全市买卖成交前5位		全市租赁成交前5位
1	祈福新村	1	铂林国际公寓
2	丽江花园	2	祈福新村
3	南国奥林匹克花园	3	嘉裕礼顿阳光
4	棠德花园	4	丽江花园
5	华景新城	5	金碧花园

 

 

 

天河买卖成交前5位		天河租赁成交前5位
1	棠德花园	1	铂林国际公寓
2	华景新城	2	嘉裕礼顿阳光
3	骏景花园	3	理想青年荟
4	富力天朗明居	4	马赛国际公寓
5	盈彩美居	5	华景新城

    天河二手交投一直位于全市前列，而楼市过入调整期以来，天河区成熟大盘依然受到大部分买家追捧，成交抢眼。满堂红08年1-6月成交数据显示，天河区买卖最活动的二手楼盘分别是棠德花园、华景新城、骏景花园、富力天朗明居以及盈彩美居，五楼盘成交量占天河区08年上半年成交总量的20%以上。自去年9月楼市进入调整期以来，大部分投资客离场，二手楼市基本上是由自住买家支撑，因此价格适中，配套成熟、户型丰富的东部成熟大盘受到自住买家的追捧，成交活跃。据了解，自东进号角吹响后，天河东部楼市发展迅速，大盘林立，目前华景新城、天朗明居以及盈彩美居二手售价在7000-8500元/平方米之间，骏景花园稍高，基本上都在9000元/平方米以上，而棠德花园则维持在5500-6500元/平方米水平，而且户型涵盖50-60平主米的小两房、70-80平方米的标准两房以及100平方米以上的三房大户型，无论是格价还是户型都能满足大部分自住买家的需求。

    租赁方面，公寓成交更是一支独秀。满堂红成交数据显示，上半年天河公寓物业租赁成交占天河租赁成交的10%以上。成交前五位中公寓占了四席，分别是铂林国际公寓、嘉裕礼顿阳光、理想青年荟、马赛国际公寓，另外一个是华景新城。受公寓入市的影响，公寓租金的价格有所回落，但是成交量则快速增长，客户以高级白领为主，其中不少是“转买为租”的准买家。据了解，铂林国际公寓、嘉裕礼顿阳光30-40平方米单位租金在2000-2500元/月，而马赛马际公寓、理想青年荟则在1800-2200元/月左右，租金已向普通一房一厅小单位靠近，自然受到白领一族的青睐。

    笔者认为由于目前楼市走势仍未明朗，未来二手市场仍由刚性需求带动，所以华景新城、骏景花园、天朗明居等高质素、价格合理的成熟大盘依然会是成交的重点，价格方面也不会有太大的波动。而经过一轮成交高峰后，铂林国际公寓等一批新入市的公寓物业会被市场消化，成交量可能有所减少，不过价格方面会随之上涨，但涨幅可能在200元以内。

 

 

越秀买卖成交前5位		越秀租赁成交前5位
1	淘金路二手房	1	好世界公寓
2	东川路二手房	2	嘉和苑
3	东风东路二手房	3	东风广场
4	小北路二手房	4

    救不救市政府心中有数，不过我们可以从近年来的调控措施及力度去揣测。2005年国八条出台后，由于强大购买力的支持，经过两个月的沉寂楼市很快就回到正常轨道，但依然通过多次加息抑制楼市过热，政策还是相对温和；2006年出台国六条，欲通过信贷和税收抑制楼市的投机现象，力量加强而且目标明确，不过引发了楼市的新一轮上涨，显然楼市这头疯牛已越来越不受控制；中央随后出台国十五条，落实70/90政策以及保障住房建设，不过调控再次失灵，国六条和国十五条的连续出台可见中国楼市已引起了政府的高度重视；过入2007年，楼价进去疯狂上涨通道，而且高于周边楼价的地王频现，然而地王光环下，新一轮调控正在酝酿，2007年9月27日，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》新政策拉开房产市场大变革序幕，楼市疯牛被紧紧按住。

