房企下半场竞技哨声已响

——专访万科集团总经理郁亮

    “1998年开始的房地产市场上半场竞技已经结束，房地产企业下半场竞技的哨声已经吹响。”近日，在苏州举行的万科长三角媒体自行车友谊赛暨交流活动的新闻发布会上，郁亮如是说。

    郁亮的开场白很幽默。他说，历来房地产调控都与减肥相关——1994年调控房地产，王石总经理减肥瘦下8斤。此轮自2010年开始的调控比以往更严厉，“这次我是总经理，我也要减肥，而且减得更多，减了12公斤。”

    郁亮认为，此轮宏观调控毫无疑问已见成效，9月份房地产统计数据显示，全国房价已经出现环比下降。为此，他明确提出，自1998年开始的房地产市场竞技的上半场已经结束，现在开始进入下半场。“如果说上半场的特点是全面市场化，那么下半场就是一个修正的市场。”郁亮进而认为，房地产下半场竞技的特点，并非不少人简单认为的暴利时代的结束、微利时代的到来，“一个行业健康不健康，不能用暴利或微利来判断，无论是暴利还是微利，对一个行业来说都是不正常的。”下半场的市场，将由政府保障房即政策用房市场和商品房市场共同组成，与此同时，在商品房市场中，房屋可能不被当作投资品属性来看，而是更多地还原它的居住属性。“下半场的哨声已经吹响，大家赶紧去竞赛吧。”

    开发企业如何赢得下半场竞技，“现阶段最重要是作好充足的准备。”郁亮的思路很清晰，目前行业处在发展的调整时刻，如果政府此轮的保障房建设计划能够如期完成，未来的市场供应结构将发生很大的变化，是时，所有开发商都将重新站到同一起跑线上，“要想在下半场胜出，面对这种变化，从现在开始就要作很多调整——首先要把准备工作做好。”郁亮说，这里面主要包括两条，第一要能跟上市场的变化，第二要准确分析市场能够提供哪些机会，以及企业凭自己的能力能否抓住这些机会，“比如你以前做高端住宅、豪宅，可以卖得出去，赚到很多钱，现在到了改变居住品质的时候，需要研发新型住宅产品，但成本和技术要求也更高，此时，你有没有能力去做并做好？”郁亮认为，虽然房地产下半场竞技已经来临，但现在还未到下半场发力之时，现阶段的任务是做好研发和长期发展的准备，发展速度不是本质，健康发展才是关键。

     行业转型之时，往往是行业的困难阶段。郁亮认为，在行业最困难的时候，作为行业领先企业，尤其需要维护企业的利益。“2008年万科最早说泡沫，最早降价，最后我们个别的售楼部都被砸了。”吃一堑长一智，郁亮说现在的万科行事更为谨慎。面对此轮调控，万科采取的策略是积极定价，积极定价不等于降价，郁亮举例说，很多老百姓觉得房价没降到底，这就像人们总感觉工资不高一样，但据此说工资都要翻番则根本不现实。

     房地产下半场竞技的市场特点，是房屋的居住性能将得到更多的还原，针对这一特性，万科的做法是“为普通人盖好房，并且建有人住的房”，郁亮举例说，万科将在北京落地一类每套仅有15平方米的房子，目前东莞研发基础已经做好。此前万科已在西安推出18平方米/套的房子。“做大容易做小难，我们一直在周全考虑如何在15平方米内解决两个人的衣服能放得进去等生活细节问题……”