祈福新村只是众多楼盘中的一个，但从其成交的数据也能反映整个楼市的缩影。

一、刚性需求的释放。

从去年10月份开始，我公司数据显示祈福新村旧区的二房单位成交量最多，眼镜房价位在27万左右，后面二三个月，中区楼龄新一点的湖景居、青怡居等也开始成交量上升，主要是小单位二房为主，年前是以二房或小三房为主。总价比较低，购买人群都是积累了一年的刚性需求者，大多是首次置业。过年前电梯小三房60万以内的成交也开始增多。

二、改善性购房。

过完年之后，中等价位的房子成交量上升，50万左右，三房单位开始增多，新区环境好的海晴居、山泉居等成交量上升，83平方三房大概50-52万左右。

之后几个月，大单位成交量上升比较快，这部分改善性住房都开始出手。天湖居电梯四房145平方96万左右，半山山泉居四房131平方95万左右。

真正感觉价位上升比较快是二月份以后，由于前几个月好的房源都卖完了，房源开始紧张，供求关系完全倒转了，业主反价现象普遍增多，个人感觉过一二个星期，价格又完全不同了，上涨速度之快弄得好多买家措手不及，摸不清头脑，最近二个月观望的买家增多。

三、投资增多。

楼价在上涨，自然吸引到投资客入场，房子都是买涨不买跌，在祈福新村这里从公司的成交来看，投资客很少见，还是以自住为主，但短期炒房的开始入货，在广州地段好的楼盘，投资客明显增多。

四、国内资金和国外资金进入楼市。

从统计数据看，国内企业进口原材料和机械设备都下降了40%和43%。这意味着制造业的对前景不看好，做企业的看到赚不到钱，都不愿意把资金投入到企业了，这是很大一部分资金，股市不稳定，楼市反而在赚钱，于是这些资金流入楼市。国外受金融危机的影响，目前环境不太好，中国在这次危机中象是世外桃园，境外热钱流入中国股市和楼市也是正常。

五、金融危机过后带来的通胀压力。

金融危机一旦度过，不可避免面临通胀的压力，老百姓的钱要是放入银行，将来肯定要贬值，目前又没有好的投资渠道，股票风险大，房产正好起到保值增值的作用，很多人都会选择买房产来应对通胀的问题。

六、政策宽松。

营业税改二年差额征收，首资置业90平方以下只征收契税1%，免印花税，改善了二手房流通的环境，促进了成交量的上升。银行按揭贷款对二套房的放松和利率下浮30%的优惠，更进一步刺激了投资和自住买家。

七、股市无支撑。

目前实体经济并未见明显好转，企业利润并未上升，但股票却上涨很猛烈，大家不觉得奇怪吗？这是一个虚幻的经济，有一种迹象值得大家注意，股票上涨应该是一涨都涨，但中国的股票有一个奇怪的现象，它是一个板块一个板块的涨，这不合理啊，之前是银行和房地产板块涨，接着又轮到板块，这完全是一种被操纵的现象，一种很可怕的现象，境外热钱和国内基金的大庄家在操纵，还有些做空的现象，等咱中国老百姓跟着陷进去，大庄家再抽空，人家赚钱走了，苦果子留给咱老百姓吃。股票本身就是虚幻经济，由坐庄的说话，小小个体怎么跟人家斗，大庄家捧高了股票获利再卖掉，掉下来都由老百姓接住。

经历上次股市的大跌，现在老百姓也怕了，老百姓选择投资在房产，心里也踏实，而且现楼价都在涨，所以老百姓还是大多还是选择买房子。

这些因素都堆在一起，使得买家增多，供求关系彻底改变，使得楼价继续上涨。

这么快的上涨速度，也是有点可怕，之前我也发表过很多关于祈福新村楼价的预测，我也一直是看涨，但没想到上涨速度来得这么猛然，有赶超07年的势头，但经济形势并不是有那么大起色，如果老百姓都赚到钱，那是可以理解，但现在的上涨速度跟实体经济完全脱离了，有点不正常。

从目前祈福新村的市场情况来看，虽有部分买家转向观望，但买家仍然很多，房源比以前还要紧张，供求关系并未改变，这表示楼价仍没有下降的可能，我只希望保持平稳就可以了。

从北京、上海、深圳的情况来看，情况差不多，都是房源紧张，短时间内要改变这种供求关系，也是难以办到。

从各方面的资金流向来看，都是流向楼市，这表示买家在继续增多，楼价继续走高的压力仍然存在，这就象是一个恶性循环，会导致楼价不断上涨，如果继续保持这个速度，总有一天会掉下来的时候。

担心归担心，从前面讲的各方面情况看，楼市支撑力仍然很强，楼价仍然会上涨，短期内难以停止，看不到下跌的迹象，就算有一天会终止，我只看作是振荡和调整，金融危机总会过去，而且对中国的影响不是那么严重，从长远来看，楼价仍然会是一个上涨的趋势，从祈福新村这里，我看到的刚性需求仍然是很强劲，大部分城市的情况也差不多，中国太多人口，需求太大，所以楼市的支撑还是很稳固，不必象买股票那样提心吊胆。

每次楼市跌的时候，市区中心的房子，只会跌一点，不会那么跌得那么厉害，等上涨的时候，很快就会涨上去，所以买市中心的房子还是比较安全的，最起码收租都是不错的收入。

其实我们祈福新村以后也是很旺的市区中心，因为钟村会是整个番禺发展最快最旺的新城市中心，也是整个广州最具发展潜力的地段。（有关钟村的未来发展和规划可以访问我的博客：http://blog.soufun.com/blog_20109820.htm）

在番禺买房，还是先择汉溪大道附近比较好，为什么呢？等明天我发上来，今天太晚了，还饿着肚子呢、、、

2009、7、1

上次有个网友问我在番禺投资有什么建议，我把回复复制过来算了：