    从宏观调控轨迹我们可以发现政府是从引导、规劝、容忍到忍无可忍，所以国六出台到2006年底的房价水平应该是政府可以接受的上限，然而目前楼价远远未达到调控的目的，而且已对中国经济造成威胁。对于近来被炒作的断供潮问题，笔者认为有过分夸大的成份，起码笔者了解至广州的断供情况并不普遍。对于刚性需求购房者，3成首付已是来之不易，加上装修、购置家电等，买房首次投入不小，在具备还款能力的前提下，即使楼价跌破三成绝不轻易断供。断供后哪有闲钱再次入市？断供后还有哪家银行给他们贷款？又有哪位可以忍受多年积蓄付之一炬？所以对于绝大多数人来说，“断供后再买更划算”纯属无稽之谈，起码目前楼价下降幅度并不至于。不过当中国经济衰退，通货持续膨胀，买家已无力再承担月供的时候，断供潮才会真正暴发，政府救市只会让楼市绑架经济，增加断供潮暴发的危险。

    政府调控的方向相当明确，就是稳定房价，目前房价高速上涨的势头已被抑止，但楼价依然难让市民接受，“调控仍未成功，政策仍需重紧”。不过笔者认为近期政府应该不会有救市或找压的政策出台，要怎样做，房企自己看着办！

	07年8、9月	08年7月	降幅
保利香槟	25000	17000	32%
誉峰国际	31000	22000	29%
星汇国际	22000	16000	27%
星汇园	19000	14000	26%
星河湾一期	11000	8500	23%
中信君庭	26000	21000	19%

 

地产投资不是传销，最终还是要找到一个自用的买家（无论自住或放租）。据笔者了解，目前珠江新城物业有超过7成用于投资，而且是相当大一部分是短线。目的很明确，就是利用CBD的概念在奥运之前大捞一笔。如意算盘正打的叮当响的时候，调控利剑提前出鞘，对某些利益集团救市的呼声，政府仿佛也不闻不问，未来楼市看来并不乐观。怎么办？当然是早早离场。投资者与开发商不在同一阵线，前目看重眼前收益，后者注重市场繁荣，楼价下跌，投资者们还是见好就收，在大量投资者退潮后，豪宅市场的泡沫或已开始破灭。而这个只局限于豪宅市场还是会影响更大，目前并没明显的迹象。

   

    人民群众才是地产业的坚强后盾

不过笔者了解到，一些如东圃、白云大道、工业大道等地段的物业价格下跌并不明显，一般不超过10%，自住需求保证了上述地段楼市的稳定。政府想看到的是楼价稳定，要稳定就是保证人民群众的自住需求。所谓得人心者得天下，这点对于我们伟大的党来说是最明白不过的道理。我们之所以在抗日战争、解放战争中取胜，靠的就是人民群众的支持。楼市如战场，要打赢楼市调整的战争就必须与人民群众紧密团结，平分地权，若寄望“美帝国主义”的资助负隅顽抗，结果或会在错误道路上越走越远。（不要说笔者是党棍）

    社会稳定是经济发展的基础，只有保障老百姓的“衣、食、住、行”才能让政府“长治而久安”，这对我们党中央来说，是再明白不过的道理。现时国际油价高涨，全球经济疲软，韩国、印度、欧洲等国家和地区暴发了不少骚乱与冲突；而国内CPI、PPI、油价高企，A股插水，楼市低迷，加上汶川地震以及即将开幕的北京奥运会，中国社会环境更遭受多重压力，今年是中国经济最困难的一年！近来在贵州瓮安、陕西府谷接连出现群众与执法部门的冲突事件，在这样的敏感受时期，政府只能紧紧捏住楼价这条可能引起更大阶级矛盾的导火线，是熄灭还是松手，政府显然是骑虎难下。楼价下跌影响经济不假，但楼价持续上涨可能引发社会矛盾也不是危言耸听。这是保障少数利益集团与广大人民群众利益的较量，不过要人民群众为开发商们的疯狂行为买单？这对于统治并无益处。从政治层面上，政府会站在老大姓这边！

    对于吴疆“房价越跌，经济越差，百姓越苦”的说法，我想未必！

 

