在提高，迫使我们中介公司不断提升自我。然而，由于这十年都是往前走的，在给我们行业内带来很多财富的同时，造成了浮躁的氛围。同时，由于竞争激烈的缘故，我们行业也变得太冷漠了，急功近利太明显，现在还凸显出业务和人才的不匹配。

目前的房地产市场：现在是考验，也是商机

　　深圳的房价降低、成交不好是阶段性的，非全面性的，况且还是有一些房子是卖得好。现在面临的大市是改变不了的，我们只有把它当做规律，遵循规律找出路。现在是考验，也是商机，正好筹备未来如何布局。

　　所以，我认为，现在该是我们练内功的时候了，比如建立企业文化、培养新人、思考自己的核心竞争力在哪，也就是在专业培训和技术平台的优势和特色。我们就正进行着内部培训，首先，让员工明白“现在是一个考验”，从心态上接受“这是一个规律”，引导他们沉下心来对自己做一个职业规划；我们也会对员工进行三个高、中、低三个等级的区分引导，给予不同的职业规划。其次，我们会要求员工用足够的时间跑市场，一个人一周跑盘，并拍照、做案例分析，每周还要进行内部碰撞，用这些方式来加强专业素质。

寒冬过后，房地产业将持续、稳定、健康地发展

                                                      郭澍楠

面对当前地产媒体几乎一边倒的舆论风向，我们应该如何判断房地产行业的走势？

本文认为，无论从宏观经济还是房地产市场自身来看，目前的萧条市道，并不能视作房地产行业日薄西山的依据：房地产业渡过目前的寒冬后，还将持续、稳定、健康的发展。

一、宏观层面看，中国经济将持续向好。

1、2008年中国GDP将保持稳定增长。有人认为受汶川大地震影响，08年中国GDP总量会大幅下滑。但略加思考，会发现结论并不能成立：

其一，如果经济总量类似上海、北京等特大城市的经济体出现了问题，显然中国经济会受重创，但地震灾区在中国经济中所占的比例并不大。

按照2008年各地统计公报数据计算，四川省ＧＤＰ仅占全国各地区加总的3.84％（若按全国公布的ＧＤＰ计算为4.26％，因公布的全国ＧＤＰ远低于各地加总的ＧＤＰ，采用此数据不科学），其中，６个重灾区的ＧＤＰ不超过全国的2

07年底开始，深圳挂牌出让土地频频遭遇“流拍”，有声音认为，土地市场萧条意味着房地产市场走向萎靡。但观察挂牌土地状况和参与方心态分析，众厦地产认为：政府现阶段推出拍卖的挂牌土地，不是限价、就是限性，推出时机也不理想，“流拍”并不出人意料，不足以用此事对市场未来走向作出判断。

首先，流拍地块自身状况不能令人满意，难以受到开发商的“追捧”（07年12月至08年1月深圳流拍地块详情，参见附表1 ）：

07年12月和08年1月份挂牌出让的龙岗和宝安地块属于限价地，并要求开发户型限定在90平方米以内，自土地出让合同签订之日起3年内必须竣工。08年4月8日及11日流拍的土地，与之前流拍地块要求相近，且包括部分属于航空产业扶持配套用地，同样要求限价销售，不得超过评估市场价格80％。

显然，上述地块面积要么由于位置过于偏远，区域升值潜力不明朗；要么是条件苛刻，难以对实力开发商产生吸引力。

其次，一线品牌开发商竞相“缺席”，影响拍卖结果（08年4月8日、11日开发商参与土地竞拍情况，见附表2、3）。通过附表信息显示，两次拍卖的八幅地块，只有半数得到响应，其余因竞买方过少而取消拍卖。除去为联结原有地块以降低开发成本的振业集团外，绝绝大多数一线地产商无动于衷。

究其原因，一方面本地中小开发商，受人才竞争和资金因素所限，纷纷前往深圳以外城市，寻找更大的发展空间；另一方面，大型房企尤其是上市公司，经过前些年大量储备土地，目前开发任务较为饱满，没有必要在政府宏观调控趋紧时，过度储备土地，而且运作这些面积小、限制多的地块，也非他们的专长所在。

简而言之，实力开发商没必要拿、中小开发商没兴趣拿，“鸡肋”或许是他们对上述这批出让地块的评价。

据最新消息，5月23日-6月6日，深圳有关方面将在半个月内分四次集中出让建筑面积超过222万平方米的土地。其中三幅关内土地均为定向挂牌出让性质：包括5月23日的2宗“五限”居住用地（目标出让方：深航公司）；5月30日的2宗商业性办公用地（目标出让方：南方电网）；

——深圳市众厦实业发展有限公司董事长/总经理  郭澍楠

2008年前后，深圳楼市可谓波诡云谲、出人意表：先是房价领涨全国，几个月内冲顶，旋即销售量急剧下滑，房地产市场先是有价无市，再是量价齐缩，一片萧条。

近日，宝安区的金地梅陇镇及深业·新岸线热销，福田区的“华盛领寓”开盘当日销售率即达70%：深圳楼市，是否已经探底？

目前大家关注的“底”，其实是指楼市价格到了一个即将蓄势反弹的阶段低点。这个“底”，究竟在哪里？是否已经出现？

考察深圳楼市价格波动的趋势及近期成交量，我们可以发现，近期深圳楼市的底部已现。

我们应该相信，确实有所谓的“普世真理”存在，这就是“规律”。《道德经》言：“飘风不终朝，骤雨不终日。”2007年深圳楼市价格疯涨，所谓登高必跌重，这种严重偏离了价值规律的疯狂上涨后，紧接着的必然是快速下跌。前几个月的深圳楼市也证实了这一点。

4月14日，深圳市国土房产局发布的《2008年一季度深圳房地产市场发展分析报告》显示，今年一季度，深圳住宅均价依然呈现大幅下挫的走势。其中，3月份的房价环比2月份降幅达到了16.53%，为13618.42元/平方米。这个价格已经回到了去年4-5