中海：点燃导火索？

本报记者 张杰 刘笑一 北京、上海报道

　　9月10日下午2时45分，以高出第二名仁恒置地4亿元的价格，中海外(0688.HK)在内地的地产旗舰中海地产以70.06亿元夺得上海市一幅内环与中环间地块。

　　编号为长风7C的该地块已经成为全国新的地王，这一地王纪录仅在总额上低于2007年北辰实业（601588.SH）制造的长沙地王，但楼面地价却是后者的10倍以上，达到2.2万元/平方米。

　　中海地产制造新的全国地王之时，正值舆论层面质疑国资背景的地产公司纷纷在全国制造高价地的现象。

　　过去两个月，包括中央高层、国资委已经表态注意到这种普遍现象。国资委主任李荣融7月末在接受官方媒体采访时曾警告称，希望这些央企更加清醒、更加稳健、更加扎实地做好自己的工作。银监会、审计署则向全国各地派出检查组，旨在摸清信贷资金违规进入楼市的数额。

　　显然，后市的变数正在加大，未来监管部门或将对国企在土地市场上的激进动作予以调控。2007年10月，在市场上也是地王频出之时，监管层曾通过窗口指导的方式暂停了房企IPO和再融资事宜，并表态称，IPO所募资金不得用于购买土地。

　　中海制造全国地王按照约70亿元的成交价格，长风7C地块折合楼面地价高达2.2万元/平方米，加上建筑装修成本、财务成本等，售价至少达到4万元/平方米以上。

　　这一交易还因为以下的事实更具标志色彩：长风7C地块曾在去年7月流拍，当时的起拍价只有16亿元。今年2月，土地的出让方长风生态商务区规建办常务副主任、普陀区国有资产经营公司董事长嵇启春接受本报访问时曾表示，重新挂牌的上述地块正在考虑下调挂牌起始价。

　　数月之后，打包了临近一地块再次挂牌的长风7C地块，起始价已猛涨至56亿元。仅仅一年间，该宗土地行情实现逆转。

　　值得注意的是，区别于北京等地，上海市土地交易中心在挂牌出让大宗土地时，将在挂牌竞价时间结束时，确定一个招标的底价，然后，同意入围的地产公司将最后采用暗标报价的方式，一次性书面报价，该价格将最终决定该宗土地的归属。

　　上海市土地部门本打算用这种方式来平抑土地多轮竞价导致的高地价现象，但是，对于志在必得的开发商而言，他们往往选择填入自己承受能力的上限价格，以确保万无一失，结果反而推动了高地价的出现。

　　市场观察人士一般认为，充足的流动性与强烈的通胀预期，在今年以来上海、北京、重庆等地的高价地中扮演了关键的推手。但是，分析人士认为，上海市在土地出让时采用的暗标方式亦是该宗土地高价出让的重要原因。

　　地王的传导效应今年以来，中海地产一直因为土地储备动作相对于同行较为低调而备受攻击。但是，当这笔逾70亿元的交易发生之后，资本市场却反应平平。

　　9月10日截至收盘，中海外股价微升，次日却小跌2%。这个局面突出反映了人们的矛盾心态：盼望公司能够适时进取，但是又对未来的行业走势感到困惑。

　　而瑞信在第一时间发布的报告则认为，该宗土地价格过高，对提升公司的资产净值并无帮助，对公司维持中性投资评级。

　　在内地地产界，中海地产一向以财务稳健、产品过硬而著称，在此前，很少有人相信，中海地产会成为地王的制造者。截至8月末，中海地产在全国的土地储备接近2600万平方米，但是，在上海市场，中海地产的项目储备接近告罄，一定程度上，这也为中海地产此次拿地创造了理由。

　　然而，在这桩交易中，最先受益的或许不是中海地产。上海本地人士乘星行副总经理赵春雷表示，地王频现传递了强烈的市场预期，难免会刺激其他企业争相效仿，短期必然引发新一轮上涨。

　　华润置地财务部总经理魏斌表示，逾70亿元的价格将向上海的高端物业市场传递强烈的信号，但受影响的只是高端市场，与普通商品房市场无关，因此，对普通民众影响不大。

　　“出价是否合理，只与中海有关。”魏斌说。他也并未回应这是否意味着2007年土地与资本对赌的游戏重新归来。

　　而对于近来内地土地竞争日益激烈的局面，苏格兰皇家银行发布报告称，中国地产商以高价购地，或未能使它们的每股资产净值得到提升，反而使其在收购、销售增长及边际利润等方面更不明朗。