    笔者从上海证券报的一篇报道了解到，央行2008年一季度货币政策报告公布的数据显示，到2008年3月底，全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元，商业性房地产贷款余额5.01万亿元，其中房地产开发贷款余额1.8万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的6%左右；个人住房按揭贷款余额为3.13万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的11%左右。两者合计不到5万亿，也仅占整个国内银行体系贷款总额的17%，比例并不大。另外从发改委公布的数据看来，从房贷新政实到现在，全国楼价整体都是呈上涨趋势，只是北京、上海、深圳、广州等大城市因为过快上涨而出现价格下调，相比之下二、三线城市价格总体而言还比较合理，所以高风险贷款的比例要比17%要低一些。不过相比股市从高位到现在已蒸发了约15万亿来说，真是小事一桩。

 

    楼价过入疯狂上涨时期始于2007年，不过在这一年高位接盘的买家有限。从广州房管局的统计数据看，2007年全年成交新建商品房1080.51万平方米，金额943.57亿元，存量房成交420.8亿元。按照按揭买房比例为6成（满堂红经统计数据约5-6成），平均首付40%计算（满堂红统计数据），银行放贷金额约491.17亿。因为广州的商品房发展已超过10年，07年房贷金额所占的比重不大，就目前的楼价水平，对绝大部分房屋而言都是升值的，负资产毕竟是少数，而且相当一部分是投资家和炒家。

    不过在CPI、油价不断攀升以及工资增长缓慢的情况下，居民生活负担越来越重，这必导致居民缩减住房上的支出。如果在未来经济走势不明的情况下，仍保持房价的上涨，这疑是增加高位入市的买家比例，增加高风险房贷的比例。所以楼价继续上涨反而会增加经济衰退的风险。

 

    对于中国这个市场经济为主、宏观调控为辅的市场来说，控制楼价的涨跌是相当容易，不过从06年到现在，政府对楼市的调控还是比较温和，而增收物业税等严厉措施迟迟没见出台。为什么？因为政府希望看到楼价稳定，既保证经济发展又保证老百姓安居乐业，达到双赢的目的。

    不过政府的宽容反而纵容了开发商，房价一天一新高，地王一块接一块，纵使地价已高出周边房价依然义无反顾。政府温和的调控怕的就是楼市威胁经济，现在开发商们动不动拿房价来要挟不正是犯了大忌？房价继续上涨岂不养虎为患？稳定房价势在必行！目前政府是势成骑虎，不过楼价是涨是跌只不过是坊间的争论，政府层而很久没有什么动静，是肆机而动？或者新一轮调控正蕴酿，软着陆还是硬着陆或者奥运后再见分晓。

 

 

    之前多个报道称因柴油价格上涨番禺祈福新邨楼巴大幅度减少一事，当时笔者特意询问了祈福分行那边的前线同事，据其介绍，近来该片区的二手市场一直不太好，进入五月以来看楼客比以往减少了约30-40%，随之而来的便是成交量的萎缩。黄小姐表示，一手的打压、观望的持续对华南板块的影响不小，加上油价上涨使近来楼巴班次减少也使得不少买家又再次观望。笔者查了一下6月成交数据发现，祈福新村成交量比5月减少高达43%，不过均价只下跌3%，这说明业主的心态还是相当强硬。该同事透露他的一个朋友放弃了买祈福的楼，因为觉的楼巴少了出行不便，而且油价又高养车负担也不轻，所以考虑其他区域的楼盘。另外丽江花园店的同事也说，油价的上升对丽江花园的影响并不大，因为该楼盘的主要交通工具为公交车，居民对楼巴的依赖性不强，所以较少出现买家因为油价而放弃买房的。

    笔者也询问了白云区前线同事的一些情况，该同事表示因为白云区的新村、白云大道、广州大道北等板块交通都比较发达，业主多数是选择公交车出行，依赖楼巴的不多。而且区内有少颐和山庄、南湖雅居乐、江南世家、白云堡等豪宅单位，这类买家经济能力都比较强，油价上涨对这类买家影响较小，总体来说影响没有番禺大，更大的原因还是一手楼价格的下降。比如白云高尔夫花园一手楼售价仅为8500元/平主米左右，已回到06年水平，所以二手的荷塘月色组团基本没有优势，但基本上都是将物业放租，放盘量没有增加太多。资金压力不大也让这些业主“持房待观”。

