7月12日，在中国(重庆)民营经济发展论坛上，重庆市常务副市长黄奇帆公开披露，重庆市政府将投入百亿资金收购市面上的中低价商品房用于拆迁户安置，拆迁居民购买安置用房每平米只要2000多元。 

　　政府引导100亿资金进入市场，这无疑是重庆楼市的一针兴奋剂，让重庆的开发商在迷茫之中看到了一线曙光。然而，开发商是否真能从政府这一政策中得到好处呢？

      黄奇帆表示，这部分商品房屋的收购价格不高，一般在市场价格的基础上打八折、九折，甚至更低。“按常规政策，安置房是免税的，是不收土地出让金的，是减免配套费的，所以其价格比经济适用房还优惠。政府收购的一级市场上的商品房已交了各种税费，政府入库的费用会退——不是退给房地产开发商，而是退给安置对象。这样，安置对象实际承受的购房价格应该在2000元以内。”

      旧城改造是重庆未来几年市政府的重点工作。按照计划，主城区要在3年之内，完成1000万平方米危旧房拆迁工作，急需700多万平方米的安置房。这可以给目前待售楼盘带来较大的市场机遇。政府负责拆迁，把熟地(已经完成拆迁整治的土地)交给开发商，开发商马上就可以进行开发建设。

     黄奇帆认为，百亿资本入市一是加快拆迁过程，另外，在商品房安置拆迁户，比政府造的安置房可能环境结构会更合理。更重要的是，这100亿进入了市场，对市场的正常流动和稳定也是一种帮助。

 [莲子认为]：

         政府此时出一百亿投入楼市，对于房地产商来说，表面上是需求加大，可以细一分析，资金的投放是有方向性的，都是以低价位的房子为主，同时要求房价下浮20--30%。如此一来产生的结果不但不会对目前那些苦撑价格的开发商是一种利好，而是意味着抄底的来了。对整体楼市价格的打击将会是显而易见的，所以，那些有先见之明的开发商，尤其是几家大开发商赶紧抓紧时间出货更是具有春江水暖鸭先知的意味。

       所以当个别开发商听说此消息后的反应为：

　　“但是，如果各大国有集团都出现在销售价格的7、8折，事实上开发商的损失也不小。这个救市计划更像是落井下石。”有不愿透露姓名的开发商对此嗤之以鼻。

    可见，开发商的感受是知道问题的严重，想到万科在上海房价联盟中率先下降20%突围，更是表明在大难来临各自飞的利益法则在商战中的普遍适用性。

   另外，如果要求房价下浮20-30%，似乎也意味着政府希望开发商普遍回归，不要再做猪坚强，苦苦支撑，而是回到合理开发利润这一层面上来。也就是从管理者的角度出发，认为这20-30% 是虚拟的，不合理的。

    这会给市场带来的暗示是什么？房地产又将如何面对？都是未来这一段时间需要关注的。即便是金融政策有所放宽，但是中小地产商要想贷到款依然不会那么容易，因为银行会更加谨慎，与寒冬来临之前相比。即便是能贷到，按照银行手续的办理，也还需要大量的抵押物，以及时间上的等待，能不能等到或者能否坚持到都还是有问题的。

    或许百亿救市只是一个象征，其实质就是要开发商做出实质性的赎罪自救，以缓和社会群体对开发商的谴责。以便于买卖双方在未来走入市场合理发展区间。

        根据之前情况，南京市物价局对“南京万科光明城市”违反限价规则一事态度坚决，已向南京万科发出行政处罚通知函，确认其价格违规，并要求退还部分高额房款。据业主测算，按照相关规定，该笔罚款总数额超过8760万元。

    王石到达南京后，安排的工作顺序表面看来很正常，其实大有玄机，而结果则是很失误，原因是到现在还没有把业主当作自己的直接对话人，是平等交易对象。

[今日13:30]王石与业主见面会推迟

王石随行人员来到会议室，告诉业主王石与市委书记还在协商，见面会推迟。

 [莲子评论]：解决自己违规问题，实质的受害对象是购房者，不直接面对，却和市委书记去协商，难道要市委书记答应修改之前相关政策，还是要市委书记出来做业主的工作，或者是以所谓的万科是大企业，投资南京很重要，违规这点小事没有什么，要从大局出发----

