上周末参加了一个商业地产行业的聚会沙龙，都是一些从事商业地产的相关人士，聚在一起，自然地，话题都集中在苏州商业地产市场的现状与发展上。期间有人提议要我对苏州现在在建的商业项目一一点评，我觉得那样会需要很多时间，便让他们就自己熟悉或关心的项目提些问题，我们共同来探讨。（大家对商业地产的热情很高，几乎把苏州所有的商业项目都翻了出来，这里就不详述了）快要结束的时候，有人问我对桐泾北路上的红星.美家利国际家居广场怎么看，那个项目的前景怎样。说真的，虽然每天上、下班都会经过那里，但从未走进去看过。但我可以肯定一点：里面肯定冷清。此项目地处古城区，而且位置较偏，进出口单一，而作为一个家居（家具的营业面积占一半多）广场，不但需要完善的货物装、卸区，更需要一个四通八达的交通，一般这样的市场开在城市的环线更合适。再则，苏州古城区都是老新村（以中老年人居多），都已经有家具，对家具的需求不大。还有老城区的房子一般以小户型为主，房子结构不适合摆放现代的整体套房家具（现在的家具一般都是以整体的套房家具为主，已经很少有小型组合家具了）。而且苏州的蠡口家具城就近咫尺，那里足够多的选择更能够吸引市民前往选购。但我对这个项目的招商代理商很钦佩，因为不但出租率达80%以上，而且多数还是高端家居品牌。很可惜在未来的一年中，这些商家很可能会因冷清——缺乏一定的人气而撤场。其实那里真的很难做一个市场，若一定要做，至多可以做一个中低档的小商品市场，比如家居软装的专业市场，这样或许还有转机。“恩，本来最早的定位就是做小商品的，后来开发商感觉做小商品档次太低，所以就改做中高档的家居了”那位发问的同行说道。“呵呵，那开发商忽略了市场的实际需求，做商业不能盲目地追求高档次。市场定位一旦与市场的实际需求脱节的话，那就会让项目在运营后失去人气的支撑。人气才是支撑商业的根本，做商业其实就是做人气”我一边回答，一边却暗自思忖：商业地产市场中，这样的现象是何等地普遍。
     人气，是指市场气氛、市场氛围，也可以直接说是人流。人气旺，即人流大；人气弱，即人流稀疏。人气是商业的命脉，是支撑商业项目的根本，这是所有从事商业地产相关行业人士的共识，人潮即钱潮（苏州观前街店铺的租金高达20000元\每平方\每年,凭的就是每日20万左右的人流量,节假日人流高达40万左右的人流量）。所以,只要是商业项目,无论是销售楼书还是招商手册,都会通过"自定义”商圈划分或地段优势等,来描绘项目今后的人流“蓝图”。然而很遗憾,大多数的项目都仅仅停留在了 "蓝图”的描绘上,在项目的实际操作中,都偏离了市场的实际需求,使”蓝图”无法实现。当然很多销售的商业项目，那是为了实现销售而设计的漂亮说词，是诱惑投资者掏钱买铺的“童话”而已，至于日后的人流怎样，不是他们所关注的事情。
     当然，“人气”不仅仅是指车水马龙，人潮如涌，更是指能够支撑商家运营的购买人群。不同的业态，人气的“旺”度就不同，一般情况是，越高端人流越少人气越低；越低端人流越多人气越旺。比如泰华商城，人流量就少。而园区跨塘的锦丰广场与斜塘的联丰广场，人气就非常旺（特别是锦丰广场，租金都快赶上观前街了）。
     开发商想做高档次、大体量的商业项目，没有错，因为人都有积极向上的一面。但一定要在做市场定位的时候，先问上一句：如果这样定位，有足够的人流支撑么？若回答是肯定的，那就实施。若相反，那一定要重新审视，然后去市场详细调研，重新去定位，直到回答是肯定的。

  (注:商业项目都会有一个培育期,人气也会有一个由弱到旺的过程.前提是市场定位是正确的,这是方向,若方向错误了,培育期也就无限地延伸了)