    但油价是否会将郊楼盘逼上绝路？目前来说并未到这样的程度。因为郊区和市区楼价的差别是越来越大，像白云、番禺二手均价都在5800元/平方米左右，而天河、越秀、海珠二手均价基本上都超过8000元，越秀区更是站在9000元/平方米高位，市郊楼价差别还是相当大的，2000元/平方米的差价完全能应付油价上涨带来的压力。不过在楼市走势未明，多方僵持的情况下，平时并不为购房者关注的“油价”可能会推摧毁人们的心理防线！

    满堂红东教分店李店长透露，虽然花地村改造并未正式动工，但政策利好对该地段二手楼的带动作用已十分明显，自2007年11月《花地村城中村更新改造规划方案》获市政府批准到3月正式动工，整体增长10%-20%，而今年6月红棉苑成交均价已超过7000元/平方米，半年上涨超过3成。而恒荔湾畔更是07年广州最为瞩目的江景大盘之一，相当优惠的价格以及一线江景受到不少买家的追捧。据了解，虽然地铁一号线早早开通，但楼价并没有像市区那样迅速上涨，物业价值被严重低估。不过随着利好的带动，芳村物业的价值或会最终体现。

 

    满堂红东璟分店店长告诉笔者，员村被划如CBD商业中心的消息一出，就有不少业主表示看到这一利好出台相当开心，并表示“以后员村这边的住宅会越来越少，我的房子可就算是稀缺了，现在放盘的价格不高”，与前阵子市场清淡时的心态相比又有所变强。而且最近经常接到一些熟客介绍来的买家，这些买家大多数在珠江新城或者附近上班，一方面考虑为以后工作方便而计划在这边买房，另一方面也觉的员村规划后肯定会升值，客流量有所增加。

    员村的二手楼品类十分齐全，从较好的电梯楼小区到早期的房改单位一应俱全，如东璟花园、都市兰亭花园、天一庄等素质较高，二手价约在10000-12000元/平方米以上，白马花园、鸿运花园等二手均价在6000-7500元/平方米左右，较旧的房改房或百合苑等价格较低，5000-6000元就有交易，价格上的优惠吸引了不少自住买家前来置业。

 

 

3、华南板块定位为番禺CBD 不再批新房地产项目　

    背景：2008年3月番禺区第十五届人大四次会议作为今后几年的建设重点，华南板块被定位为“商贸区+CBD区+公共服务配套区”。番禺区长骆蔚峰表示，将给华南板块的住户提供优质的公共服务，把华南板块和新火车站统筹规划，提出“番禺新城”的概念。骆蔚峰还表示，华南板块区域内基本不会再有新批的房地产项目，华南板块将是番禺区今后一段时间的建设重点。

    业内人士表示，此消息对华南板块的房地产市场而言无疑是支强心剂，长期以来公共配套、交通一直是华南板块的硬伤，虽然拥有一流的自然环境，但是华南板块的楼盘免不了通过“低价”与市区楼盘竞争。如果华南板块成为“商贸区+CBD区+公共服务配套区”，工作、消费、置业的三统一必将大大提升南华板块的核心竞争力，商贸业的繁荣也将为华南板块带来更多的购买力，使“居住、商业常态化”。因为未来华南板块基本不会有新批的房地产项目，这使该地段的二手楼成交“稀缺品”，直接带动华南板块物业价值的提升。

    据了解，目前祈福新村二手均价约6500元/平方米，南国奥林匹克花园、华南碧桂园、广州雅居乐二手均价约7000-7500元/平方米，豪宅锦绣香江、星河湾二手均价在8000-11000元/平方米左右，较地铁开通前都有大幅的增长。而华南碧桂园、广州雅居乐的别墅单位二手售价一般在10000元/平方米以上，独立别更是高达12000-18000元/平方米。

 

