在我看来，目前北京房地产市场有价无市的状态，最初的起因也是最主要的原因，就是去年9月底出台的二套房贷政策。但是，这个政策出台的主要背景并不是因为房地产行业问题大的不得了，而是因为当时宏观经济的问题太过突出，其最典型的表现就是物价指数的不断飙升。所以，我们应该对房地产的观察经常保持一种开放的、联系的、动态的视角，要时刻警惕在房地产体系本身稳定的情况下，会不会在外部出现一些偶然的、不确定的因素，从而可能对楼市造成一些外部影响、外部打击甚至是外部摧毁。

　　法国思想家托克维尔有个思想：革命往往不是发生在压迫最严重的时候，而是发生在有矛盾但是没有来得及改变的时候。现在的北京楼市处于相持阶段或者观望时期，眼下来看也许是充满矛盾但是却相对稳定的。但是，谁也无法保证不会有一些意想不到的外来因素会打击它。比如说最近的地震，这个我就不谈了。

　　我最近收集了一些关于世界经济形势的分析资料。美国的次贷危机我们不谈了，欧洲的经济状况倒是比美国好一些，但是目前的通胀现象也令欧盟非常头痛。更严重的是，最近越南、马来西亚、泰国和菲律宾这些亚洲国家的经济在严重动荡。据有关人士观察，目前越南的经济形势跟1997年亚洲金融危机时泰国的状况极其相似，以至于有人发出疑问：这会不会标志着第二次亚洲金融危机的到来？我国的CPI涨幅已经够高了，可越南5月份CPI涨幅已经达到25.2%，而斯里兰卡CPI涨幅更是高达26.2%，从去年10月3日以来，越南的股市下跌了64.25%。胡志明市的房价较去年年底跌了50%。在经济全球化的今天，每一个民族经济体都只是世界经济的一个环节，任何一个环节出了严重问题，都会在“蝴蝶效应”的作用下波及其他环节。如今，中国经济融入世界的程度已非1997年所能比，这意味着我们不光有着更多的发展机遇，也将同样有可能承担更多的经济风险。美国、欧盟都是与我国关系密切的经济体，而越南等国家则与我国同处亚洲经济圈内。我想对于这些国家呈现出来的危险状况，我国的决策层绝对不会熟视无睹。我认为，目前这种国际经济形势，一定会促使我们采取更加保守的经济政策。而这样一来，不但对房地产开发商的融资计划有影响，而且对消费者投资消费心理也会有很大的影响。

　　另外，居民消费能力也是制约楼市的一个重要品素。经济学上有一个概念叫“不对称性原理”，如果套用在房地产经济上，就可以这样解释：在房价非理性飙升过程当中，支撑房价走高的原因有两个，一个是居民自住需求，还有一个就是富人们的投机需求。但是当房价抗跌的时候，力量却只有一个，那就是自住性需求。而自主性需求所要求的，便是工薪基层和小中产人士未来的可支配收入。如果将“对称性原理”加以简单概括，那就是“富人产生房价的峰值，但是穷人产生了房价的抗跌值”。目前北京房价之高，路人皆知。还会再高吗？恐怕已经到了峰值。这样的高房价会抗跌多久？得问“穷人”。我们统计一下北京市的居民收入（公布的统计数据肯定不能真实地反映情况，但却有参考价值），2007年北京城镇居民人均可知支配说达到了219819元，如果以三口之家算的话，家庭可支配收入是65967元。假设目前北京五环以内房子均价15000元/平方米，按照北京2007年住宅面积人均22.3平方米来衡量的话，买一套61平米的住房就是91.5万人民币，房价收入比大概高达14。如此低收入相对于如此高的房价，我们真的应该反思。

　　于是，单方面的楼市问题就变成了一个双方面的楼市与基尼系数的关系问题。我们参看一些相关案例：日本在1980年以前一直被神话为“增长且平等”的典范之国，它的基尼系数稳定在0.26左右，日本的政府被誉为高效而精确地遵守着社会再分配的适当程度。但在1983年以后日本的基尼系数开始恶化，在1991年日本的基尼系数达到了0.38，而房地产价格也处于历史峰值，然后日本“泡沫破灭”，国民的实际收入流明显恶化，房价从峰值开始崩溃而下，3年后日本的房价下跌幅度达到了40%。香港一直是世界上基尼系数最高的经济体之一，它的基尼系数似乎很少低过0.5的。1997年香港地产峰值的时候，它的基尼系数达到了0.53，不过，后来它的房价在3年内整体性跌去了70%。去年，也就是次贷危机爆发的时候，美国的基尼系数达到了0.41的高水平，而现在美国的房价从峰值已经下跌了25%左右，而像摩根这样的大多数投资银行估计美国房价还会继续下滑15%，也就是说，美国房价至少会跌40%。我国目前的城镇基尼系数大约是0.48，如果以上基尼系数与楼市关系的经济规律普遍适用，如果我们的房价真要下跌，可能也会下降40%。

　　当然，“世界上没有两片完全相同的树叶”，中国的经济状况不可能等同于任何一个其它国家，因此其他国家出现的经济问题也未必会原封不动的复制到中国，在其他国家适用的经济规律也未必在中国会同样有效。但是我们千万不要忘记，历史有着惊人的相似性，历史经常会重演，只是每一次都会以不同的方式呈现出来。作为房地产业内人士，我们千万不能讳疾忌医、疏忽大意，而是要时时刻刻居安思危、警钟长鸣。实践证明，只有实事求是勇敢面对，才能化险为夷，才能可持续良性发展。

　　我就谈这些，谢谢！