| 深圳地产商如意算盘落空：市场指向80后 枪口指向自己
地产商吆喝80后买房、力推青年置业计划，深圳也不例外。地产商何以痛改前非、痛定思痛，以往都想盖别墅、建豪宅，把房子卖给有钱人，而如今却一门心思想着把房子卖给80后一次置业者呢？
我看地产商有点赶着鸭子上架的味道，70/90户型结构调整政策、9.27提高多套住宅首付的限制以及温家宝关注的中产阶级购房把地产商逼到了墙角；尤其自去年10月以来，各地成交户型中小户型占了大多数比例，深圳也不例外。我以为，地产商吆喝80后买房无异于吆喝婴儿买牛奶、纸尿片，婴儿的成长与生活离不开牛奶、纸尿片这两样东西，但是并不代表婴儿有购买牛奶、纸尿片的能力，但是他们的父母能。
可以说，婴儿是牛奶、纸尿片最大的刚性需求群体，因为他们实在离不开这两样东西，就像“鱼儿离不开水”、“人离不开空气”一样。中国1.2亿80后人口，其中大多数是独生子，大多数是温室中长大的花朵。深圳的80后人口尤其多，毕竟深圳的平均年龄才29岁，他们要结婚要生子，需要一个自己的家，房子就是他们的最大的刚性需求。地产商其实“醉翁之意不在酒”，他们企图利用80后的刚性需求和心智模式，比如超前消费、依赖父母的心理，催生父母与儿子“合作买房模式=父母给首付+80后月供”。实际上，80后的父辈们就是中国第二次婴儿潮前后出生的一代，他们人口总数大约4亿左右，他们中大多数已经步入了社会的富裕阶层，因而极有可能成为掏钱卖牛奶、纸尿片的人。
然而不幸的是，深圳是一个典型的移民城市，人口的流动性、人口素质的先天不良以及产业升级等等因素决定了大多数人在深圳没有归宿感：“人在深圳，却没有家的感觉”。深圳有很多人尽量压低本地消费——不买房、不买车、而是把钱寄回原住地。那么，这一次开发商的如意算盘能否得逞？请看笔者分析。
青年置业计划：王石人格分裂？
王石一边建议青年人在40岁之前没有必要急着买房；一边在全国各大城市推行青年（19岁-46岁）置业计划。
这初一看，有点口是心非、言行不一的做派，难道王石先生人格分裂，着实让人摸不着头脑。
不过，今年4月23日王石在股东大会上明确表态，弃大抓小，押注“小户型+精装修”。 其实早在2001年，王石已明确提出“小户型将是未来市场的主流”的观点。
这不，王石先生声东击西、虚晃一枪，押注“小户型+精装修”与青年置业计划一脉相承，代表了股东的利益也代表了行业的潮流。那么，王石建议40岁之前不急于买房则是一种安慰的籍口，这与龙永图先生提倡的年轻人买房不如租房的论调异曲同工，都是代表政府、代表公平发出的声音。
此时此刻，王石的用心良苦终于水落石出。我们也看到了王石先生的真面目，他绝非人格分裂，而是分身无术，其本来就是三个代表的完美化身：代表股东、代表行业、代表政府。因而，民众在认识王石的时候，往往会产生错位。
实际上，金地地产也是一个提前认识并实践“小户型将是未来市场的主流”提法的品牌开发商。深圳的金地梅陇镇以绚丽、多彩、激情的形象叫板楼市，另外武汉的楼盘金地•格林小城也提出了“123青春置业计划”。中铁置业在深圳前海开发的诺的国际居住区也提出了“只有精英的世界”，主要销售给一次置业的年轻白领。深圳布吉石芽岭片区的慢城也开门见山地提出了“2008我们结婚吧”的营销口号。
伴随着大量投资投机购房人群的退潮，2008年住房的需求对象，将主要集中在首次置业者和改善居住置业者两类人身上。这两类人的购房需求就是被当前开发商津津乐道的刚性需求。
中国加速变老：梦断高房价！
王石既然是“三个代表”的完美化身，我不得不经常引用他的话。他在接受经济半小时访谈时公开表示：“房价这样的上涨，已经上涨到中产阶层，就是年收入在6万人民币到20万人民币这样一个阶层，他们已经感觉到买房子非常吃力的时候，这个房市快要出问题了”。