    据了解，增城处于广州“东进”战略的重要区域，是连接至东莞、深圳、惠州的中转点。随着政策的推进，增城楼市近一年来发展迅速，二手房市场也进入一个新的发展时期。增城二手房市场盘源主要集中在广园东和新塘镇这两个片区，主要楼盘有广园东的碧桂园凤凰城和翡翠绿洲；新塘镇的新塘新世界、海伦堡花园、新康花园、群星新城、城市家园等楼盘。其中凤凰城和翡翠绿洲有不少别墅产品，包括各式洋房单位、联体别墅、独立别墅及超豪别墅等各类产品，而其他楼盘多以洋房为主。如广园东的碧桂园凤凰城洋房的二手价约在5000-6000元/平方米左右，别墅约14000元/平方米。目前该片区的二手房买家基本上都是自住买家，以当地的居民以及在附近从事工业生产的企业人员以及相关的零售批发商户为主。不过作为广州东进战略重要的组成部分，增城的二手房市场也将会伴随着东进政策的利好愈来愈好，如规划中的广州地铁5、9号线延长线将会延伸至东部新塘板块，广深四线也将由广州东站至新塘每天对开50班次公交列车，交通的完善将会大大改善该片区的置业环境，吸引更多买家前来置业。

    有业内人士表示，处于“东进”战略区域的增城未来将是广州重要的高新产业区，近年来房地产发展已相当瞩目，而文化产业城和会议休闲中心的打造加速度假型地产项目的发展，而“总部经济”效应下所带来的市政、交通等配套的完善也为东部房地产的发展垫定了基础。

 

 

    沿江路虽拥有一线江景，但因为沿江路一带有大量二手市场，环境比较差，没有形成江景豪宅区域，知名度也不及滨江路一带，江景物业的均价也比滨江路的要低。从沿江东路至沿江中路这一地段是沿江路的商务带，商务写字楼林立。代表性商务写字楼有新光商务大厦、康富来大厦等，虽然有一线江景作为卖点，但租金一般为50-60元/平方米/月，进驻的也是以中小型企业和个人工作室为主。不过沿江路改造后，区内江景写字楼在乙级写字楼市场将拥有绝对的竞争力，而江湾商业中心的落成将是沿江路写字楼向高品质发展的开始。

    另外满堂红永胜分店店长介绍，目前沿江路主要江景楼盘有海印大厦、海印花园等较新的电梯楼，目前二手均价约13000元/平方米。拥有一线江景的房改房单位也十分丰富，但因为是楼梯梯而且一般有一二十年的楼龄，二手均价一般在8000元/平方米左右。另外新盘东山水恋虽离江边较远，但凭借着完善的配套，二手均价更高达18000元/平方米，单体楼国利大厦二手均价也超过11000元/平方米。

 

 

    从06年开始，中国楼价一路狂奔，从06年初的6000元/平方米开始，一举攻下7000、8000、9000元关口，并于2007年10月突破12000元/平方米，不到两年番了一倍，不可谓不疯狂！与此同时，政府也相继推出系列调控措施：06年以来连续7次加息、70/90政策、重启经适房、廉租房项目、第二套房提高首附及利率等，原因很简单——楼价太高了。虽然受二套政策影响，各大城市的楼价有所回落，但是有从国家统计局最新公布的数据来看，5月份“国房景气指数”为103.34，房地产开发投资分类指数为104.08，虽然比4月份回落0.20点，但同比上升1.71点。1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%。住宅完成投资6806亿元，增长35.0%；1-5月份，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%；全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%。也就是说到目前为止，房地产开发及房地产市场资金的流入依然是源源不断，增长迅速，其中不乏国际热钱和私募资金。政府会对这个调控结果满意？除非政府想经历美国的次贷危机。

    温家宝作政府工作报告时指出，要正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。这显示了政府对楼价调查的目的与决心，31.9%的地产投资增速仍然是偏高，目前的楼价依然未满足绝大多数居民有支付能力购买。CPI高、PPI高、油价高、利息高，难道就房价不高？据报道中国A股被评为全球最烂股市，从高峰的6000多点直线下跌到目前的2800点左右，希望政府救市的呼声不绝于耳，政府会将纳税人的钱填国际炒家的胃口？温总理说，今年将是中国经济最困难的一年，加上雪灾、地震、水灾等天灾需要万亿以上的重建资金。稳定金融市场是政府的调控目标，对于未调整到位的楼市何来救市之理？这场赌博，开发商们注定是输的了。

   

