跻身中心区 房价5年内或涨一倍

    番禺沙湾水道以北、萝岗区南部地区将有可能和天河等区域并驾齐驱成为中心城区了。广州市规划局局长王东近日向市人大汇报《广州城市总体规划（2011- 2020）纲要》（以下简称《规划》）编制情况时透露：中心城区面积拟增加761平方公里，首次将番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区（不含知识城和九龙镇区）纳入“中心城区”。业内人士认为，新纳入中心城区的板块，地价和房价有望在5年内翻一倍以上。

    中心城区将扩容一倍

    根据《规划》，新中心城区将包括越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区南部（北二环高速公路以南）、黄埔区、番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区（不含知识城和九龙镇区）的城市建设地区，面积约为1310平方公里。这也是官方规划里首次将番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区（不含知识城和九龙镇区）纳入“中心城区”。与2001-2010年的总规划相比，中心城区面积增加了761平方公里，扩容一倍。

    据王东介绍，修编工作早在2007年就已启动。11月24日，广州市专程赴京向国家住建部汇报相关修改情况，并根据国家住建部意见进一步完善规划成果，现正在按程序再次上报。

    资料显示，2011年1月之前，番禺、花都、白云北部、萝岗未纳入广州市城市总体规划的范围。根据2005年国务院审批通过《广州市城市总体规划（2001-2010）》，当年总规覆盖面积仅在中心城区，规划覆盖面积2453平方公里。当时广州市中心区的规划面积为549平方公里，继北京、上海之后，在全国排名第三。

    城乡建设用地达1923平方公里

    据《规划》预测，经与土地利用总体规划协调，规划2020年城乡建设用地规模为1923平方公里。常住人口或达1500万人，管理服务人口将有1800万人。城市绿化规划也有了雏形。《规划》显示，广州将在市域内划定禁建区、限建区、适建区和已建区范围，划定基本生态控制线范围并落实管制要求。

    地产经济学家邓浩志认为，中心区扩容是必然趋势。随着经济与城市的发展，广州人口越来越多，有必要释放出更多发展用地，建设更多城市配套等。知名房产专家赵卓文同时认为，广州中心城区可开发住宅用地已经出现不足的局面，中心城区必须扩容。

    “纵观广州的城市发展，其实也是一个不断扩展的过程，”邓浩志分析认为，上世纪80年代的河北河南概念，到9 0年底的老四区，到现在的中心六区概念，广州中心城区一直在不断向外拓展。“中心城区的拓展使得更多原来郊区的土地变成了中心城区，他们的配套完善了，道路打通了，居住环境改善了，房价上涨也是一种趋势。”

    中地行董事长徐建平同时认为，此次城区扩容，使中心区城市规划不再缩手缩脚，不仅对城市发展有利，还将大大带动房地产业的发展。“随着中心区不断扩容，医疗、教育等相关配套也会紧跟其后，这对提升区域价值及房地产业的发展都有很大的帮助。”

    同时，徐建平认为，《新规》的出现，将会释放较多的可开发住宅或商用地，如萝岗区的多个工厂及仓库用地很有可能被收回重新推出市场，这将缓解中心区土地稀缺的现象，但可能会使旧城改造有所放缓。

    新纳入区域有哪些盘？ 

   根据《规划》，首次将番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区（不含知识城和九龙镇区）纳入“中心城区”。业内人士认为，新纳入中心城区的板块，地价和房价有望在5年内翻一倍以上。

    目前，将纳入中心区域的番禺沙湾板块在售楼盘有保利香槟国际、奥园广场、锦官城、博学公馆等多个项目。其中，香槟国际在售户型包括51-140平方米1-4居单位，每平方米售价11000-15000元，并带2500元/平方米装修发售。雅居乐锦官城目前主要推售95-145平方米3- 4居洋房单位，毛坯均价14500元/平方米。奥园广场目前在售40-80平方米1-2居单位，均价15000元/平方米。而博学公馆目前主推50-80多平方米1-2居小户型单位，折后均价16000元/平方米，带2000元/平方米装修。

    萝岗区新纳入区域有万科东荟城、科城山庄等多个楼盘。其中，万科东荟城预计在12月下旬开盘，现正接受2万元诚意登记。主推户型为75-100平方米的2-3居洋房单位。带精装修交楼，预计售价15000元/平方米。科城山庄目前在售二期洋房单位，户型面积为90-190平方米2-4居单位，均价13800元/平方米。

    目前，番禺和萝岗区新纳入区域周边商圈、教育、医疗等大型配套相对不足。赵卓文认为，《新规》给目前处在价格波幅较大的郊区楼盘带来期望。“只要纳入中心城区的郊区楼盘能够熬过调控‘冬天’，将会迎来更好的发展明天。”

