万科降价回流：倾巢之下无完卵的恐慌
降价是目前楼市撬动成交量的最利武器，只有成交量哪怕是低价成交量才能回收现金流，正所谓：流水不腐。这是再简单不过的道理，可是万科降价，却被业内不停地追问：到底想干什么？万科的一言一行已经被业内过度诠释，所谓“言者无意，听者有心”。
万科的榜样帕尔迪在美国次贷危机面前都难逃一劫，除了迅速出手自救、实现流动性外已经别无选择。难道中国房地产面临周期性调整之时，万科“泥菩萨过江，自身都难保了”，它还能袖手旁观、从容作秀、讨好政府？其实，降价自救，实现促销，加快资金回笼才是首当其冲的目标。
这个持续盈利54之久的美国最大房企帕尔迪在次贷危机的影响下并不好过，据今年1月公布的年报透露：2007年度巨亏23亿美元。帕尔迪迫于销售疲软无法回收足够的现金流，无力支撑上升周期中的土地储备，不得不抛售近期不开发的土地。
54年的持续盈利神话在残酷的现实面前被打破了！以致于美国帕尔迪前总裁盖勒格不得不承认房地产行业周期把握的重要性：“到达顶点之后，往下降的曲线非常激烈、迅速的，往往比上升曲线的幅度要快得多”。他认为关注市场周期性变化是否来临的两个最重要因素:一是市场已经失去理性，大量资金疯狂涌入；另一个就是消费者的购房信心发生了变化。
事实上，盖勒格所关注的第一个重要因素就是指的货币的流动性过剩，过多的资金追逐较少的投资项目。为了寻求高回报，房地产信托基金、投资银行、对冲基金和私人投资公司都开始疯狂地把资金投入到房地产风险最高的领域。美国房地产经纪人协会发布的数据：2005年，美国人购买房屋中有28%都是为了投资。在尤其严重的新泽西州大洋城，2005年第3季度中贷款机构所发放的贷款中75%都是给了投资者。流动性过剩、投资品种少恰好是贯穿中国2007年楼市始终的关键词，这是典型的过多的资金追逐较少的投资项目例子。
另外一个方面，美国购房人在疯狂的楼市中认为永远都会有购买力，相信楼市永远都会上涨。在房屋价格上涨的时候，购房者根本不会讨价还价。他们只要增加贷款额，延长还款周期就可以了。但是自2005年秋天开始，房屋的销售量和价格开始下降，消费者信息和预期持续下滑，直至2006年秋天次贷危机爆发、2007年开始波及全球范围。这一点与中国楼市自2007年10月份开始的市场观望行为异常相似，投资客销声匿迹，自住客相信房价还会继续下降。
对比楼市周期性把握的两个重要因素，中国当前的楼市已经与美国2006年6、7份的糟糕情况相当，开发商接下来的举措也别无一二。2088年春节过后，中国房地产公司几乎都调整了自己的价格，开始大幅度降低自己的收益预测，他们每次都信息十足地认为已经达到谷底，但是几个星期之后总会在此降低收益预测。销售下滑、价格屡创新低、团退违约、补充业主、打折和高额促销已经影响到了开发商的毛利水平。
万科地产作为全国最大的住宅开发商，通过收购、兼并等手段多轮驱动，已经完成了全国范围的布局，在全国28个城市拥有开发项目。这种全国范围内的布局堪称规模效应，与万科一直推动的住宅产业化、工业化战略一脉相承；但是如果这种规模遭遇周期性的灾难，万科则会成为战线过长的牺牲品，所谓“船大不好掉头”，成为下沉最快的“泰坦尼克号”。因而，王石率先提出拐点论、率先降价，都是出自对市场的敏锐判断和自身危机的考虑。
另外，万科地产也是中国土地储备最多的开发商之一，中国土地储备前10名定有万科的席次。尤其致命的是，万科在地王频出的2007年也一点不甘寂寞，不少抛头露面。直到2007年圣诞节前夜，王石才高调放言，万科未来几年不会在任何一个城市再拿“地王”。如果开发出来的房子销售不出去，拿到手的土地只会占用大量资金，两年内不开发的话，政府还会征收土地闲置费用和土地增值税。
最为直接的表现就是万科的销售目标如果按照当前的销售速度，肯定无法实现，这也意味着无法向股东交代。万科2008年的销售额目标是800亿元，力争1000亿元。这在当前市场成交形势下，800亿元的销售额目标显然压力不小，即便在去年9月之前楼市抢购的大好形势，万科实现了500亿元的销售额。
万科地产面临的市场复杂程度远远高于中国任何一个地产商面临的市场环境，直接面临全国各大城市，即便拐点不在全国范围内出现，万科也部分城市的部分项目也会遭受重创。因而，万科即便是降价也有更加高明的降法，明降暗降空降，尽可能把降价提高到全国性、责任性、服务升级的高度。
可谓，你有压力，我也有压力，大家都有压力。
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