NO:５０４    (征文）

         新政调控之下消费者适合买房吗？

    今年进入４月份以来，国务院及住建部出台二套房首付不得低于50%、三套房停贷、限制异地购房等一系列楼市调控政策。如同一把把利剑，剑剑指向高房价。许多买房人为此观望，为此疑惑。地产调控十面埋伏，房价会因此迎来一个“拐点”吗？对于我们普通的消费者，现在是不是最佳的购房时机？省会购房者该如何理性购房？

   一，房价会不会降下来？会因此迎来一个“拐点”吗？

   这是买房需不需要观望的一个前提。

   凡事需要用全面的、发展的、实事求是的看问题。

   从全面的、发展的角度，长期看，房价是肯定看涨的。因为房产市场的基本条件未变。就是这次调整是也对房地产市场的一种规范化调整，是努力使我们的房地产走向更加健康和持续的发展轨道，地产行业经过调整会呈现出更加蓬勃发展的势头

   在５月５日“新政下的中国房地产走势高峰论坛”上，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮做《2010年房地产新政解读》时，指出：国务院十一号的文件中，主体的部分是鼓励房地产发展。有四个不停步：

   一是中国的城市化不停步。我们的城市化进一步发展已经从过去十年沿海特大城市为中心，进一步转向二三线城市、中小城市以及小城镇。二是中国的老百姓住房的改善的速度和规模不会停步。三是让老百姓拥有资产这件事不停步，鼓励大多数人成为有产者。四是让农民进城这件事不会停步。

   最后说中国老百姓的住房还有很大的改善余地。我们需要一个20到30年的周期，我们现在盖的房子不是太多，而是仍然远远不够。中国的住房问题是“绝对短缺”。

   北京师范大学金融研究中心主任、教授、博士生导师钟伟先生，对中国宏观经济分析与房地产走势做了精彩分析，他从短、中、长三个时期特点分析指出：

   我们看短期调整，现在的房地产行业的现状是什么？总结为八个字——钱多、地贵、存货不多。新政的特点就是加薪层将加速挤出，所谓加薪层就是高校毕业生等等，这些加薪层的家庭受到这次新政的冲击影响很大，富人基本上毫发无损，穷人也没有任何的影响。

   我们从中期的角度看有两个特点：一个就是房价的波动更剧烈了，波动剧烈向上走的因素是通货膨胀；向下走的因素是资产利得税。

   从长期视角看，未来五到八年，全国的商品房新房、70个大中城市的平均交易价格将在09年上半年在此基础上再翻一番，现在全国是均价每平米４０００元，未来70个大中城市的房价基准价不会低于8000元。

   从以上两个专家的报告分析中可以看到：

   由于城市化进程加快，住宅用地供给不足；人民币升值在即，通胀高企，存款贬值等因素，还由于政府的一些因素如银行不倒闭问题、税收问题、国家土地的招拍挂制度以及土地财政导致的高地价问题等因素，决定了房价不会往下降，只会波动，这个波动就是一个斜线上涨的曲线。

   当然，具体问题具体分析看问题，新一轮宏观调控政策中，收紧了规模，提高了住房贷款的门槛等，短期内楼市可能会有一定的波动，这个波动的是合理、健康的，是把那些在短期内推动价格异常走势的一些非健康因素剔除出去必不可少的措施。像上海、北京、广州、深圳等一线大城市，由于确实房价奇高有泡沫，楼市肯定会受到影响，短期内会有下降；而石家庄这个城市比较小，就没有像其他大城市炒房热的现象，泡沫相对较少，投机性、炒房的“房虫”也较少，未来几个月（或者说大概一、二季度的样子）楼市可能会出现暂时调整，但幅度不会太大，石家庄楼市的房价总体上还是稳中上升的。

   二，对于我们普通的消费者，现在是不是最佳的购房时机？

   由以上几方面分析看，石家庄市场不会出现冷的局面，从长期来看会朝着更加健康、更加繁荣、更加发展的趋势上发展，房价也会随之稳中上升。

   从历次宏观调控看，调控之后必造成楼市报复性上涨。从2005年的“国八条”，到2006年的“国六条”，再到2009年出台的“国四条”，我们可以发现，几年来，中国房价稳步攀升，而且每次调控过后必然迎来新一轮的房价大涨。说明我国的经济还只是刚刚复苏阶段，房价还有很大的上涨空间。

   从市场规律看，房价高低应由市场决定。非市场化的经济运行中，用政策方式将房价打下去是可能的，但是在市场经济条件下，房价由市场决定。当被抑制的需求只要没有得到充分的满足就一定会选择时机去释放的。历史上每一次观望之后，观望者都不得不在政策的无效中支付更高的成本与教训，让他们在调控之后冲入了市场，再次形成了报复性的量价齐升的增长。

   中国地产遭遇的问题深层次出在体制，是没有真正按市场经济规则办事。每一次不尊重市场经济规律的调整都美其名曰要抚平经济增长的波动，但每一次的结果都是引发更大的波动。

   新政调控不是市场化的手段，是一种非理性、非制度化、非法律化的手段，调控房价应找市场不是找总理。所以它的作用是否能起到那么高？还得看市场，决定市场的是真正的供求关系。

期望商品房的价格大幅度下跌不现实，无限制的观望，只会再次出台刺激房地产市场的政策，再次大幅度推高房价。

   当有的消费者遭受虚无飘渺的所谓“拐点”蒙蔽，坐以观望楼市，幻想房价下跌，企图等待“好时机”降临自己头上时，终日期盼，等待，再等待，但猛然回首，发现身边周围的一切都在涨价，房价更是长了很多。而哪些长期关注房地产且富有投资置业经验的人抓住历次宏观调控的机会，多次置业，获益颇丰。当初购买的小房子换成了大房子，一套房子变成了两套房子，增值收益达到数十万元，乃至百万元，真正是眼光赚钱，思路创富，置业幸福。

   所以，每次调控时期正是置业的良机，侥幸心理或者脱离市场实际的一厢情愿，想看到底，等你看不到底时就又长起来了，坐等只会使急需购房的客户贻误低价购房的良机。当然买房看需要，需要就买，不需要就不用急着买，但不用观望，否则只会使您付出更多的机会成本。

   三、对于消费者，是买房还是观望？

   我给出十六个字，“量力而行，量需而动，越早越好，首选物业”。

   第一，根据自己的实际需求，理性购房。

   首先清楚了解实际支付能力和实际住房需求，你是不是真想需要买房子？如果需要就赶紧买，你光需要不行，还得看看有没有这个钱？或者说，消费者买房子首先应重点考虑清楚四个问题：一是，现在是否真的需要房子？二是，是否真的买得起房子？不是和价格比买得起房子，而是和自己的收入比，是否具备持有不动产的资产累积能力。三是，是否有经受包括利率置业等风险的承受能力？四是，是否能够将来在资产拥有上不影响自己正常生活的情况下，以及和其他的投资相比较的话，这是一个最有利的投资？

   第二，买房首选物业。选择一个好的物业的房子，更具有房产保值增值的能力，在那个时候不管你是刚性需求还是投资需求，一个好的物业的房子是永远一个保值增值的重要条件。

　 第三，买就早买。在货币处于长期贬值，房屋资产是长期保值增值中，从抗通胀能力这种条件来说，如果有能力，又有需求，早买房比晚买房合适，但是不能超过自己的奢侈性消费。尤其目前来说，省会市场放量比较大，选择的比较多，所以我认为，现在就是一个购房的好机会。

宏观调控成首次置业者的购房良机。