千年老妖的博客

千年老妖的博客http://blog.soufun.com/blog_20163908.htm2008-7-27 14:39:54SOUFUNBLOGzh-cnCopyright 1996 - 2007 SOUFUN Inc. All Rights Reserved.2008-3-20 10:01:19一则让人心寒的中国房地产笑话http://blog.soufun.com/20163908/1861449/articledetail.htm 形容中国的房地产有笑话是这样写的：以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做————-公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个名儿，叫物业费！
　　
地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，
　　
　　这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。
　　
　　又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢——————
　　
　　于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远！

]]>千年老妖http://blog.soufun.com/20163908/1861449/articledetail.htm#comment2008-4-2 23:32:37http://blog.soufun.com/blog_20163908.htm拐点论的美丽幻影已彻底破灭http://blog.soufun.com/20163908/1816349/articledetail.htm 07年房价的亢奋上涨让购房者只能是望房兴叹，这让他们内心更加渴望房价的下跌，房价拐点论有了足够的市场氛围。07年底的房市出现成交量急剧下降，让房价拐点论瞬间被被人们所所接受，并成了购房者对未来房价下跌期望的支撑。拐点论在被王石先生在各大媒体场合提起后，瞬间被传唱为房市的主流思想，好像房价拐点在前方触手可及。

　　众所周之，07年的房价上涨是非理性的上涨，从长期来看，它损害了消费者的利益和房地产市场的健康，这种上涨注定是不可持续的。终于在国家的宏观调控下，房价上涨逐渐趋缓，有些房价上涨较快的城市实际已经出现了价格回落。这符合市场的发展规律，而此时，房价拐点论被一些别有用心的人，利用百姓期望房价下跌的情绪，炮制出来了。并危言耸听地被媒体在房市中无限放大。虽然听起来舒服，但是无论是在实际市场中还是官方表态中，它仅仅是个美丽的幻景。看起来很美，但是对深信不已的购房者产生很大的误导性。不利于房市的健康稳定的发展。近日住房和城乡建设部副部长齐骥在全国两会新闻中心记者招待会上表示不主张提拐点问题，但是我们关注房价问题。供求紧张的状态可能会持续比较长的一段时期，所以房价上涨的压力也会在相当一段时间内存在。

　　房价拐点论的支持者多数是以房市成交量剧跌和房价实际下跌为理论支撑。不可否认，在07年底，在深圳、广州等城市的成交量出现了剧烈而且在某些区域的房价还出现了不同程度的下降，而就此认为房价出现拐点，实际上是盲人摸象。07年底08年初个别区域的房价下跌是07年过快增长房价量的回吐，以正常房价增长速度来看，房价下跌的区域楼盘从实际上来看还是涨的。而把成交量的萎缩看成房价出现拐点，更是痴人说梦。就像经济学家郎咸平教授所说，没有成交量，那有房价的下跌，没有房价的下跌，那有房价拐点一说。

　　随着住房保障体系的建立和完善。一大批以保障低收入困难家庭的廉租房和经济适用房的上市，同时一批以保障中等收入家庭住房的限价房和经济租用房上市，会逐渐稀释整个市场的房价。它们和整个商品房体系相辅相成，使中国房地产市场更趋于逐渐理性发展。随着整个住房体系的不断完善，各个阶层的购房者各有着落，各取所需，商品房与保障房这两大板块各自健康的发展。商品房的房价从长期趋势来看，还是会理性稳定的上涨，所以房价拐点论是没有市场现实的支撑的。

　　目前房价不会出现拐点，这是市场经济发展的规律。正如孟晓苏所说的“拐点论是历史上有不少学者提出，事实都证明他们当时说的“拐点”不是“拐点”，而是持续发展中的短短观望期。当然房价也不可能象07年那样疯长，在宏观调控下，房价会在08年回归理性上涨。王石先生引用房价拐点论，表面上看他是在作秀，实际上是为万科在全国各地进行促销做了个免费广告。在实际房产市场中，房价拐点论是一个不存在的美丽幻景。(朱大鸣)
转载来源：www.cnfol.com　2008年03月20日 21:30　中金在线

]]>千年老妖http://blog.soufun.com/20163908/1816349/articledetail.htm#comment2008-3-21 10:24:02http://blog.soufun.com/blog_20163908.htm最牛叉的--怎么发觉潜在客户之经典案例http://blog.soufun.com/20163908/1815958/articledetail.htm最新哈佛营销案例：
一男赶集卖猪，天黑遇雨，二十头猪未卖成，到一农家借宿，少妇说：“家里只一人不便。”男：“求你了大妹子，给猪一头。”女：“好吧！但家只有一床”男说：“我也到床上睡，再给猪一头。”女：“同意。”半夜男商女：“我到你上面睡。”女不肯。男：“给猪两头。”女允，要求上去不能动。少顷男忍不住，央求动一下，女不肯，男：“动一下给猪两头。”女同意。男动了八次停下，女问为何不动，男说猪没了，女小声说：“要不我给你猪。。。。。。 ”

