［命题二］假按揭 (2008-5-30 17:00:57)
随着房地产交易市场的升温，越来越活跃的市场也带来了越来越多的商机，但同时也带来越来越多的违法现象。其中有种叫“假按揭”。假按揭是指开发商为资金套现，将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下，从银行套取购房贷款。“假按揭”是开发商、放贷银行和律师事务所律师三方之间的合谋。 开发商假借他人个人信息，炮制虚假购房交易。
所用手段包括： 1、开发商威逼利诱公司员工，使其提供身份证、签名等个人信息。据盛鑫嘉园案被告代理律师王瑞介绍，在与西城工行的贷款纠纷中，中盛鑫公司的前任高管曾以“不配合即刻辞退”的方式逼迫其员工； 2、利用开发商、销售人员的亲朋关系。据立恒名苑案涉及人员透露，2000年底立恒名苑开盘，受开发商邀请到现场捧场并在空白合同上签字，当时开发商强调“肯定不会承担任何责任，仅仅是现场造势”； 3、有偿购买“业主”信息。开发商给每张身份证持有人一定报酬，数千元左右，由持有人在贷款合同上签字。开发商承诺对方无需交纳首付，而且在办房产证前的按揭款由开发商负责。
银行、贷款律师暗中配合。 按照规定，银行发放按揭贷款，要贷款人提供收入证明，考察其有无偿还能力，还要实地察看贷款人购买的住房。事实上，银行通常委托中间方——律师审查借款人的信用资格。这其中为少数徇私的银行职员和律师留下暗箱操作的空间。
如何识别“假按揭”贷款，是防范个人住房按揭贷款风险的“重中之重”。下面，从6个方面来识别“假按揭”贷款：
一、从合同内容识别。由于虚假个人住房按揭贷款不是真实的购房行为，而是骗取银行信贷资金的伎俩，所以开发商不注重细化购房合同，合同内容相对简化、粗糙，相关规定不够全面、细致，合同要素往往填写不全。
二、从借款人贷款期限上识别。虚假个人住房按揭贷款的还款年限趋同。正常的同一小区或者同一楼盘的按揭贷款，其还款时间会从5-25年各不相同，而且采用银行卡扣款，款项存入时间不同，还款后银行卡的余额各不相同，拖欠时间参差不齐。但如果是开发商集体作假的贷款项目，其贷款年限类似。
三、从借款人贷款用途上识别。银行在法人客户贷款审查方面有着比较完善和严格的制度，相比较而言，银行对那些起步较晚的个人贷款的审查标准要宽松些，使个别企业以个人名义套取银行贷款有了可乘之机。再加上近几年来各家银行都在积极争抢个人住房贷款市场份额，加大个人住房贷款业务比重，使本来审查较松的个人住房贷款注入了恶性竞争的催化剂，埋下一定的风险隐患。
四、从按揭楼盘上识别。虚假个人住房按揭贷款所按揭楼盘都是销售状况不佳的。因此，这些楼盘大都存在市场定位不准、地理位置不好、户型设计不合理、工程造价偏高、配套设施不齐全等毛病中的一项或几项，且多为“烂尾房”、高档房。
五、从开发商资产规模大小上识别。虚假个人住房按揭贷款现象一般在小规模和新成立的民营房地产开发商居多。这些开发商大多数资产规模小，资质等级低，很难从银行取得开发贷款。于是，个别开发商采取假售房的方法，以自己企业职工或职工家属购房的名义，从银行申请按揭贷款以弥补开发资金的不足，形成融资性的虚假个人住房按揭贷款。如果楼盘仍不能顺利建成或销售，开发商本身有诈骗银行资金的嫌疑，银行资金将面临巨大的损失风险。
六、从贷款抵押登记手续上识别。随着我国房地产市场的逐步规范，开发商开发的项目一般大都在具有“四证”的情况下施工，所以按揭项目的楼盘一般可以办理个人住房贷款的抵押登记手续。同一楼盘的个人住房按揭贷款的借款人已经办理抵押贷款抵押登记的他项权利证，但是借款人和开发商以各种理由对集中一批借款人拖延办理房屋抵押他项权利证，开发商就可能存在假销售或重复销售的情况。
短期来看，假按揭给开发商带来了暂时的经济利益，但在长远来看对社会、银行、个人乃至开发商都有很大的危害，做为一个房地产经纪人，识别这些类似“假按揭”的钻空子的不良现象是非常重要的。