   更不可理解的，随行人员还前来说明，难道是想拿市委书记来镇住大家？

[今日11:55]王石与南京市委书记共进午餐

   与业主交流十分钟之后，王石获准离开，与市委书记朱善璐在双门楼宾馆共进午餐。众业主继续留在会议室等候。

  [莲子评论]：不知万科提供盒饭没有，我想万科不会有这样的失误，但是未见于报道。 

[今日11:45]王石允诺与业主详谈

   围观人员越聚越多，王石只得下车，与业主在双门楼宾馆会议厅对话。现场王石表示，“愿意跟业主谈，愿意寻求解决办法。但对南京万科光明城市的情况不了解，暂时不能给业主明确回应。”王石许诺与市委书记朱善璐见面后，13:30返回宾馆会议厅。

  [莲子评论]：王石的太极话语：“愿意跟业主谈，愿意寻求解决办法。但对南京万科光明城市的情况不了解，暂时不能给业主明确回应。”前面是安慰性的话语，后面是推卸责任的话语。王石此行来南京的目的就是扮演救火队长的，对南京万科光明城市的情况应该是早已一清二楚，用不了解来推托，贬低了万科危机处理能力。好像万科在南京的下属都不懂规矩，在报告王石南京危机的时候，没有将南京危机的前因后果，和政策相悖的条款以及可能的风险等说清楚。如果是这等下属，南京危机爆发也是必然。 

[今日11:30]王石在宾馆门口被业主包围 业主躺在车轮前阻其离开 

   王石已抵达南京。王石及随行人员发现沿途有业主跟踪，随即改道进入南京双门楼宾馆，试图换车离开。此举被业主发现，二三十位万科光明城市三期业主聚集在双门楼宾馆门口，将王石乘坐的汽车团团围住。

    现场气氛十分紧张，业主情绪激动，王石寸步难行。王石端坐车中拒绝与业主交流，随行人员下车驱赶人群。一些激动的业主躺在马路上，阻止其离开。

[莲子评论]：

    现在，很多的开发商出了问题的时候，思维还停留在找官员来替自己支招的老路上，没有直接面对业主的根本原因就是从来没有把业主当作一个平等的交易对象来看待，有问题本来应该是双方坐下来谈，谈不妥找相关部门去谈，如消协、房管等，还不行直接上法院。很少见到我们在平常的买卖中要找市委书记的，这大概就是开发企业的特权吧！也是开发商的特定思维吧！我以为王石不会有，却没有想到，王石不但有，而且还是先行者。

    领导会喝王石这一壶酒吗？也许他同样用太极：王董事长说的问题，我还不了解；当然我们还是欢迎万科能够加大力度在南京投资发展，我们也会积极配合，为企业服务！

    我认为，这一次王石不会满意而归，南京之行不会得到政策层面的支持，南京相关部门依法办事不会因王石之行而妥协。因为这已经不是前几年了，对政绩的考核内容已经变了很多，更何况在此楼市寒冬季节，在全民高度关注的情况下呢？

    王石之行本该是悄悄的进城，打枪的不要。可是行程，住宿地点暴露得一清二楚，看来王石的内部管理也出了问题。要么就是他的部下有正义感，为了正义不惜反水。

    救市？救谁的市？是救房地产商的市？还是救老百姓的市，抑或是救投机者的市？市场中是各种利益团体的反复博弈，但是在这些群体中最需要关注的是老百姓，可是当政策导向刚刚偏向于购房者时，却是如此的引起其他利益团体强烈的反弹-----

   是谁在救市？政府？银行？还是地产商自己？

   银行该不该救市？银行该如何救市？

   房产商该不该救市？该如何救市？

   政府救市？该如何救？就是简单的将资金松动吗？房产商为何不断臂自救？

   银行该如何承担责任？难道就因为是国有，就可以让那些无辜的人为银行与房产商的疯狂去买单吗？

   救了房产商会不会养虎为患？好了伤疤忘了痛！房产商逐利是根本，他们会把道德放在逐利的前面吗?如果没有配套政策的出现，只能是治标不治本。

  楼市不是救，是治！生病了就该治，要死了才该救！救只是非常手段，如果只救不治终还是要死的，治才是救的真正手段！

1、没有限度的追求容积率。当一个项目的占地面积固定以后，在产品和占地面积、建筑面积之间必须寻求一种平衡。过高的容积率一定会对产品的质量产生较大影响。本案就是一个典型的例子，此种产品本身在小县城就是一刚起步的类型，本身就存在接受难度较大的问题，而如此大的体量，和其拥有的环境以及定位的高价格来说，肯定是相互冲突的。

2、在住宅和商铺的比例上一味扩大商业面积以此期望获得更多回报，超过了平衡点以后，就会出现两边都受到影响的问题。商不商住不住，而商住合一在大体量的产品中本来就是很难的事情。如果在大城市中还有其大市场作为基础，而在小县城则会困难重重。