    高利贷或成楼价下跌通道的敲门砖

    “借高利贷是找死，不借是等死”，这句的确是时下不少开发商的心底话。开发商要想活下去，亏本的生意不能做，换言之高利率必然要转嫁到房价上，年利120%意味着一年后销售的房了价格要翻番，即使是两三个月内销售，成本要额外增加20%-30%，如果开发商们认为这样的房子仍有销路的话，那只有死路一条，即使楼价不跌，但绝不可能暴涨，政府的调查力度丝毫没有放松。广州将土地闲置费提高40%就是最好的佐证。

    一些资金不足、靠银行资金周转的中小开发商将要为疯狂的楼市买单，当然也包括不少炒家。这轮调整之后，将有大批的开发商被淘汰，剩下的将是有实力、有经验的品牌开发商可以想象，由高利贷继续开发的项目必然是高成本，当政府救市的希望破灭后，开发商只能是通过低价促销回笼资金，因为有10%的月利，只有低价才能实现快速销售。如果开发商资金链破裂，所抵押的地产项目将为债权人所有，债权人为了套现会将项目整体转让给其他开发商或低价分折出售，这样由高利贷支撑起来的房子或者成为楼价下跌通道的敲门砖，而开发商借高利贷，演绎的是中国楼市最后的疯狂。

 

    目前楼市观望气氛依然浓厚，开发商、小业主与买家对峙局面未能打破，对于楼价走势更是众说纷纭，结果就是成交量持续萎缩。开发商借高利贷饮鸩止渴，会成为楼市对峙格局中的一处软肋，局部崩盘必像多米诺骨牌一样影响着中国房地产的格局，而楼价到底如何发展也将会异常明朗！而欲通过房价要挟中国经济的地产商们以及追求暴利的银主们将成为本轮楼市调控的牺牲品。

    近来，北大教授徐滇庆与知名财经评论员牛刀关于深圳楼价涨跌的赌局被媒体炒得沸沸扬扬。无论结果如何，我都会给两位专家掌声，因为敢对忌讳如深的房价给明确定论的专家学者真是沧海一粟。各有各的论据，各有各的论证，各有各的论点，对各自的结论也都是信心满满。矛盾的结论其中一方必为伪，判断出错是正常的事，有错认了就是，不过看了徐教授的道歉信，我只能说：“想说‘掌你’不容易！”

 

 

    这个徐教授道歉信的原话，没有直接承认自己的判断错误，“错在把时间段说得太绝对”。难道将时间定在10年后？50年后？100年后？还是将来？未来？以后？从长远来说？试问，这样的判断有何意义？笔者主修哲学，特别推崇以波普尔为代表的证伪主义的理论——不可证伪的命题不是科学的命题！一种理论所提供的经验内容愈丰富、愈精确和普遍，它的可证伪度就愈大，科学性就愈高。怎讲？我们可以从“意义”层面去理解。举一个例子，“我只做该做的事”这个命题永远是对的，还有如果有人问你：“去哪里？”你回答：“我在去我要去的地方。”这个答案也无法证伪。但是相信大家看完后都会问：“这个的命题有意义吗？”

    没错，这样的命题无懈可击、面面俱到、无法被推翻，但是有意义吗？徐教授您说：

    长期的趋势？100年还是1000年？这番言论放眼天下，谁有能力反驳？眼下楼价下跌，只不过是“当投机风退却之后必然出现一段时间房价理性回归”，未来几年房价再来个芝麻开花节节高？说不准！深圳楼价在曲折中上扬？有可能！只要这个“长期”存在，谜底可能要到人类历史的尽头才能揭晓。这个一个“无懈可击、放之四海皆准”的结论对广大市场来说又有何“意义”！“中国经济高速增长，基本面很好”这个前提是谁给出了论证？看看国内的CPI、PPI以及 中国股市，再看看国际石油价格、越南经济危机、蒙古内乱以及韩国、印度两邻国的暴力冲突，国际经济环境相当不稳定，还有谁能预料1月冰雪灾害，5月四川大地震？中国经济走势谁又能绝对乐观？购房者从考虑到买房不过是一两年的事，如果“错在把时间段说得太绝对”那就干脆不要说了，因为一万年太久，只争朝夕。

    深圳楼价的涨跌与徐教授与牛刀无关，影响中国楼市的因素太多，用经济学的角度去预测本来说是相当困难，听说有律师要起诉徐老，更觉得是黑色幽默。如果现在楼价真的上涨，莫非要起诉牛刀赔偿购房者的损失？对于徐教授与牛刀的赌局，笔者绝对给矛掌声，是给他们的勇气以及对学术的坚持。不过看完徐老的的道歉信后，我只能说：“想说‘掌你’不容易！”

