东莞洋房价格自去年高位以来平均跌幅约20%左右，有些高端楼盘跌价并不明显，所以地产业常常认为东莞别墅等高端物业才有长期增值保值能力，因为具有稀缺性，所以不会降价，若真如此吗？

     所谓稀缺性，一是指地段，要么临近市中心，要么具有好的自然景观，比如旗峰天下、中信凯旋城、天骄风景、俞景花园、风景高尔夫、中信森林湖、水廉山御花园、万科松山湖一号、锦绣山河、丽水家园、金域中央等等楼盘。

    还有一个长挂在嘴上的说法是，国家不再审批别墅楼盘，所以是卖一套少一套。

    其实看看这些说法，其实是站不住脚的，只能说有一定道理，但并非果然如此。

   1）东莞别墅的推数量还是很大，后面要推出的新盘，比如御泉山，中信森林湖才开发两期，还有3期，其实中信森林湖后面还有大量的山地可以做别墅。锦绣山河才开发10%的土地，后面大量的待开发别墅。

   2）存量别墅盘中存在着大量炒房现象，这一点晚上到别墅区去看看就知道了，真正入住率达到50%的楼盘是不过一两个别墅盘，大部分黑漆漆的一片，入住率达到30%的算是理想的了。这一点很多人可能不理解，有人炒别墅？是的，东莞有一些有钱的土包子，资产在1亿以上的靠改革开放发达的农民，他们只是认识到土地的价值，有钱无处投资，就买别墅放着，相信能增值保值，过去他们这样做，的确收到了几倍的收益，所以目前有更多人相信和跟风。他们的钱不是借来的，所以没有贷款压力，买了就放着，以为肯定升值。这也是到目前为止，别墅跌的不多的原因。

   3）国家虽然不审批纯粹的别墅土地，但只要符合容积率就可以了，所以很多新盘都是中间做别墅，周边做洋房，以便达到容积率的指标，所以从这个意义上说，只要市场有需要，就永远有新的别墅供应。

  4）目前别墅价格一般在1万到4万每平方之间，这个价格具有巨大的资产泡沫，这是很多投资的土老冒没有想到的。他们在过去6000一个平方的时候投资别墅收益翻了几倍，以为现在买别墅仍可以翻几倍，真是幼稚和天真。其实别墅的建筑成本极为低廉，利润空间远远别洋房高，所以为什么容积率低的土地，开发商都比较喜欢呢？就是为了可以盖别墅。

  5）随着后面大量新盘别墅的推出市场，成交量下来后，开发商要怎么办？降价是唯一的出路，光大的锦绣山河就打出了6.8折的旗号，这个就是开始。

    所谓高端物业的泡沫一旦破裂，投资者的损失就更为可怕。

3、东莞万科房地产公司和东莞万科物业管理公司的股权状况，通过2006年万科年报可以看看：
“东莞万科房地产有限公司 东莞市 徐洪舸   人民币 2000万

东莞市万科物业管理有限公    东莞市    綦海生     人民币300万