2009年2月24日15：30，第九期搜房博客华南地产论语在西村街道办事处举行。广州左右地产总经理周帆、昊信联行常务副总经理魏红星、经纬行研究中心经理朱欣苑、广州市房协委员黄穗诚、 暨南大学胡刚、广州大学教授杨宏烈、华南理工大学教授谭元亨、广州天圆咨询及培训机构高级咨询顾问许学锋、原荔湾区地方志办主任胡文中、瀚思工作室王瀚、广州市人民政府西村街道办事处副主任方国良、西村街道办事处副调研员董锦城、广州啤酒厂经理陈志明、光华机械厂经理关键明、广东省二轻公司总经理助理刘穗民以及工业地产研究人员李文高等16位地产界和企业界人士出席了论坛活动。

本期华南地产论语主题是老工业区的更新策略暨西村地区旧城更新研讨会，在经过将近三个小时的讨论后，嘉宾们给西村老工业区的更新策略提出了三个方案。

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华南地产论语官方博客

方案一：建成工业博览馆区

西村是宋、清以及民国的“工业开发区”。早在北宋年间，在西村今工人 体育场附近一带，就建有大型瓷窑，烧制瓷器出口南洋各国;在同治年间，广东巡抚张兆栋在增埗设广东军火机器局于增埗，修造兵轮制造火药;在民国时期，在西村动工兴建广东西村士敏土（水泥）厂、在增埗河畔动工兴建西村发电厂以及兴建广东饮料厂。

胡刚以及胡文中皆表示，西村保留有国内独一无二的工业遗址，应利用好这一核心的优势资源，打造一个独一无二的工业博览馆区。这既能够为西村带来经济效益，亦能保护好西村的文化历史底蕴，不至于为了发展经济而破坏西村的文化底蕴。

方案二：建成创意产业园区

在西村建创意产业，是民间呼声比较高的方案。不过李文高并不赞成在西村建创意产业。据他分析，尽管广州创意产业最近有所发展如星坊60等，但广州的资源优势不够。北京798当时租金非常便宜，而且中央美术学院的搬迁给他们带来了足够的人才资源。北京798的成功关键在于依靠民间的力量自发形成。

而广州民间文化则比较疲软，且广州商业力量过于强大，因此尽管民间的呼声很强大，但是无法起到应有的作用。王瀚也同意这一观点，他认为，广州目前没有太成功的创意产业案例，而且目前一些比较成功的创意产业园已经出现了一些问题，物管和租户之间的冲突有加剧的趋势。

方案三：建成商品住宅区

朱欣苑表示，根据数据显示，荔湾区的商品房还有非常大的需求潜力，另外，把西村建成商品住宅区的风险远比做商业地产以及创意产业的风险要小。西村的环境优美，适宜居住，土地出让也能给政府带来一定的收入，增加西村经济发展的现金流。

魏红星认可这一观点，“西村的交通非常的不方便，不利于发展商业地产”。但这个地区的建筑密度低，容积率高，且环境优雅，完全可以建成一个高档的、生态的、人文的生活区。

不过方国良不同意这一点，他认为西村本来建筑密度就已经比较高，如果再建商品房，则会大大加重西村的负担，如交通，教育，医疗等配套。另外，西村工业地块的开发不是为开发而开发，而是想在开发的过程中，把这些历史文物保留，同时提升历史文化。

嘉宾观点：

广州市人民政府西村街道办事处副主任方国良：

西村是宋、清以及民国的“工业开发区”，有历史悠久的工业遗产，有著名的广雅中学，现存的工业有广州啤酒厂、省二轻和光华机械厂;作为老工业园区，我们认识到地区有良好的工业基础和底蕴，但西村环境和城市发展还落后于市区，发展比较慢，商贸仍然不够发达，但我们西村的前景还是很好的。西村正处于新的规划当中，很希望能得到各位专家的积极建言，对西村的发展多提建议。

原荔湾区地方志办主任胡文中：

西村不仅拥有广州少有的工业遗产，也有很好的中学，更有深厚的历史文化底蕴，西村是块“宝地”，是“热土”，更是“净土”。我觉得西村的开发要在展现历史文化内涵中去充分把握好、利用好。比如：增步公园，要充分发挥旅游休闲的优势，继续扩大其吸引力，吸引更多的游客;广雅中学，要利用好名校效应，大力宣传和发展教育;对于工业遗产，我们保护好。具体的做法是：

