| 这几年海南房地产的发展走得还算不错，可是本土的地产中介行业却并没有跟着成长壮大起来，房地产营销策划机构发展水平的整体落后更是与繁荣的楼市形成鲜明的反差。活跃在海南楼市上的一些大盘新盘，其代理营销机构少有是海南本土的地产中介机构。像海口西海岸许多的项目宁可承担较高的成本聘请大陆专业的地产咨询机构来代理其销售，也不“垂青”一下本土的中介机构。为什么海南本土的房地产中介公司不能在房地产业的发展中担任起自己的角色？海南本土的房地产中介自身又存在什么问题呢？
作为一种智力型的服务行业，地产中介最核心的竞争力就是准确的市场把握能力、前沿的营销策划理念和娴熟的操盘经验。而海南的地产中介在这些方面却十分落后，绝大部分的中介公司都停留在二手房买卖的层面，说白了公司只不过就是一个房产交易的场所，距离真正具备营销策划能力的专业地产咨询顾问机构相差甚远。究其原由既有来自海南地产大环境的外在原因，也有中介行业自身的内在原因。在过去的几年里，海南房地产的发展内容主要是消化处理烂尾楼和旧楼改造项目，这些项目质量低，价格低，档次更低，项目运作起来不需要高水准的营销策划能力。大部分的中介公司接盘之后就是安排售楼员进场，根据自己的经验偶尔在媒体上放个广告，随时改变营销策略，走一步，看一步，再走一步，而没有深入的前期调查分析、项目定位，也没有一个完整详细的全程营销策划方案。这样的地方房地产市场特征，再加上海南地产中介行业策划人才的空缺，致使海南的地产中介公司落到今天这种不光采的地步。这一点我在地产中介行业见习时就深有体会。
由于缺乏全程策划的操盘经验，海南本土地产中介公司的营销策划能力十分薄弱。好不容易接一个新盘，又不能给开发商一份满意的答卷，这样的结果是本土中介公司只能眼巴巴地看着自已娘家的肥水流向远在千里之外北京、上海等外地的中介机构，自己只能分一杯尾房处理的残羹。以海口的洛杉矶城项目为例，这个项目是由一个在海南还算是比较有名气的中介公司代理的，可其营销策划方面连我这样的皮毛之辈都觉着还有很大的改进的空间。该项目从地段位置、项目规模、户型设计等方面都可以成为当前海口楼市的亮盘之一，至少通过广告策划可以让其跻身海口热点楼盘之一。可我追踪了一段时间，却连项目的广告主题都找不到！连广告主题都没有的项目其定位是什么呢？又怎么能吸引顾客来注意你呢？何况各种有关项目的硬广告、软广告都少之又少，广告形式也显得单一乏力。广告主题策划是一个项目的灵魂，没有了广告包装，所有的地产项目就都只是一堆堆的石头，除了物理形态上的区别，也就无所谓尊贵与平凡了。
有一些地产中介在操盘时，意识到了广告包装策划的重要性，但忽略了整合营销理念（MIC）的应用，包装策划的手腕还是略欠成熟。一个项目经过深度的市场环境分析和客户定位之后，就要开始项目的形象定位和营销推广方案的确定，在这一过程中最重要的内容就是项目的主题定位，主题定位的成败与项目的成败有直接的关系。项目主题确定之后，各个营销时期的广告内容、活动形式都要以服务广告主题为中心，整合各种广告的内容、宣传的方式，用项目的主题将项目的所有优点串连起来，从环境、户型、配套、价格等等各方面向消费者诉求项目主题所表达的信息，这样项目的整个营销推广显得完整而有效。有的项目广告主题的提炼非常成功，但在其后推广的过程中，不同时期的推广主题相互分散，前后互不相关，这样就容易将项目真正的主题给冲淡了，主题被冲淡，项目的定位也就会变得模糊不清，广告的效果也就会跟着下降。
随着海南楼市烂尾楼的清盘、经济适用房的大量启用，再加上最近传闻说中央想要降低房产中介代理服务费，靠经营房地产三级市场为生的海南本地地产中介行业可能面临困难。海南地产开发商在今后的日子里也会对中介机构提出越来越高的要求。在这种形势下，中介机构应该努力提升自身的专业能力，好好做好自已的功课，才能在海南的房地产业发展中实现自身的价值。
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