在成交量大幅萎缩的既定事实面前，骄横了若干年的楼市看涨派不得不收敛论调，不情愿却又无可奈何的退缩到舆论的边缘。看涨派今日之下场，其实早在若干年前他们骄横而自负的散布房价无限上涨论的时候就注定了。多年来，他们制造这些理论、夸大这些理论、贩卖这些理论，尤其是在自娱自乐中居然信以为真的实践了这些理论。于是，当这些理论活力耗尽，内在矛盾性充分暴露并最终为社会实践所抛弃的时候，便是看涨派颜面尽失的时候。因此，尽管促成今日房价下行局面的因素有千万种，但是只要我们回过头来剖析一下鼓吹了多年的房价“日不落”理论的局限性，就能轻而易举的发现房价走跌的内在逻辑。

城市化：房地产一往无前的动力？

只要论及房地产业的光明前景，相关人士莫不以“城市化”作为政策依据。在他们看来，城市化就是让农村的人来到城市，让小城市的人来到大城市，让农村逐渐消失，让小城市变成大城市。任何一个层次的迁移，都意味着当事人背井离乡，都意味着新的住房需求。只要城市化的步伐不停止，那么对房地产的大力需求就不会终止。多年来的城市化运动，的确在很大程度上推动了房地产业的发展；而也正是急速增长的住房需求，造成了供不应求的市场印象，从而使人们在一定程度上认可了房价上涨的“合理性”，为开发商的肆意涨价不自觉地提供了市场支持。

但是，城市化只能在一定限度内推动房地产业发展，而房地产业一旦超出这个限度就会“反城市化”。城市化的程度和速度，是与一个国家和地区的社会经济发展水平密切相关的。就业状况、收入水平、经济增长方式、社会保障体系等环节，既是制约城市化的基本条件，也必然为房地产业划了一条发展界线。于是我们看到，农村没有甲级写字楼，有富人的地方才有豪宅，一个人均可支配年收入1万元的小城市不可能出现3万元/平方米的房产。

反过来说，要是一个城市的住房等生存成本远远超过该地方绝大多数人的承受能力，而且还找不到替代物，那么人们最简单的选择就是离开这座城市，到城市化程度更低的地方去，因为那里的生存成本相对较低——这便是“反城市化”。据说，日本东京今天之所以鼓励人们回迁，就是因为上世纪九十年代房价太高，许多人被迫搬迁到较为偏远的地方，导致东京的房屋空置率居高不下，俨然成为一个“无人”的国际大都市。

由此可见，城市化并非房地产一往无前的发展动力。如果房价太高，首先会“反城市化”，继而会窒息房地产本身。

刚性需求：开发商自以为是的概念

在商品社会，人类的任何物质需求，都有收入弹性和价格弹性，所谓“刚性”，只是相对的。众所周知，水之于人类，是无法替代的必需品，除非懒得生存，否则无论卖多少钱都得买。但即使如此刚性的需求，也并非全然没有收入弹性和价格弹性。小时候在农村，井水是无偿的，所以爱怎么使用就怎么使用；后来城市读书，喝水、洗澡都要交水票、划水卡，所以去掉了浪费水的习惯；再后来居家过日子，定期要查水表缴水费，所以就要将一盆水用到极致——洗脸、洗脚、洗地、冲厕所，于是渐渐的养成了节约用水的美德。回顾多年来对待水的消费态度的转变，并不觉得是个人自觉修养的结果，倒是水的价格变化不断的促使自己对水的需求量做出调整。可以说，人们对水的需求与对生的需求是同一的，可即便如此，这种需求也还是有弹性。

对于人来说，房子与水的地位不可同日而语，更何况我们谈的房子，仅仅是指自己买了之后拥有产权的房子。也许，文明人离不开居住，但是绝对不可以说文明人只能在自己所有的房子里居住。

居住是刚性需求，但居住在哪里却有弹性。市区的房子太贵，买不起，可以退居郊区买房；郊区也买不起，只能回到乡下。

居住是刚性需求，但是否买房却有弹性。买不起房，可以租房；买不起一手房，二手房也可以考虑；买不起大房子，小户型也挺不错。

居住是刚性需求，但何时买房却有弹性。收入太低，可以等有钱了再买；房价太疯狂，可以等冷静下来再买。买房人可以将买房计划推迟三五年，开发商总不能把卖房计划也推迟三五年吧？

另外，片面强调“刚性需求”而忽略了“有效需求”，也是片面的。刚性需求只是一种推测，只有有效需求才能最终实现刚性需求，使这种理论需求转化为现实的市场动力。开发商一味相信强劲需求趁势抬价，却不顾居民的实际购买能力，其最终结果必然是：一方面，房子有价无市相对过剩；另一方面，居民力不从心持久观望。

支柱产业：伟岸是你，委屈也是你

最近，即使当房地产四面楚歌、前程暗淡的时候，也还是有人用房地产“支柱产业”的政策定性来自我安慰，相信政府会救市，幻想政府会让房地产业回到往昔的癫狂迷醉状态。可是他们哪里知道，房地产业受到政府压制，恰恰因为其是支柱产业。