中国中产阶级的人口总数没有确切的数字，不过据权威机构预测到2015年大概是6.2亿。王石所言的中产阶级只是上层的中产阶级。这个数字与中国二、三次“婴儿潮”时代出生的人口总数极为接近，第二次“婴儿潮” 发生在1965年左右，这部分人的年龄目前在35-45岁左右，人口总量大概4亿左右，占总人口数量的30%；第三次婴儿潮发生在1985年前后，这部分人的年龄目前在25-35左右，人口总量大约1.2亿左右。第二、三次婴儿潮所生产的人口总数大约有5.2亿左右。
理论上而言，25-45岁群体是当前中国购买商品房的主体。25-35岁人员最为20世纪80年代出生的新一代，他们逐渐踏上工作岗位，且处于婚龄期，对住房的需求属于刚性需求，弹性较小；而35岁以上的人群购买住宅多是出于改善住房条件的需要，需求弹性较大。这也就是开发商所津津乐道的“人口红利”。
尽管，目前中国的确处在一个劳动力资源相对丰富、少儿与老年抚养负担相对较轻的时代；但是，中国60岁以上的老人在13亿总人口中的比例已达11％，标志着我们已经步入老龄化社会。根据中国现行的法定退休年龄规定：在国家机关、事业单位工作的男性60岁退休，女性55岁；在企业工作的男性55岁退休，女性50岁。事实上，中国现在的平均退休年龄是51.2岁。这意味着人口总数约4亿左右的35岁-45岁的人口中在2020年前后都将进入退休年龄，失去工作，这意味着中国抚养比率的提高，即51.2岁以上人口与25-45岁人口的比率提高。中国的人口老龄化实际上会提前到来，到2020年可能会达到35%的水平。
人口老龄化对经济的负面影响显而易见。2008年是美国国内婴儿潮一代已经开始退休的一年，次贷危机进一步恶化，2008年首季的经济增长只有百分之一点五。美联储前主席格林斯潘预言：目前是至少50年来最严重的危机。
尤其严重的是，开发商眼中的刚性需求人群在高房价面前只能望楼兴叹。房价收入比是衡量居民对房价承受能力的指标。据统计按100平方米计算的北京、上海房价收入比近年来都在10倍以上，远远高于5-8倍的合理水平，成为世界之最。同时，在许多地方房价的增长速度已经大大超过了GDP的增长速度，也超出了居民收入的增长速度。我们就拿深圳来例证，深圳2007年前三个季度房价狂飙突进，从2006年的9000元到2007年7月深圳中心区的房屋均价突破20000元/平方米，两年时间内，深圳房价增长率的与GDP增长率之比已经达到2.68，超过了2.0的泡沫警戒线。
多少青年人都梦断高房价，购房对于一般的劳动者而言只是可望而不可及的事情，刚性需求越刚就越容易折断。
住宅正在变小： 90/70新政发威
小户型成为当前楼市的主流市场，供应量也明显增加，甚至成为当前开发商成交的拳头产品。据调查，目前深圳房地产开发商一旦推出一个楼盘，小户型一定最受欢迎。这一现象绝非毫无征兆，两年前已经买下了政策伏笔。
实际上，2006年5月29日九部委“十五条”提出重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%。当时，这一政策成为中国房地产调控政策最富争议的政策之一，受到不少开发商的或明或暗的抵制，地产商人人都想建豪宅、别墅卖给有钱人。
紧接着，2006年7月12日，建设部又颁发《关于落实住房结构比例的要求的若干意见》，指出90平方米的套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”，同时要求把套型结构比例落实到具体项目、并且要求户型结构调整与土地供应相结合，彻底堵死了开发商的想象空间。明眼人都知道，90/70只有落实到具体项目，一定能够落实到城市整体住房供应结构；但是如果90/70落实到城市整体供应上，就意味着有的楼盘可以不按照90/70执行，为权力寻租埋下了隐患。