天亮后，男吹着口哨赶二十头猪赶集去了。。。。。

哈佛评论：要发现用户潜在需求，前期必须引导，培养用户需求，因此产生的投入是符合发展规律的。

多层次直销具有优势，这种优势的原因是销售人员能够面对面的与顾客进行深入的沟通并提供周到的服务。但是这种优势的获得，需要考虑它的成本，如果是通过较高成本获得的优势，那么这种人员销售的效率是不高的

]]>千年老妖http://blog.soufun.com/20163908/1815958/articledetail.htm#comment2008-3-21 9:36:17http://blog.soufun.com/blog_20163908.htm北京二手公寓租售成交指数月报http://blog.soufun.com/20163908/1815879/articledetail.htm监测对象：北京市中高档二手住宅

发布目的：反映监测对象成交价格、成交量的最新变动情况，指导消费者理性消费

数据来源：鑫尊置地中高档二手住宅实际成交数据

覆盖区域：海淀、朝阳、丰台、昌平、通州、亦庄、顺义

样本容量：共17个板块、83个样本楼盘

发布内容：各板块买卖成交价格、买卖成交价格变动情况、买卖成交量变动趋势；各板块内租赁成交价格、租赁成交价格变动情况、租赁成交量变动趋势

一、市场概述

据“鑫尊置地”的最新成交数据显示，2007年10月鑫尊置地中高档二手住宅买卖成交均价为9905.43元/平方米，由于受到房产政策的影响，本月房产均价增幅减小，环比增长1.7%，涨幅明显趋于平缓。10月中高档二手住宅租赁平均成交均价为25.5元/平方米*月，租赁平均成交价格仍保持小幅增长的态势，环比涨幅为2.0%。鑫尊10月买卖业务成交量基本与上月持平，租赁业务成交量较上月有较大程度的增长，环比涨幅28%。

二、各行政区买卖成交量

从各行政区域看，鑫尊10月的总体成交量基本与上月持平。丰台、通州、昌平和亦庄的房屋成交量均出现了一定幅度的下降，分别环比下降了2.2%、2.4%、2.9%和1.6%.10月份，只有海淀和朝阳二个行政区的房屋成交量有一定程度的增长，涨幅分别为4.5%和2.8%。本月由于受到二次房贷新政的影响，买卖双方都开始对市场进行观望，二手房市场一反前期所呈现出的高速增长的态势，成交量开始趋于平稳。由于海淀和朝阳两区域内部房屋数量较多，同时需求也较大，所以房屋成交量出现了一定程度的小幅增长，但新政还是在一定程度上抑制了两区域的成交量。

三、各行政区买卖成交价格

10月鑫尊置地重点监测的板块依然是17个，覆盖了北京市7个行政区域。海淀区包括五个板块，分别是世纪城板块、万柳板块、四季青板块、清河板块、西三旗板块；朝阳区包括四个板块，分别是望京板块、亚奥板块、CBD板块、朝青板块；昌平区包括三个板块，分别是回龙观板块、天通苑板块、亚北板块；通州区包括两个板块，分别是通州新城板块、马驹桥板块，其他三个行政区重点监测板块是亦庄板块、丰台草桥板块、顺义后沙峪板块。

“鑫尊置地”的成交数据显示，10月份各行政区之间横向比较，海淀区的价格最高，为15791元/平方米，环比增长为7.7%；朝阳区价格次之，为13268元/平方米，环比下降了3.1%；丰台、昌平、通州、顺义、亦庄成交价格分别为10551元/平方米、7613元/平方米、7402元/平方米、6931元/平方米、10551元/平方米。与9月份相比，成交价格涨幅明显放缓，其中朝阳区和顺义的成交均价出现了一定程度的下滑，分别下降了3.1%和0.3%。海淀、昌平、丰台、通州和亦庄分别环比增长了7.7%、1.2%、4.2%、7.7%和10.5%。

10月份，北京二手房市场的特点是：由于受到政策调控的影响，市场观望气氛浓厚，前期的部分热点区域价格涨幅开始趋于平缓，部分地区的价格出现了一定的小幅回落，但从整体上来看成交价格仍呈现出小幅上升的态势。

1、海淀区

在海淀区的五个板块中，10月份依然是万柳板块的成交均价最高，为23591元/平方米，环比下降了1.0%；西三旗板块成交均价最低，为9840元/平方米，环比增长了7.9%。清河板块的成交均价为10284元/平方米，环比上涨了5.4%，世纪城板块的成交价格为18457元/平方米，环比增长0.7%。由于万柳和世纪城板块的前期价格较高，加上受到房贷新政的影响，对于买家提出了较高的要求，在一定程度上抑制了该区域的房屋需求，房价的增长开始明显放缓和下滑。

