“五一”楼市将掀起市场大解放的高潮
今年“五一”可能出现“卖楼，卖楼，还是卖楼”的混乱现象，我们必须警惕春交会成为地产商的功利“特卖会”，即从单纯的“品牌展示”极端走入“为卖楼而卖楼”的另一个极端。
思想解放永无止境！深圳这个凝聚着“敢为天下先”的地产精神、创造全国地产样板品牌的城市，地产界从来不乏思想解放的先锋。我们更加愿意看到的情景是：春交会对深圳地产商而言如其说是一次单纯的规模营销机会，还不如说是一次思想解放、市场解放的盛宴，是一次面对自我实事求是的机会，是一次营销思路的大解放，是一次创新冲动的大释放。
那些抱有侥幸心理的开发商如果还执迷不悟，依旧对政府救市抱有希望、对消费主体认识不清、对市场供需存在疑惑的话，“五一”地产市场表现将决出生死。实际上，深圳地产商在“五一”之前已经尝到了“缺钱”的窘迫、尝到了反应迟钝带来“慢跑挨打”的痛苦。
追忆楼市疯狂的年代，买楼疯了、拿地疯了，地产商们光顾着“得来全不费工夫”地赚钱、光顾着“一夜暴富”地表演、光顾着“花拳绣腿”地作秀，得意忘形，甚至连自己都不认识自己了，没有人会意识到危机的来临。当王石承认楼市拐点已出现、且降价先跑时，却被同行嗤之以鼻、不屑一顾。
其实，王石是“春江水暖鸭先知”中的那只鸭，是“雄鸡一叫天下白”中的那只鸡，房地产开发商中最聪明的“鸡”、“鸭”非万科莫属。万科已经通过王石的拐点论、大规模降价风暴已及持续的产品升级不断地解放思想、解放市场、解放营销思路、释放创新冲动。我们不希望所有的地产商们都是万科，这样的话万科也就不能成其为万科了。地产商应该从以下几个角度再一次认清自己、政府、消费者，采取更好的营销思路。
首先，2007年政府连续出台的24号文件要求建立多层次住房保障体系，以及9.27房贷新政限制申请购买第二套(含)以上住房的首付比例，到该年底中央经济工作会议确定的2008年货币从紧“双防”（防止经济全面过热和明显通胀），已经为2008年以及今后一段时间内的中国房地产发展指明了方向：住宅民生化与价格稳定。
房地产行业不同于其他行业，不仅开发周期长，其调控的周期也相当长，尤其需要产品结构调整、信贷政策调整、市场供应主体调整等多管齐下才能产生效应。如果调控措施不到位，只能出现自2003年以来两轮调控三度“出轨”的现象，但是现在加上2007年以来系列调控政策出台，组合拳基本形成，一定会促使中国未来楼市发展方向发生根本改变。任何期待政府救市的想法都是天真的，至少在短时间内不会出现。
其次，自住消费者开始掌权，过去几年楼市出现了大量的投资、投机分子，让住宅不断脱离其居住功能，而成为投资产品。据相关数据显示，2008年以来多数楼盘的成交中自住需求占到了90%以上的水平，90平方米以下适合居住的户型再度受到追捧。自住客在市场相对冷静的分氛围下更加理性，更加注重产品品质本身。
过去两年中投资客是深圳楼市中一个绕不开的话题。2006、2007年是深圳楼市投资最为火爆的两年，深圳新盘有三成为投资客购买，个别楼盘高达六七成。2007年上半年，深圳二手房市场上投资性购房比例约占总成交量的8成。投资、投机客在追求利润、套现欲望的驱动下，更加在乎楼盘的保值增值能力，往往忽略产品本身。
再者，政府各项调控的保驾护航与楼市重新回归到自住需求为主体的年代，买方市场开始替代卖方市场，话语权开始形成。楼市供需关系逐渐趋向平衡，不仅有利于楼价稳定、舒缓市场非理性购房情绪，而且有利于开发商与购房者之间的平等对话和沟通。
一方面，投资客离场客观上造成市场投资需求减少、楼价回归也减少了恐慌性的自住需求;另外一个方面，政府从源头上加大保障住房供给，比如深圳2008年度，计划建设各类住房15.68万套，总建筑面积1215.9万平方米;其中年度计划建设保障性住房4.58万套，建筑面积228.4万平方米。2009年度，计划建设各类住房12.44万套，总建筑面积981.9万平方米;其中年度计划安排建设保障性住房3.38万套，建筑面积171.9万平方米。
最后，地产商只有在认清自我、认清政府政策、认清市场需求的前提下，对于市场的判断与分析才能更趋理性，从“大鸣大放”的拐点争议中解放出来，解放营销思路，最终解放冰冻中的市场。
今年“五一”，尤其在春交会这样的规模营销场所，所有的地产商理所当然以卖楼为第一要义，这无可非议。但是，我们的开发商切忌从2007年参加春交会只为“品牌宣传、形象展示”的一个极端走入2008年“为卖楼而卖楼”的另一个极端。因而，开发商不可避免地都会采取各种促销手段，美女秀、送装修、送家具……走入促销死胡同，而忽略产品品质的宣传。
我不妨告诉大家一个调查结果：接近500人的看楼团在考察完同一片区5个楼盘后，接近100人有购买意向，但是这100人购买意向的楼盘皆为同一个楼盘。这就是说产品极端多元化的市场下，品质将成为决胜的关键，多元化的市场必然导致两级分化的结果：生死两别。因而，我奉劝开发商拿出真诚的态度，不只是真诚降价，尤其要注意真诚地告知产品属性。这恰如深圳地产意见领袖陈劲松所言：就像香港那样，一个整版只为一个单位做;尤其是豪宅盘。