2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号，简称“24号文”)发布；2007年11月，国务院总理温家宝在新加坡强调：“经济适用房面向中产阶级”。温总理带着建设部部长汪光涛专程前往大巴窑祖屋区，了解新加坡提供住屋的政策经验时说：“如果提起人们生活，我最关注的是住房问题。”
我们在这里似乎没有见到温总理谈起住房供结构比例的问题，但实际上其内在思想、理念一脉相承，那就是关注民生，让老百姓卖的适合自己居住的房子。如果房地产开发商一味地拿着国家的土地只为富人盖别墅、豪宅，不仅会造成住房结构失调，而且会让普通老百姓住不起房。
但是，市场上并不立刻出现大量中小户，甚至充斥着大户型，房价不见稳定，相反到2007年上涨到一个新的台阶。究其原因主要有两点：一是“国十五条”中的第二条明确新建住房比例中最后一句话是“过去已经审批但未取得施工许可证的项目不符合上述要求的，应该根据要求进行调整”，这直接导致大量经审批但未取得施工许可证的项目进行规划调整，导致2007年地产市场中充斥着大量的赠送面积、偷面积、双拼户型等。羊毛出在羊身上，开发商把价格都平摊到赠送面积中去了，我们在2008年楼价一片喊跌声中，开发商公然以建筑面积+赠送面积来平摊价格。二是地产开发商上演了最后的疯狂，抓住市场对产品“稀缺性”的追逐，不断煽风点火，鼓吹豪宅、别墅的价格，主要吸引了大量投资、投机资金，实际上豪宅、别墅的价格上涨最快。
但是时隔两年，时间到了2008年的6月“过去已经审批但未取得施工许可证的项目”规划调整早已完成而且已经陆续上市；另一方面由于提高二套住房首付比例的规定逼迫大量投机、投资资金退场，“击鼓传花”的游戏到此为止，应该说房价再度上涨、反弹的后劲已经不足。
看上去很多：深圳人口结构畸形
截至2006年深圳全市常住人口数已经超过846万，实际总人口已超过1200万人，成为全国人口密度最高的城市之一，人口密度直逼香港和东京。英国经济学家马尔萨斯在人口原理中认为：人口的几何级增长势必刺激生活资料的增长，而呈现数学级增长的各类物质增长势必更不上人口的增长。
这其中的物质增长包括房地产、零售、百货等各行各业，事实上深圳人口增长主要是由外来移民推动，具有机械推动、强制增长、流动性大等特点。他们对深圳房地产早期的增长做了不可磨灭的贡献。据深圳市房地产研究中心副主任王锋博士介绍：深圳的户籍人口占总人口的约25%，住房自有率为80%左右；而非户籍人口占总人口的约75%，住房自有率只有25%左右。因而，未来深圳地产的需求主要靠外来人口带动。
我们从表面上看，占深圳约为75%的非户籍人口以及今后一段时间继续涌入的人口将有强大的购房需求，但是当我们综合分析深圳市的人口结构时发现深圳的人口呈畸型发展，寄希望于外来人口拉动地产需求的想法可能落空。我们不妨先来了解一下深圳人口结构的畸形状况：
第一：机械增长占人口增长的绝大多数，其中暂住人口比例更是上升极快。户籍人口与非户籍人口的比例从1990年的1：1.7降至2000年的1：4.8。户籍人口占总人口的比重从38%下降到17%。
1990年第四次人口普查到2000年第五次人口普查，深圳人口从166.7万人猛增到700.8万人，十年间增长了534.1万人，增幅高达320%。其中非户籍人口又是增长的主体，占了增长部分的90%。从1990年到2000年10年间，深圳户籍人口从63万人增至122万人，增加了59万人，增幅94%，年均增长6.6%；同期非户籍人口从104万人增至579万人，增加了475万人，增幅为457%，年均增长率为18%。