3、环项目和中间十字街的设计是想建立一个步行街。很可惜的是这个项目只有北边是主街，南边和东西两侧都是人流很少进入的区域，能够吸引人的只有一个进入口，如果不能把人流引进到中间十字中心区，商业街的价值就会丧失殆尽。

4、商业街的宽度，中间的圆盘区域的大小对能否留得住人流也会起到关键作用。但是从效果图来看，是很难达到的，也很难引进大的商业进驻中心区。商业界面都没有考虑遮阳遮雨休闲等便客留客设计。

5、所有的商铺都用的是两层，而且外形非常单调，在南段，和各个路口的商铺建筑形态体量都几乎一样的格局一样的模式，不能达到重要点上面对人气吸聚的作用。

6、这里面虽然是一个项目，但是要分成几块，在物业管理上难度相当大，对物业的价值也是自降等级。

    缺陷产生的最重要的原因就是开发商与设计院在设计之初相互的不自信所引起的。开发商希望获取最大利润，设计院就投其所好拉大商业面积，但是却没有从招商，未来实际使用，周边人流动向态势等多角度去综合考虑。如果造成大面积商业铺面闲置将会对项目整体运营造成很大的伤害.开发商以增加容积率来获利这是初期开发思维，应该通过对产品商业价值的提升来获利才是正确之道。

    这些年国家平稳健康发展，老百姓的生活得到了很大提高。小康生活用通俗的话来说大概就是指：吃穿不愁，行的方面，住的安全，病有所医，老有所保。其中住得安全，大概有三个指标，一是房屋自身质量安全，二是房屋归属即控制权，三是人均面积30平方米【90平米以下建筑占70%潜在含义】。

   三大指标中的第一个指标，国家制定强制性建筑规范，在规划、设计、施工、验收等诸多环节加以质量控制是完全可以做到的。在面对自然灾害的时候，还要考虑到结构设防标准的相对提高，尤其是在地震带上的建筑物。第二个指标房屋权属问题，要多方面来加以解决。对于中上条件的用商品房来实现，而对中偏下的就要采取经济适用房政策来加以解决；而对无力购房者，要通过廉租房来加以解决；租房也有困难的，就要提供租房补贴，让其实现有房住的梦想。租房者虽对房屋没有产权控制权，但是仍然能够获得居住权。第三个指标是要通过社会发展慢慢加以解决的。

    民生房产从国家来说，就是要实现国民有其居，即凡中华人民共和国公民都有房子住。国家通过各种各样的政策加以解决。在制定政策的过程中也曾反反复复。1998年的23号文是中国房地产市场的里程碑式文件，当年下半年开始停止住房实物分配，该文件将80%左右的消费群体纳入了经济适用房的范畴；2003年的18号文则相反，将绝大多数人赶到房地产市场。1998年文件的出台，是受到东亚金融危机的胁迫，政府不得不赶紧推出房地产市场化政策以拉动内需。2003年的政策更是如此，是为了将我国经济从SARS产生的经济下降泥潭中拉出来，房地产行业成为吃力最重的拉索。　2003年的SARS导致18号文出台，使得中国房地产市场进入投机性转折，18号文对23号文作出了最重大的修改，从“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”改变为让“多数家庭购买或承租普通商品住房”，为80%左右的家庭提供经济适用房于无形中蒸发。18号文因此成为房地产民生保障衰败、房地产市场矛盾丛生的开始。住房民生问题在房地产市场发展过程中被忽略到可怕的程度。1999年全国经济适用住房竣工面积超过1亿平方米，占同期商品住宅竣工面积比例超过了50%。但到了2004年，全国经济适用房完成投资所占比重大幅度下滑到4.6%；国家信息中心房地产信息处的研究报告表明，在1997年至2004年这7年间，全国经济适用房的投资额累计达到了3852.85亿元，只占同期房地产开发投资额的11.1%；去年国务院全国住房工作会议召开之前，建设部曾向国务院汇报，汇报材料显示，每年500亿元是廉租住房对象范围扩大到低收入住房困难家庭所必需的资金需求，是2007年廉租房建设资金投入的17倍之多。从1998年到2006年的8年间，这项资金投入的总额仅为七十多亿元。建设部副部长仇保兴去年10月表示，预计在三年时间，廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势，地方政府的土地收入、纳税人的税收、住房公积金收益等，都成为资金来源。由此可见国家已经高度重视经济适用房和廉租房建设，这正是基于解决民生的思想而来的。

    作为开发商是房地产市场化最大的受益者，他们应该做些什么呢？除了我们上面说的要解决房屋本身的质量问题，从根本上还需要压缩自己膨胀的获利心理，不单纯把追求利润最大化作为企业的宗旨，而不能把企业的社会责任抛掷于脑后。更不能借民生地产之名，挂羊头卖狗肉，行营销之实获利之实。要想企业自觉去做是很难的，商人逐利是资本的本性，只有通过相关制度加以约束才能得以实现。加快各种基础制度的完善建设才是保障民生得以实现的最有效办法。