2、朝阳区

在朝阳区的四个监测板块中，10月CBD板块的二手房成交均价为16179元/平方米，环比上涨了5.8，望京板块的成交均价为13874元/平方米，环比上涨了11.4%；朝青板块的成交均价为10314元/平方米，环比下降了8.3%；前期一直呈现出持续增长态势的亚奥板块，上月开始成交价格出现了一定程度的下滑，成交均价为12777元/平方米，环比下降了10.1%。由于受到政策的影响，购房者开始逐渐的走向理性和观望中，这让一直以奥运概念为依托的亚奥板块开始转冷，成交价格随之走低。

3、昌平区

10月昌平区的成交价格出现了两升一落的态势，其中回龙观和亚北板块都呈现出小幅增长，成交价格分别为8587元/平方米和7196元/平方米，环比增长了6.5%和3.4%。但天通苑板块的价格出现了一定程度的回落，成交均价为7057元/平方米，环比下降了3.6%。天通苑地区前期受到地铁效应的拉动，成交价格出现了较大的增长，但受本月市场状况的影响，导致了天通苑地区成交价格出现了一定的回落。回龙观板块受到经济适用房政策的影响，上市房源减少，导致板块成交价格上扬。

4、其他区域

10月通州新城、亦庄、马驹桥和草桥板块的二手房成交均价均有所上涨，成交价格分别为8070元/平方米、10551元/平方米、6734元/平方米和10886元/平方米，环比涨幅分别为5.4%、10.5%、10.5%和17.2%；后沙峪板块的成交均价略有下滑，成交价格为6931元/平方米，环比下降了0.3%。

四、各行政区租赁成交量

在鑫尊置地监测的行政区域中， 10月份租赁成交量出现了较大程度的增长，仅有海淀区租赁成交量出现了一定程度的下降，环比下降了1.8%；朝阳、昌平、丰台、通州、顺义和亦庄地区的租赁成交量分别环比上涨了1.7%、3.0%、2.5%、1.1%、0.6%和2.3%，

五、重点板块租赁成交价格

据“鑫尊置地”的最新成交统计数据显示，10月份各行政区域横向比较，海淀区的租赁成交均价最高，为39.0元/平方米*月，环比上涨0.5%；朝阳区次之，10月租赁成交均价为38.5元/平方米*月，环比上涨4.2；另外，丰台、通州，顺义、昌平和亦庄的租赁成交均价分别为26.3元/平方米*月、16.5元/平方米*月、17.9元/平方米*月、18.4元/平方米*月和22.9元/平方米*月，分别环比上涨了1.2%、13.0%、11.9%、1.1%和15.1%。

1、海淀区

鑫尊置地在海淀区所监测的四个板块中，10月份万柳板块的租赁成交价格最高，为54.7平方米*月，环比上涨了11.2%；西三旗板块依然是海淀区租赁价

格最低的板块，价格是23.3元/平方米*月，环比涨幅0.9%；世纪城板块10月的租赁价格为40.0元/平方米*月，环比上涨了6.7 %；清河板块租赁价格为30.8元/平方米*月，环比下降了0.3%。

2、朝阳区

在朝阳区的四个主要板块中，望京、亚奥和CBD板块的租赁成交价格分别为37.2元/平方米*月、36.2元/平方米*月和53.2元/平方米*月，环比上涨了9.7%、15.3%和17.4%，朝青板块的租赁成交均价为30.5元/平方米，环比下降了2.2%。

3、昌平区

在鑫尊置地所监测的昌平区各板块中，租赁成交价格基本与上月持平，其中回龙观和天通苑板块的租赁成交均价分别为21.9元/平方米*月和16.4元/平方米*月，分别

]]>千年老妖http://blog.soufun.com/20163908/1815879/articledetail.htm#comment2008-3-21 9:25:49http://blog.soufun.com/blog_20163908.htm购买二手房从头到尾都需要什么费用http://blog.soufun.com/20163908/1815810/articledetail.htm

● 二手商品房税费：

　　二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适用房不属此类。

契税：成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳；【名词解释：非普通住宅——凡是“建筑面积在140平米以上、容积率高于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇】。

　　印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。

　　营业税：凡是房产证（或者税务部门出具的契税税票）填发时间不足5年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照（实际成交价格－原购买价格）×5.5%的标准交纳；

　　个人所得税：凡是房产交付时间不足5年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：1、适用于可以提供房产原价值凭证的：（实际成交价格－原购买价格－合理费用）×20%；2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%。【名词解释：合理费用——合理费用一般是指业主在购房时所交纳的税金、贷款利息、装修费用、公证费、手续费等，但是需要提交相应的凭证，如装修款发票等。】如果房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。如果业主在出售该房产当年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在1年内重新购置房产后将相应部分的个人所得税退还。

● 房改房税费：

　　房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易：

　　契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳；

　　土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米（部分郊区县有所下浮），也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米；房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了；

　　个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款（购房款）的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“（实际成交价格－原购买价格－合理费用）×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米。

]]>千年老妖http://blog.soufun.com/20163908/1815810/articledetail.htm#comment2008-3-21 9:11:18http://blog.soufun.com/blog_20163908.htm