第二：深圳市户籍人口的出生率和自然增长率不会有太大增长波动。当每年新增户籍人口1.1万，而政策控制入户人口4万左右时，大约每年可以增加户籍人口5.1万左右。尽管事实上，２００８年深圳户籍人口计划增长１６万人，其中技术技能、投资纳税及政策性迁入１２．５万，自然增长３．５万。对于户籍人口来说，平均每户拥有的人口数一直处于降低的态势之中。自深圳市建立以来，平均每户人口数在1979年最高，为4.10人。但到了2000年下降到了3，21人。
所以，主要影响未来深圳人口增长的因素，为外来务工人员的增长，而不是户籍人口的增长。当然，户均人口数的减少，还在某种程度上说明了这样一个趋势，即家庭生殖率在降低。
第三：深圳市人口处于流动之中，青年婚配难，难以落地生根。
第五次人口普查发现，深圳市17-32岁的青年人口占总人口的67.79%，而另外一项针对15年龄以上人口样本量达58人的社会调查表明，深圳市的未婚人口占抽样人口总数的51%左右，其中女性人口占人口总数的29%，这些未婚人口主要集中在宝安、龙岗，大约占70%左右。
第四：深圳市的劳动力人口主要集中在初中学历人口上。整个劳动力人口受教育程度并不高。
第五次人口普查表明，深圳市15-59岁的劳动力人口总共有512万人，占总普查人口总数的73%左右。其中初中学历人口最多，将近358万人，占第五次普查人口总数的51%左右；高中学历的人口为114万人，只占普查人口总数的16%左右；中专学历人口仅仅为40万人，占第五次普查人口总数的5.8%左右；小学学历人口55万人，占第五次普查人口总数的7.85%；大学专科学历人口33万人，占第五次普查人口总数的4.77%；大学本科学历人口18万人，占第五次普查人口总数的2.62%；硕士研究生学历人口2.7万人，占第五次普查人口总数的0.38%。
还乡购房兴起：地产商算盘落空
深圳地产开发商吆喝80后买房，甚至把80后当成未来楼市的主体，实在是无奈之举。以往，地产商都因为小户型是不入流的产品，甚至对80后购房群体不削一顾。地产商都想开发别墅、豪宅，他们以为
只有别墅、豪宅才能打造品牌形象、树立江湖地位，同时在他们眼中那些豪宅、别墅的消费群体对价格不敏感，出手大方。
但是，目前楼“变幻大王旗”，目前楼市购买的刚性需求群体只剩下80后了。一是因为政府的宏观调控政策，比如70/90限制了户型大小，决定了住宅小型化是不可逆转的趋势；其二是9.27提高二套住宅首付，炒家退场或者有改善性购房需求的人群也推迟了入市日程。那么，刚性需求，到底什么才是刚性需求呢？大米才是刚性需求，因为“人是钢，饭是铁”，人不吃饭就活不下去。
80后普遍已经进入了结婚、生子阶段，住房成为最迫在眉睫的人生第一大事。据权威机构的数据统计，2008年以来深圳购房群体中有90%以上是第一次置业的年轻人。当然，年轻人因为结婚生子不得不购买房子，即便价格高点或者住宅品质差点也只好委曲求全。但是，以目前深圳的高房价和人口结构是不足以吸引80后入市的，其实大部分已购买房的人都是父母给的首付。可怜天下父母心，父母都不愿意自己的孩子在一个流动性极大的城市过着流浪的生活。接着，我想来论证一下深圳开发商寄希望深圳80后买房可能落空的理由，除了上一节专门介绍的四点人口畸形结构外，我再从另外的角度阐述一下：