    民生不是一张牌，既不是某些官员的一张面子工程，短期取悦社会行升迁之道的牌，也不是开发商忽悠老百姓的营销牌，而是实实在在的质量、价格，是经老百姓认可的，被大自然加以检验的，老百姓能够承受的价格质量。只要管理者经营者都能够承担其社会责任，踏踏实实的加以执行，民生房产乃至于民生全部内容的实现都不是遥不可及的梦。

     看到国土资源部的领导如此说话，感觉很好笑。新闻发布会如同儿戏，如此带有情绪性的言论也能说得出来，真是奇怪得很。

     不能便宜开发商，是谁要便宜开发商？为什么要便宜谁？我们这个社会是追求公平，还是追求对某一类人群的偏爱。

     管理的最坚实的基础就是要建立在公平公正的规则之上，对开发商以前的便宜是谁的责任，自己有没有？为什么不说便宜开发商是谁造成的？

     今天不便宜开发商，那么准备便宜谁？购房者？什么样的购房者，第一次购房还是二次购房----？农民还是城里下乡购房的人？

   细想一想，对土地的管理不到位，一味的服从某些地方领导的决策，不把自身的管理体系作用发挥出来，也是导致地价狂涨的重要原因之一。也许在此问题上，国土资源部应该道歉！

     现在想想，前些天能够自由自在的上网真是一种幸福啊！ 上来是和大家打个招呼，不是我不想写点东西，我现在就想倒下去睡觉，可是又感觉睡不着。

     满脑子都是工作的事情，怎一个累字了得。

吴疆：   

    在其文章《房价越跌民众越苦》中如此表述：

    再来看那些一度被视为“人民公敌”的富人们：假如房价下跌，他们也将和普通百姓一样承受同样比例的财富缩水，而且因为他们的房产较多，所以绝对缩水财富会远远大于普通百姓。但是千万不要忘记，瘦死的骆驼比马大，在房产缩水之后，剩余部分的绝对财富依然很大；况且，房产只是他们全部资产组合的一部分——炒房者有之，而把全部身家性命赌在房产上的人毕竟是少数。

莲子：

     吴疆为广大普通民众担心的是房价越跌普通民众越苦，所以房价不应该跌，应该回升，唯有如此才能保证普通民众不苦。导致吴疆产生如此担忧的核心理论是什么？就是上面我引用的吴疆博文中的一句话：他们也将和普通百姓一样承受同样比例的财富缩水，换言之，房产价格将同比回落，由于富人财产多，所以最后死骆驼比马大，普通民众房价越跌越苦。

     在这里吴疆先生犯了两个小错误：

1、在这场楼市寒潮中，普通民众和广大富人是对立的吗？吴疆先生将房地产价格误导成贫富对立导致的今日之局，好像正是由于富人们无休止的大量购房才使得房价节节攀升，似乎普通民众，不应针对开发商，而是应针对富人们，并且由于富人们的资产庞大，只能委屈求全。

  吴疆先生的富人是指多买两套房的叫富人，还是买别墅的叫富人，还是买了几十套炒房的叫富人？引导穷富对立就是为了转移寻找真正问题根源的视线吗？

2、房价同比缩水理论的虚幻。房价中的成本部分和合理利润部分在市场中是最为坚挺的，虽然可能出现跌破成本的个案，但是从现实的情况看，房价中最先下跌最多的就是房价中被虚高夸大的利润与品牌价值，那些一住进去就代表地位民誉极度上升的价值。没有听说过经济适用房房价下跌，也没有多少老百姓担心他们最为普通的自住房产下跌，如果他的房产不是在被别人忽悠中购买的话。

   用错误的理论，用转移探寻楼市危机根源视线的方法来表达为民众担心之心，如果有意为之来的虚假而可恶。而为了个人出名就胡乱立论，散布这些根本不是原因的原因，因此而制造贫富对立，唯恐天下不乱，和陈水扁[制造族群对立，获取个人地位名利]也没有什么不同，其心可[  ]！

楼市的冬天这一场雪

在一九九三年后再没来过

在二零零七年终于来了

来的虽然晚了一些

楼市的冬天虽然很寒冷

可是如果没有冻死害虫

暴利的那些房地产商

暴利的那些房炒炒们

他们活到春天繁衍不已

盼来的春天只是害虫的春天

不是辛勤耕耘的农民的春天

也许楼市的冬天才是农民的春天---