把增步公园进一步办好，市政部门可以打通一条路到西湾。

围绕增步公园，搞好余下旧厂房的开发利用，旧工厂发展为文化产业。

继续把品牌学校搞好 美华中学并到协和中学。

搞活广州公园体育场。

尽量原貌保护，不要破坏原来风貌。

迁走增步公园旁边的西村监狱，另作他用。

昊信联行常务副总经理魏红星：

西村的规划，如果从工业地产看，要考虑交通规划，交通要畅通才能引进工业，但西村的交通还是发展滞后，不利于搞工业地产;西村的建筑密低，容积率要高，且环境幽雅，借助地理优势和人文优势可以考虑搞住宅地产，比如人文型、生态型、创意型、综合型的住宅。

广州大学教授杨宏烈：

西村有这么宝贵的工业遗产，非物质的东西很宝贵，是“无形的无价之宝”，工业也有美学的地方，可以体现社会文明的进步。要端正开发的观念，“开发不是完成平方米”，“文化是享受的，永恒的”价值是无尽的，在开发中要尽量体现文化价值的理念。我觉得西村道路没有方向感，与整个城市规划有关，一方面先打通、再规划两旁，拉动各行各业发展;另一方面，高举文化大旗，通过特色文化的建设和历史文化的弘扬，增加西村的吸引力。

华南理工大学教授谭元亨：

西村的发展目标可以是：宜居型;教育、商业要优先发展;建造休闲型、教育型的西村。增步公园将是地产增加的亮点，公园的文化含量是增加工业地产、文化产业的关键。地产的开发可以从宜居方面考虑，教育方面也可做文章，把宜居、教育、商业结合起来。

广州市房协委员黄穗诚：

关键是政府要规划好，政府要重视规划的重要性，有两点要重点规划：商业配套和学校配套。历史街区，要增加吸引力关键是规划好商业区和其他配套设施，设施的齐全才有吸引力。

经纬行研究中心经理朱欣苑：

西村搞商品住宅比商品区好，基于两个理由：一是西村有市场需求的优势。根据数据显示，荔湾区的商品房还有非常大的住宅需求潜力，因此西村作为著名的历史文化街道，住宅的市场需求还是很大的。

二是做住宅商品风险低，而且容易实现。把西村建成商品住宅区的风险远比做商业地产以及创意产业的风险要小。西村的环境优美，适宜居住，土地出让也能给政府带来一定的收入，增加西村经济发展的现金流。

暨南大学教授胡刚：

刚才大家都提到西村交通问题，还有建议西村搞住宅地产、创意地产、工业地产等。我的想法是，建设工业博览园，保护好西村的工业遗产。工业遗产是很有价值的，一旦拆掉就没了。西村是广州最古老的工业遗产，有宋代的陶瓷。不仅是在广州，乃至珠三角都最具价值的。现在广东省作为国家的国民旅游试点的省份，搞旅游非常有潜力，旅游旺也会带动其它行业的兴旺。如果把工业遗产建成住宅，那就保留不了遗产了。五号线的即将通车，以后这里会发展很快。因此，把工业遗产变成旅游业，不仅可以保留好历史遗产，还可以为西村带来更大的发展。

广州左右地产总经理周帆：

如果搞工业地产或住宅地产，都要要理清地位问题。定位很重要，定位好才能进一步的规划。西村在定位要体现差异，如：文化的特色、历史的特色等亮点，没有亮点就没有魅力，就不能吸引更多的眼光，否则被淹没。其实工业地产和旅游地产可以结合起来，这就是个特色。西村可以从工业遗址这个点出发，打造西村的品牌影响力。

广州天圆咨询及培训机构高级咨询顾问许学锋：

对于西村的规划，我有三个观点：一是自己开发。根据我们的研究，广州的区域发展方向是东南走向。由于自然方向，西村处于劣势，但我们可以自己搞开发，譬如可以连接专业市场，如中大的布匹市场。二是开发要分别对待。该保留的保留，该改造的改造。啤酒厂可以整体保留，做局部改建就可以了，工厂的仓库、机械厂彻底推平、重建。三是开发要小而精。把增步公园造成更有主题，文化的公园，体现、展示西村文化。

工业地产研究人员李文高：

在西村建创意产业，是民间呼声比较高的方案，但我觉得西村不应该搞创意产业。尽管广州创意产业最近有所发展如星坊60等，但广州的资源优势不够。北京798当时租金非常便宜，而且中央美术学院的搬迁给他们带来了足够的人才资源。北京798的成功关键在于依靠民间的力量自发形成，但广州的民间力量还是比较薄弱。

王瀚：我也觉得西村不适合发展创意产业，因为广州民间文化则比较疲软，且广州商业力量过于强大，尽管民间的呼声很强大，但是无法起到应有的作用。广州目前没有太成功的创意产业案例，而且目前一些比较成功的创意产业园已经出现了一些问题，物管和租户之间的冲突有加剧的趋势，搞创意产业没有优势。