    中地行董事长徐建平同时分析认为，此次新规对广州整个城市的发展将会是一大利好，尤其是将被纳入中心城区的郊区，土地和房屋价值将会得到提升。按照今年的房价和地价标准，在5年内，这些新纳入区域的房价和地价有望翻一倍以上。

    中心城区

    根据《规划》，新中心城区将包括越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区南部（北二环高速公路以南）、黄埔区、番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区（不含知识城和九龙镇区）的城市建设地区，面积约为1310平方公里。

    新规划明确了广州“一个主城区、两个新城、三个外围城区”的总体布局。

    中心城区：广州作为国家中心城市核心功能的集中承载地，南方地区科教文化中心，市域和全省的政治、经济、文化和管理中心，是广州的城市核心部分。

    两个新城：南沙新区和东部山水新城。

    三个外围城区：花都城区、从化城区和增城城区。

    ◎广州主城区不断扩容

    上世纪80年代

    河南河北

    上世纪90年代末

    老四区

    现在：中心六区

    将来：大中心区

    建议

    中心城区如何规划？

    要多组团布局

    家和集团副总裁张建勋表示，新规划若能落实，城市扩容将会使原来“腿脚”不好伸展的中心城区，变得更容易施展。就好比一个舞台，未扩容前的舞台或许只够上演“小品”，而扩容后的舞台则能上演一台大型歌舞剧。广州随着中心城区扩容也将迎来大舞台。

    但是，扩容后的中心城区一定要注意多组团布局，未来10-20年的中心城区需要重新规划。扩容后，如何在服务业、展贸业等方面进行完善？中心城区人口不断增加，又如何分流？教育、商圈、医疗等方面又如何进行完善？这些都是要重新思考的问题。

    在我看来，中心城区扩容后的建设不能走“圈层”建设，即“摊大饼”的方式进行布局，像北京一样，一环套一环，就很容易造成交通堵塞等问题。一定要走“组团化”布局的方式，随着城市的扩容，在教育、医疗等多个方面同时并进，来缓解城市扩容后带来的交通等方面的压力。

    城市结构要优化

    中山大学区域与城市规划系教授袁奇峰认为，从目前广州现状来看，老城区发展制约因素较大，人口数量越来越多，可以发展的局限性较大，有必要也有需求扩展中心城区。

    但是，如果单纯想把城市规模扩大、靠土地财政维系城市化可能会走入误区，广州现在面临的是城市结构优化的问题。上一轮广州城市总体规划中提到了拉开结构、建设新区、保护名城，而现在保护名城做得远远不够，广州还需要思考未来城市发展的方向。

    影响

    配套升级

    广州市社科院科研处研究员彭澎表示，番禺三镇并入南沙的方案此前早已有定论，而番禺沙湾水道以北和萝岗区南部地区划入中心城区的举措则颇值得关注，这对这两个区域的城市化进程加快将会有较大的贡献。

    彭澎同时认为，番禺区近年来实际上已通过各种措施推进该区由郊区向中心城区发展，但是市区和郊区的形态差别很大，番禺能否真正成为中心城区，还有很长的路要走。

    城市规划专家、暨南大学教授胡刚在接受记者采访时表示，番禺沙湾水道以北和萝岗区南部地区划入中心城区，其实是广州向南、向东北方向要发展空间。一旦规划获批，可能将促进两地的市政和公共设施等向目前旧城区靠拢。

    助涨房价

    广州市社科院科研处处长彭澎认为，抛开房产调控，城市扩容对新纳入中心区的区域房地产市场的发展绝对是一大利好。首先，在土地市场方面将迎来新的机会，原来不被开发商看好的地块，将有可能被重新评估后受到追捧。其次，在房价方面，一旦郊区被纳入中心城区，商圈、教育等配套会紧跟其后走向完善，这对房价的带动作用将是毋庸置疑的。

    家和集团副总裁张建勋认为，城市扩容，可能会助涨新纳入区域的房价。因为，一旦郊区纳入中心城区，开发商或效仿中心城区的楼盘定价，这无形中将提高了房价。同时，在土地市场方面，由于土地基准价按照区域明确划分，一旦将郊区纳入中心城区，土地定价机制也将由郊区走向城市，地价也极有可能被拉高。

    链接

    事实上，目前，中心城区增容的情况并非广州一城，今年10月，重庆修改了城乡总体规划，获得国务院批准，新的总规划对重庆主城区建设用地进行了大幅调整，将原来到2020年主城区建设用地800平方公里和人口8 0 0万，调整为建设用地1400平方公里和人口1200万-1400万。调整后中心城区面积仅次于北京、上海，居中国第三。

    采写：

    南都记者 徐凤