海口市08年2季度，商品住宅平均价格为：4136.19元／㎡，同比增长36.96%。土地市场更是创新高，6月24日白水塘一处约70亩的土地拍出了5110万元，7月10日玉沙村挂牌起始价为6139元/㎡，即409.3万元/亩（约合楼面地价1228元/㎡）。从以上的消息看海口房价上涨是个不争的事实，海南房价的涨幅已两个月位列于全国亚军。
　　正因为在海南，所以对于房价的讨论格外特别。很显然，海南的出名不但是碧海蓝天，还有房地产泡沫。海南与北海几乎是房地产所有教材上必备的案例。同时从官方的数据上看,城镇居民人均可支配收入２００７年为１０９９７元，就算以十倍计，这些钱不花，都不足以交足首期。
　　在讨论中，与全国一二线城这几年讨论的题目一样：房价会跌或者是涨。分成两派，空军与多军，空军认为房价会跌，多军则相反。正如每个人都会为自己的理论找寻到合适的根据一样，谁也说不服谁。在市场经济下，每个论段看上去都是合理的，因为大家的立场和角度不同，结论自然不可能相同。
　　什么人会希望房价跌，需要而又买不起房的人。这个的群体在所有的城市总量都相当庞大。什么人希望房价涨，发展商和已买房者，投资者。个中因由不用说，所有的人都可以明白。其中最为矛盾角色只怕是政府，房价太低买地自然高不了，对于城市发展无法增速；房价太高又影响民生。因此许多城市都有一个奇怪的现象，一方面政府在调控楼市，另一方面又在拍卖地王。
　　那么我们怎么从市场的角度去理性的分析市场呢？
　　现在对海南整体房价乐观的看法是，海南的房价被低估。因为我们有优质的环境，其稀缺性是不可复制的。房地产不可再生与不可移动性，使其应拥有相对符的价格显现。这点本没有错，优质的位置会有相对的价格，感谢老天我们还有优质的气候。但是就房地产经济本身而言，价格体系的生成是一个繁杂的综合因素组成的，单一的因素不能形成价值。正如非洲大陆的自然资源绝不会比我们差，海岸线也不少，但那里许多地方的人担心的不是房价，而是温饱与和平。这也许是很极端的比方，但可以看到房地产价格就地理环境外，政治经济都有其直接的影响力。
　　第二个乐观的看法是，找到了市场需求。自2000年以来，岛外客渐渐成为购买主力，客源以北方人为主，最大群体来自过冬养老。其次是海岸线的高价物业，以休闲度假为主。以市场经济的观点，只要有需求，自然有供给。市场只要有卖买，经济自然会繁荣。但却突略了房地产做为特殊商品的特性。房地产是一个占用时间长，而资金密度大的行业，利润高，风险更高，如果其目标客户群建立在过冬养老，休闲度假。那么其需求谈不上刚需求只是软性性需求。因为第二居所本身是不确定性的，选择性的。当然我们可以说中国很大，省份很多，一个地方买一点，这点房子根本不够卖，但不确定性会对房地产项目本身带来毁灭的打击，如果无法快速回笼资金，许多房地产公司的日子也就走到头了。所有房地产成熟地区，对于一个项目的营销把控来自，对于刚性需求目标客户的把控：即本地客户与首次置业的客户，因为他们有绝对的选择意向，预测性明确，风险系数低。
　　当然这里有一个对于旅游地产的看法，就旅游地产本身是好件事。但海南的旅游地产的开始是由市场慢慢成形的，而非有计划有准备的发展。这只不过是一个偶然中的必然，当初中央对海南半拉子工程的政策，是为了解决历史问题，由政府买单以极低价格入市，让本地消化。但本地的购买力不足，而对于来旅游的发达地区客户来说，他们原住地已是7000—10000，几百元至千元的物业和送的差不多，当购买主力的显现，旅游地产也就相运而生。因此配套跟不上一直以来就是一个大问题。
　　房地产的配套不单单是个平面的问题，修一条路，在两旁种上点树就完了。它包括衣食住行，安全，医疗等一个多角度的综合需求。成熟环境需要比一个项目更长的时间完善，可是如果单单只是完善配套只怕还算简单得多，从经济上来说，一次性投入是好控制的，但成本维护就困难得多，而这正是旅游地产将来会显现的问题。
　　我们可以假设，如果整个西海岸都是岛外人买，那么政府对于这么庞大的多个社区要投入城市配套，需要投入学校、医院、菜市场、公交、派出所等。如果这么庞大的社区体，整体入住量少于6个月，那么另外6个月这些配套必定是产生维护亏损，亏损量大就会减少配套，这样又回到配套不完善的原点。反之，如果每户因为公交不便而还需要买车，而家里少一根大葱都要开车去买，那么使用成本会高于购买成本，物业长久价值就会减弱。
　　有人说空置率是个问题，我却认为在市场经济下，空置率根本不是问题。做为商品卖买都是真金白银的，谁买了就是谁的，用不用是他的事，只要他交足了管理费。没有一个道理说买一个商品还强制使用，这说不通，要不然一开始就别卖。这点的限制是不符合市场经济的。但与空置率浪费相比，配套的浪费才是会城市运营的恶梦。
　　最后有两个支撑海口房价的关点就略肤浅了，一是认为这是因为通货上升，物价上涨，所以房价就涨，这似乎是个必然相联的道理。但从房地产经济上看，一般通货胀，房地产的寒冬也就到了。诚实固定资产投资是保值的，这个值保的是物价上涨的部分，但不是指这一部分不会有变化。因为价格最终是以供求为主，当肉都飞涨时，国家会银根紧缩，普通人也会，因为温饱比居住更重要。当需求下跌，供给就会产生过剩。而事实上我不认为中国有哪家开发商能做到，哪怕封盘一年以上，又维护物业价值的。不然眼下一线城市就是最不可能下跌的。
　　后一种是认为我们不在调控风暴的中心，所以不会影响。这种观点是相当可怕的。只能证明我们还不明白这场调控意味着什么。只是因为美国有二十万人断供，就让世界拖入一次“次货危机”，很难想像同一个国家一次全面调控，会有幸免者。当然我们可以说房地产有区域特性，相互影响较小，深圳跌40%，海南绝对不会跌，这没错。但也不要忘记一个事实，海南的房价是由外销支撑的。当美元走软，国内通胀，成本上升，世界工厂动力减速，整体经济下滑。很难想像大的经济环境不会对海南楼市产生影响。
　　而潜在不确定性在于，海南对于低端物业处理完结，从另一面来看也消化完岛外的中低端客户，消费门槛拉高。目标客户群将重新洗牌，对于没有了绝对价格优势后，中高端客户的吸引争夺会有相当的一段市场适应期，这也是近期销售量放缓的一个因素。其次，投资的本质在于回报率，房地产的回报率在于租金水平，当楼价远高于租金水平，投资的资产变相就成了负资产。因此一有风吹草地，70%的投资客也会瞬间变成投机客。因为投资做为市场经济的一个部份，本质在于赚取利润，而不是把资产当艺术品供着。做为第二或第三居所，非第一居所，转手有许多随机性，而这个量以70%增涨，其预测性难度与不确定性较大。