 

 

    据了解，位于珠江新城的力迅上筑一期的业主在近日已取得房产证，也意味着力迅上筑的二手物业可以正式交易。据满堂红置业专家梁小姐介绍，由于珠江新城CBD的特殊定位，该板块房地产的投资比例相当高，因此力迅上筑的业主拿到房产证后，大批的单位进入二手市场，租售比例大概是1：3，由于楼市走势未明，部分业主是采取可售可租的策略。据了解，当年力迅上筑一期售价仅为9500元/平方米左右，而目前均价已达到18000元/平方米，价格差不多番了一倍。租金方面平均为40元/平方米/月左右，因为力迅上筑全是大面积单位，每套物业月租金基本都在5、6千元以上，但折合投资回报率5%左右。

    因为中力迅上筑全是大在积单位，租金相当高，所以租赁市场并不活跃，所以投资者更乐意将物业出售，但由于楼市回归理性，买家购房意愿下降，加上广州丽江花园等一手楼盘降低销售，业主心态有所减弱，价格下调的幅度也较年初大。但对于部分经济压力较小的投资者，转售为租等待楼市复苏是不错的选择，珠江新城未来的发展前景坚定了业主“持房待观”的信心。

 

    据了解，位于工业大道地南的金碧花园三期于上月拿到了房产证，但据满堂红保利百合分店置业专家介绍，金碧花园三期物业进入二手市场的并不多，而租赁市场显得比较活跃。目前金碧花园三期二手均价约9000元/平方米，当初一手均价约6500元/平方米，上涨46%，而平均租金约28元/平方米/月，投资回报率达到5.2%，其中30平方米左右的1房单位租金更达到40元/平方米/月，投资回报率高达7.4%，相当可观。

    该置业专业表示，工业大道的楼市投资比例并不高，大部分是自住买家，因此楼价一直平稳，而周边的一手楼价基本上都在10000元/平方米水平，所以对第三金碧二手销售的影响并不大。业主陈小姐在06年以20万购买了一套30平方米的1房单位，现以1100元/月出租，陈小姐表示，金碧花园邻近广佛地铁，地理位置相当优势，待交通网络完善后，工业大道物业的价格将会有更大幅度的提升，租赁市场也会更加活跃，陈小姐对工业大道未来的发展充满信心。因此第三金碧的业主心态比较强硬，即使面对不景气的市场，投资者更乐意将物业出租等待楼市回暖。

 

    据了解，位于黄石东路白云高尔夫花园新一期荷塘月色已于近期取得房产证，但是满堂红黄石东分店置业专家表示，虽然物业可以上市交易，但是进入二手市场的相当少，反相租赁放盘则比较多。目前荷塘月色二手均价约10000元/平方米，比当初一手均价8000元/平方米上涨25%，平均租金约33元/平方米，投资回报率达到5%。该置业专家表示，因为荷塘月色所处的位置比较偏远，所以受到楼市的影响比较大，因为白云高尔夫花园一手楼仍有销售，而且售价仅为8500元/平主米左右，已回到06年水平，所以二手的荷塘月色组团基本没有优势，所以投资者基本上都是将物业放租。不过该专家透露，目前业主的心态普遍比较强硬，大幅降低销售的相当少。主要是因为受到白云新城以及地铁二号线北延长线等利好的影响，业主对未来楼市还是充满信心，而资金压力不大也让这些业主有能力“持房待观”。

 

    笔者对广州2007年6月-2008年5月一年满堂红成交的买卖进行发析，同一套房子一年内重复交易2次或以上的比例占总成交的3.5％，比2007年初统计的2.5%高出1个百分点。难度07年楼价的疯涨是短炒增加的重要原因，不过比例并不高，广州楼市投机氛围并不浓厚。笔者对一年内成交2次及以上的物业进行分析发现，07年6月至今，广州短炒总体收益还是比较理想，平均每套物业的收益为40455元（未计算税费），其中滨江西路38号6楼某单位2007年7月以110万购入，同年11月以150万卖出，账面赢利39万。不过受927房贷新政的影响，广州楼市陷入观望，成交量急转直下，其中28.1%的炒家出现了亏损，平均每套亏损19855元，其中文德南路58号15楼某单位07年9月以174万高价买入，08年2月以150万卖出，账面亏损达到24万。