第一：深圳没有永久身份流动性极大的人口在深圳找不到归宿感，也找不到城市的主体感，因而他们大多数都不会选择在深圳买房。深圳城市人口可以分为原住民、外来高素质人口和外来打工人口三类。人口贫富分化明显，基尼系数0.4，已达国际公认的警戒线。因而，2007年深圳楼价上涨最快的时候，多少在深圳工作的湖南人、贵州人、四川人、武汉人还乡购房，甚至有不少在深圳已经安家立业的成功人士都放弃深圳的房产回乡购房。
实际上，深圳有很多人尽量压低本地消费——不买房、不买车、而是把钱寄回原住地。这样深圳相当大一部分内需市场就流失掉了。据2000年深圳城市的各项经济指标透露：深圳的存款余额高达3169亿元，高居全国第四，国内生产总值在大中城市中也名列前茅，但消费能力却仅排9位，落后于西部城市重庆、成都和长期受下岗职工困扰的沈阳。与区域内的另一个城市广州相比，完全不在一个数量级里，统计数字显示深圳的地方税收甚至超过广州，人均实际可支配收入名列全国第一，但这些完全没有反应在深圳的本地市场规模上。
第二：深圳家庭小型户趋势是由深圳特殊的人口结构造成，同时也昭示着深圳未来房地产需求量的萎缩和购买群体的过渡需求性倾向。这不利于深圳地产的长期发展，也就是说深圳地产发展后劲不足，深圳最多可能成为全国租房最活跃的城市。
据深圳市妇联调查统计，2006年1到10月份，深圳共有4883对夫妇登记离婚，离婚率高居全国榜首。城市离婚率的提高和单亲家庭的增多都在很大程度上抑制家庭的规模扩大，今后深圳家庭规模会越来越小，不会出现反弹。
另外一个方面，深圳男女比例失衡也会造成住房需求的萎缩，那些找不到对象的男性只好离开深圳或者到国外找对象。据《深圳蓝皮书———中国深圳发展报告(2004)》分析，在25到64岁的成熟人口中，男性远远多于女性，其中30到54岁的人口中，女性与男性的比例是100：136。最突出的是40到44岁，100名女性要对应166名男性。 ]
中国人口比例失衡严重，深圳尤其如此。中国的人口严重失衡，因为在60岁以前的各年龄层，男性都远超过女性。这被称为“失踪女孩的问题”：性别比例失衡。今天，15岁到59岁的的男性比女性多了2540万人。到2025年，失衡程度将增加到3070万人，2050年是130万人。仔细观察性别差距的数字，一个人口学家提到：“举例来说，到2020年，中国大陆20多岁的男性多于女性的数目，可能会超过台湾所有的女性人口！”根据这个人口学家的计算，6个男性中就有1人必须到国外寻找新娘，否则只好独身。
第三：以深圳为首的珠三角地区今年将有8000企业倒闭或者转移，加上去年开始就有大规模的企业倒闭或转移，这两年珠三角地区至少有上万企业倒闭或转移，这可能顷刻之间让深圳1400万人口中的大多数离开。我们从表面看，企业倒闭或转移的原因有多个，比如新《劳动合同法》的实施、土地成本的上升以及人民币升值导致出口受损等。但是，我们抛开纷繁复杂表面现象，其本质上是政府推动产业升级、努力向香港看齐的结果。
但是，如果深圳产业真的升级成功了，香港经济就会长期萧条，由于珠三角的投资大部分来自香港，整个区域经济将会因此受损。香港的衰落，对整个国家的经济都将产生不可估量的影响，由于国家在更大的政治层面不可能让香港失败，因此深圳在这场竞争中，极有可能处于下风。因而，我们可以看到深圳的产业升级可能从一开始就是错误的，或者只会是“空篮打水一场空”，注定终究就会失败。
深圳产业升级一旦失败，土地价格还继续上升，深圳的城市规模就会缩小。尽管，这种现象在经济发展中很少出现，但是深圳高度流动的人口却使这一点完全可能成为现实。到时候，大规模的人口就会像退潮一样离开深圳，其速度比他们当初进入深圳更快。
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