政策：限购仍从严，房贷会偏松

中央在经济工作会议已表态坚持房地产调控政策不动摇，“限购”、“限贷”不会放开，所以开发商不应对明年市场存在太大的幻想。不过从“货币政策适时适度微调”的表述可以看出，调控方式有所微调，明年调控方向可能是“限购从严，房贷偏松”，房贷应该会向首次置业者倾斜，住房信息联网在首次购房认定上将发挥重要作用。通过逐步释放刚需，防止市场反弹，让市场平稳过渡，让房价理性回归。

市场：刚需为主力，豪宅更低迷

从政策分析可以看出，明年房地产主战场将在自住市场，得刚需者得天下。随着价格的下调及银行贷款适度放松，部分刚需买家被释放，中低端物业迎来去库存的机会。但由于针对投资、投机行为的“限购”、“限贷”政策继续实施，豪宅买家比豪宅更加稀缺，近来龙湖、星河湾等以豪宅为主的开发商大幅降价，可见豪宅市场的低迷，高端市场明年将更加难熬，市场拐点将会从高端市场开始。

房价：房价合理下跌是20%

中央经济工作会议明确表示让房价合理回归，合理有两方面的含议：一方面是房价与居民收入水平相匹配；另一方面是房价下跌的幅度足以购房者，特别是投资者产生风险意识。房价合理的增加幅度应该小于GDP增速，所以大中城市房价的年增速应在10%以内，从2006年开始算，到2012年增幅应小于78%，因为明年房价下跌20%是与经济增长相匹配的。

另外房价下跌20%也足给认为房价只涨不跌的购房者及投资者当头一棒，重新审视房地产市场风险。所以我们可以看一，无论是龙湖、中海、星河湾还是万科，价格下调20%以上的项目不在少数。

当然对于房价统计口径众多，加上结构性影响，从官方公布的价格上降20%的难度比较大，但对于个盘而言，降20%再正常不过。

企业：兼并重组频繁，房地产开发更加专业化

明年房企兼并将更加频繁，中小型地产公司以及非主业地产商将逐步退出，主打中、低端市场开发商会迎来扩张机遇，但主打高端市场的开发商日子就相对没那么好过。另外开发商对产品质量、产品创新方面将更加重视，用高质低价策略进行竞争，抢夺市场有限的购房需求。