 

    笔者对这些物业作进一步分析后发现三大特征：一是投资者多青睐面积小、总价不高的住宅；二是转手快、收益有高有低；三是地段集中，次中心地带较频密，其中白云区占了35%，海珠区占了22%，天河区占了13%。

 

	白云	海珠	天河	荔湾	越秀	番禺	黄埔	花都
比例	35%	22%	13%	11%	9%	9%	2%	1%

 

    短期内重复交易的住宅平均每套总价46万，面积为70平主米，短期投资者青睐面积小、总价不高物业的特征较明显，说明这些投资者大部分比较谨慎，同时也说明中低价小户型市场需求最大。这类短炒物业转手速度非常快，其中有6成在3个月内转手，在半月内转手的也不在少数。由于转手速度较快，这些物业的收益总体不算太高，平均每套物业的收益为40455元（未计算税费），但亦有部分收获较为理想。由于楼市由热转冷，成交萎缩，部分卖家降价套现，如果算上税费支出，接近3万的卖家是亏本出售。从地域上看，这种物业高度集中在房地产交投较活跃的区域，如白云、海珠、天河等区域的次中心地段。

 

白云：广源板块、广州大道北板块、增槎——西槎板块短炒最为活跃。白云区地处广州北部，位置相对偏远，但因楼价低廉，而为不少购房者的置业首选，同时也成为投资客的投资热土。广源板块、广州大道北板块、增槎——西槎板是白云区配套较为成熟的地段。如松南路松南二街8号73平方米物业从2008年3月至2008年5月之间成交了2次，收益达到25000元。

 

海珠：海珠区的工业大道、南洲路、江南大道、赤岗等地段短抄最为频繁。目前工业大道、南洲路等部板块居住氛围已十分浓厚，价格适中、房源品类齐全，加上广佛地铁、二号线北延长线利好的带动，受到不少购房者追捧，转手最为频繁的是70平方米左右的两房单位。另外海珠中心传统商业中心的江南大道物业也颇受投资者青睐，商业配套的成熟是其最大买点，另外位于广州新城市中轴线的赤岗板块因为会展经济的带动，越来越受到购房者的青睐，投资者自然不会放过。

 

天河：天河区东圃、黄埔大道、员村周边楼盘重复成交的比例最高。“东进”对天河东部楼市的影响十分强烈，近年来东圃、员村等地段上涨十分明显，楼价的高速上涨自然吸引了不少投资客，转手率也相当高，如位于东圃大马路二横路17号一套38平方米的小户型在2008年3月以21万购入，同年4月以22万卖出，一个月上涨了1万。另外员村将纳入珠江新城的配套区，升值潜力不言而喻，交投相当活跃。

 

    笔者分析发现，黄埔、荔湾区、白云区短炒物业亏损比例最高，分别达到67%、38%与31%，而天河、越秀物业最为保值，另外番禺的物业价格也比较稳定，由于缺乏了市场基本面，花都投资物业全部出现了亏损。

 

	白云	天河	海珠	越秀	荔注	黄埔	番禺	花都
亏损投资比例	31%	15%	23%	24%	38%	67%	22%	100%

 

    由于广州楼市进入调整期，一手开发商纷纷降价促销，这对二手楼产生了压力。白云区的一手楼盘降价幅度比较大，比二手楼还要便宜的一手楼已经不鲜见，对白云区二手楼的压力相当大，由于成交量大幅萎缩，不少投资者降价销售，楼市永远上涨的神话已破灭。荔湾区出现亏损的物业主要集中在芳村地区，07年芳村在西进的带动下日益受到买家的关注，不过成交并未如期的活跃，楼价上涨的幅度并不大，而临近楼市冰点，投资客宁愿割肉也想早早离场。

    而作为广州传统文化、政治中心的越秀以及经济中心的天河，区内物业的保值能力相当强，经济、交通、教育、配套等都是区内物业价值的重要保证。不过从满堂红近来的成交