龙年伊始，长沙出现的部分房企老板“跑路”现象，再度引起外界关注。跑路者朱双文，是长沙坪建房地产开发有限公司董事长兼总经理，其开发的主要项目是麓山里佳园   

 在长沙，房地产商“跑路”并非首例。去年7月，中远公馆石罗其“跑路”，债务超过8000万元;同年8月“跑路”的东方航标石湘中，债务额度高达数亿元。

    无独有偶，去年9月24日，鄂尔多斯中富房地产公司大股东郝小军失踪，法人代表王福金自杀身亡，涉及373家个人和单位债权人、数额高达2.63亿元的民间借贷，该事件一度引起外界对二线城市部分房地产企业资金链断裂的高度关注。

    与长沙、鄂尔多斯开发商跑路形成呼应的是，上市房企公司去年底以来业绩大幅缩水，具体见下图：

    2012年，不能完成销售目标或业绩出现负增长的公司，可能会大量出现，更多的公司将在2012年面临变数。“比如一些布局深入三四线城市的房企，就比较危险。”广州一家大型房企高管对记者透露，三四线城市如辽宁营口，增长有限，当地有购买力的人群极其有限。这两年很多开发商扎堆在三四线布网，竞争加大。数据显示，2011年，恒大在三线城市在售项目销售金额282.4亿元，占全年销售额近4成。

    频传资金危机的绿城中国(HK.3900)，在南京推出了特价房促销，水晶蓝湾特价房直降8800元/平方米。绿城董事长宋卫平透露，绿城将创新销售模式，将过去坐等上门接待为主的被动销售，演变为主动出击找寻潜在客户的经纪人制度。他还给自己定了销售任务。

    房企的资金状况，决定了降价势在必行。2012年，房地产行业的资金面偏紧的局面不会改变。易居地产研究院杨红旭认为，总体而言，当前企业资金紧张情况好于2008年底，但至少未来半年，房企资金状况仍将继续恶化。2012年外债、房地产信贷、开发贷等将集中到期，多数开发商资金链将非常紧张，至少在上半年，降价促销的压力很难缓解，预期部分企业不得不变卖项目，甚至破产、倒闭。

    在国家限购、双限贷（限制向购房人贷款、限制向开发商贷款）、加大保障房建设供应、房地产调控政策坚决不放松甚至向精细化迈进的背景下，去年年初开始，大量的中小房地产开发商转向民间高利贷，这些高利贷在今年都将逐步到期。此前，世联地产的一份研究报告指出，今年全行业到期的各类债务中，离岸私募债、信托、房地产基金以及民间借贷是最考验房企短期债务偿还能力的。而其中，信托债务又是各家房企首先要归还的债务。

    国泰君安证券的研究报告指出，2012年总到期债务规模1758亿元。一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。首个信托兑付高峰将出现在今年3月。尽管中房信分析师薛建雄认为，一部分买断房屋产权，且收购价格高于房价的信托产品会爆仓，而一部分到期债务可能采用展期或转股的方式解决。但不可否认，多数开发商仍然有偿还信托债务的压力。

    在这样的背景下，靠降价销售以迅速回笼资金，还清贷款成为房企最直接的手段。中国指数研究院上海分院研究总监杜丙国认为，降价应该发生在房企债务到期前的一段时间，房企会选择降价以换取销量。

    综上，我认为，2012年的中国楼市将和欧洲的气候一样进入小冰河时期，降价跑量必将成为很多开发商的无奈选择。我们必须警惕还有更多的开发商不堪重负选择跑路逃债，及时采取应对措施。购房者也要擦亮双眼，避免买到“楼跑跑”开发的楼盘，给自己造成不必要的损失。具体措施请参考本律师的博文《楼市寒冬下给购房者的几点忠告》。

    北海建筑房地产律师律师（夏律师）委托热线：13317796256