市场调研这个行业是20世纪80年代才进入中国，整个模式也是从西方搬入中国，在作业思维、方法、手段并不完全适合刚刚起步但是发展迅猛的中国商业地产，于是我们经常会遇到这样的情况：市场研究公司在用运国际先进水平的市场调查数据分析法进行分析得出的最终报告，在向开发商提案的时候，开发商在听了以后感觉像是花十几万甚至几十万听了一场几个小时的市场调研“秀”，数据一大堆，但没告诉开发商数据和本项目有什么关联、对项目开发有什么具体建议，这样的调研报告对项目的定位、招商、运营其实没有实际的意义。
项目的确定——研究经理设计调研任务书——调研问卷设计——调研执行收集数据——问卷调查——数据整理和分析——研究经理撰写报告——向客户提案。这是目前大多数市场调研公司操作项目的基本流程，以上流成从表面上看非常规范，但我们仔细思考以后可以发现，首先是由研究经理设计调研任务书和调查问卷，然后由调研执行去收集数据和做问卷调查，等一切宏观数据和调查问卷做好以后再交由研究经理进行数据整理和做研究报告，研究经理和调研执行严重脱节，互相之间没有配合，研究经理整天坐在办公室写方案、设计问卷、撰写报告，看上去在研究宏观环境、研究目标消费客户群，而事实确是严重的远离了目标消费群。
我一向反对坐在办公室里做研究，尤其是做商业地产研究，所谓“一步三市”，不深入市场，不实地徒步踏察，走不到鞋子磨坏，是没法对项目所在地的市场有感觉的，在商业调研里，没有速成法，只有实实在在的脚踏实地的去走，才能客观、真实的反应出市场的现状，才能做到调研的针对性和深入性。整天坐在办公室里，只能是对商业的敏感度越来越低，离商家越来越远，离消费者越来越远，所以，无论是研究经理还是调研执行，一定要和市场、和商家、和消费者不断地做零距离接触和沟通。
既然做了这个行业，就要时刻保持一种对商业的敏感度，无论是平时逛街还是自己去消费，多看看，多想想，多和商家聊聊天，多和消费者“亲密亲密”，听听商家的真实需求，听听消费者真实的需求，对做商业地产百利无一害。
无论是做任何一个商业项目，都要重新有针对性的对项目进行深入研究，那怕是你曾经做过的项目对面新的项目，在操作的时候还是要去重新走访市场，重新制定调研内容和流程，重新设计调研问卷，重新和商家以及消费者零距离接触，重新去了解你目标客户群的商业需求，总之，拒绝拍脑袋做商业地产定位。
|
|
