作为本人开通博客的首篇文章，关于探讨现时房价回落的问题，在角度上不再抛出诸如银根紧缩、政策影响、通货膨胀等宏观观点，本次主要以稍为微观的角度去论述。

    最近总谈论到房地产刚性需求的问题，本人在此斗胆班门弄斧，关于刚性需求，我是这样理解的，其主力类型包括：

    1、住房升级型；

    2、成家立室型；

    3、子女教育（就学、毕业）型；

    4、农转非型；

    5、资本囤积型（房产作为非投资工具，仅作为资本的转型，如老年人购房，或者是“二奶”购房等）。

    在上述一系列类型中，基本囊括了现今主流的刚性需求人群。

    根据大多数论述及数据反映，房地产现时主力购买人群以刚性需求为主，当然还有个别投资者借机“抄底”买入，但多数仍持观望态度。

    那么，既然是刚性需求人群，显然他们更趋向保守及对物业有更理性的评估，他们购买房产时的关注焦点包括：1、交通的便捷性；2、生活配套（如商业购物、银行邮政、医疗保健、肉菜市场、学校教育等）；3、区域环境（这里具体指小区外部环境）；4、项目气派（主要关注性价比）；5、地段的保值及升值潜力。

    以本人接触的客户为例，他们通常对项目有更为严谨的综合质素考察。

    但反观现时房地产市场上的多数产品，大部分虽然都很堂皇，尤其大型发展商的项目，无论在园林、物管、装修上都做到很极致了，但走出小区，原来却是个“鸟不拉屎”的地方，或是交通不便，或是连个买菜的地方也没有，或是没有学校资源等等；有个别发展商的项目甚至已经是地处郊外（虽然标榜是城市发展中心），却连自身的小区规划、产品质量都没有打造好，靠着几个概念卖点就虚高房价，最终不得不以最终端的卖点——便宜，惭愧地面对消费者。

    从刚性需求买家的需求入手分析，我们可以看出这正是现时多数新开发房地产项目所缺乏的，正是因为缺少了“刚性竞争力”，导致在这段由诸多诱因组建而成的房地产价格波动期中，前期虚高的产品只能以降价来抬高自身的市场竞争力。

    同时这也可以解释市中心项目价格稳定的原因，正是因为其项目周边配套完善，项目综合素质较高，又具有市场的稀缺性，因此有极强的“刚性竞争力”！