| 项超/文
从评论中看到好友成都野战军对《谁能救开发商于“生”“死”边缘》的评价：“不同意好友这个观点!今年中国有热钱6500亿美元进来了,作什么用处?炒什么东西?肯定之一是房地产!肯定不是在中国主流城市!”成都野战军是我神交已久的好友了，我们互相尊重对方，对他善意的评论表示感谢。
好友的评论也让我思考了不少。在此也想就此再谈谈一已之见。
1、开发商目前的资金吃紧，是来源于购房群体的观望导致的销售不好这个主要因素。前几年开发商很牛，日子过的很好。他们日进万金，赚得盆满本满，钱源源不断地朝他们流去。究其钱的来源，除了银行向他们直接发放贷款、在资本市场“圈钱”外，主要是购房人从银行按揭的房贷资金。这是一个业界不争的事实。开发商直接向银行贷款要由自己支付利息增加成本，通过上市或增发融资不仅时间长程序复杂而且要接受越来越多的监督，通过这两种方式获得资金是必要的，但不是最理想的。（开发商从银行直接来的贷款和资本市场来的资金，只是其运作几亿几十亿上百上千亿大项目的“母资金”，是撬动“地球”那个扛杆）。
真正让开发商具有浓烈兴趣的资金是来自购房者的按揭贷款，这种资金不需要开发商支付成本（其实是由购房者为其支付了建设期的贷款利息），也不需要受到监督，同时还实现了房屋的销售。我国实行的宽松的房屋预售制度和银行大肆发放按揭贷款以及购房者的涌跃参与，让开发商笑个不停。
是购房者的购房贷款成就了开发商们的“伟大成就”！
水可载舟也可覆舟。开发商“成”于按揭贷款，开发商也许也“败”在按揭贷款。
由于央行和银监会收紧了按揭贷款政策，抑制了需求，许多要通过按揭负债才能实现的潜在需求现在受阻了，于是出现了现在楼市交易量的下跌，进而导致开发商资金流入的减少。购房者群体是向开发商输送资金的“闸门”，而掌握这个.“闸门”开关的是央行和银监会。开发商的命运是掌握在购房者群体手上，（但由于70%以上的购房者都需要贷款）归根结底是掌握在央行和银监会手上。
2、境外热钱涌入，主要去向是面对开发商及其拥有的土地资源和项目。
是的，境外资金这类热钱，现在还在不断地涌入中国。据有关方面公布的数据，今年将有数千亿美元之多。这也不是什么秘密，更是不争的事实。原因很多，既有来赌人民币升值的，也有看好中国经济持续向好发展的，二者兼有的等等。
房地产肯定是热钱要来的领域，对此与好友成都野战军的看法一致。问题的关键是热钱以怎样的方式进入房地产领域。本人认为，热钱进入的主要方式有三种：一是外资以某种面目申请开办房地产开发公司，直接进入。二是与国内现有房地产公司以多种进行合作，取得对土地或开发项目的实际参与权。三是通过不同途径收购濒临困境的国内开发公司。这三种方式都救不开商。第一种情况与国内开发商摆脱困境无关；第二种情况能实现获得合作机会的开发商不会很多，既使合作了是否双赢也难说，搞不好是“引狼入室”；第三种对开发商来说谈不上获得新“生”。上述热钱的行为，从广义上讲也是“炒”房地产的范围。
也许要问，大量热钱可以直接购房开发商的房子，像温州炒房团那样直接炒，这样开发商们就有救了。是的，若能这样，数千亿美元像去年前年按揭贷款直扑开发商的钱袋，开发商当然有救了。但是，在现有外汇管理制度下，如此巨大的热钱要转化为直接购房资金，不管进行怎样的运作，也是难以大规模实现的。
结论：热钱的涌入，难以救开发商，也许对开发商还是一场灾难。 2008.5.10
关 注 项超
潘石屹：你妈才是首富呢！
谁能救开发商于“生”“死”边缘？
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