——2009年10月广州二手房市场研究报告

据广州市国土房管局公布的数据，2009年10月全市10区的二手住宅登记量为65.31万平方米，同比增加105.2%。当月的市场呈现“先冷后热”现象，广州中介行的买卖业务量比9月份增加8%，租赁业务量受淡季影响，比9月份减少一成。

某中介公司研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，10月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为9421元/平方米，环比上升4.7%，同比上升34.8%。租赁市场方面，10月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金为30.6元/平方米·月，环比上升0.4%，同比上升4.8%。
 

年底旺季如期而至，短期内楼价还会上涨

从今年7月到10月上半月，广州二手楼市一直维持“高位”调整态势，市场成交价在买卖双方的“拉锯战”中逐步抬高，同时也伴随着中介行促成交易量的缩减。10月下半月，尽管银行加强贷款审批力度，对二次以上购房的客户开始执行按基准利率贷款（取消优惠），但对大多数有购房意愿的客户来说，还有另一个事实摆在他们面前，就是物价已悄然上涨。国家统计局广州调查队发布最新数据显示，10月份广州城市居民消费价格总水平（CPI）环比上升1.1%，除了粮食、鲜菜价格环比持续上涨外，成品油、瓶装液化石油气、医疗保健品等价格也明显提高。各类生活必需品的价格上涨，令市民感受到通胀压力越来越大，将手头上的资金投放到房产、黄金等具备升值空间的市场上，成为大多数市民的“共识”，故持续了三个半月的“凹”型调整告一段落，楼市进入年底的成交旺季。

部分市民担心现时入市会被高位套牢，某中介人士则表示，楼价上涨必须有成交量的配合，今年总体来说符合“价量配合”原则。据广州市国土房管局公布的数据，今年前十个月广州二手住宅买卖登记宗数为85810宗，比2008年同期增加91.8%，跟2007年全年的交易宗数（88359宗）也相当接近。今年10月份的二手住宅买卖登记宗数是7512宗，比9月份的登记宗数（11741宗）减少36%，但由于10月1至8日是国庆长假期，交易登记中心不对外办公，当月登记量实际上只反映长假期后三个星期的数据，市场交易情况仍算理想。今年上半年，广州二手楼均价累计上涨23.1%（今年6月相对于2008年12月的“低位”），登记量为44093宗；今年7至10月，广州二手楼均价累计上涨13.7%（今年10月相对于今年6月），登记量为41717宗，楼价每上涨一个档次，皆有足够多的成交量来构筑新的平台作为强力支撑，故而短期内广州二手楼价还会有上冲空间，预计年底剩余的两个月二手均价还有4%～6%的上涨幅度。

2009年1至10月广州市二手住宅成交均价及登记量情况表（单位：元/平方米、宗）

登记量来源：广州市国土房管局

小面积办公楼交易活跃

今年广州二手楼市除了住宅市场成交旺盛外，商铺、车位、厂房等商用物业的成交量也出现同比增长的态势，但办公楼的交易量却呈现同比缩减现象。据广州市国土房管局公布的数据，今年前十个月二手办公楼登记面积为9万平方米，同比减少40.1%；登记宗数为243宗，同比减少7.6%。成交面积的减幅远大于成交宗数的减幅，可见二手办公楼的交易对象开始偏向于小面积物业，面积在200平方米以下的办公物业属于“小面积”范畴。

从成交个案看，二手办公楼的交易多数集中在越秀区环市东路、东风东路沿线，广州世贸中心、东山广场、宜安广场、东峻广场、中侨大厦、华信大厦等“老牌”写字楼的物业均有一定数量成交，单套物业的面积在60～200平方米之间。周峰分析，近两年很多新兴企业的规模都不算大，租用办公楼多数以“实用”为主、“品牌宣传”为次，包括投资顾问、生物科技、网络技术、文化传播、日用化妆品、律师事务、财产保险等行业的中小型公司都会寻找小面积物业作为办公场所，越秀区的“老牌”写字楼是首选。租赁活跃自然可以刺激投资客的入市情绪，故今年以来越秀区的二手办公楼买卖成交要多于天河区。

2009年越秀区部分二手办公楼的成交主力区间情况表