提高首付是最直接的降温手段

   国务院在14号的常务会以上，对当今房地产用了迄今为止最有效的金融手段，对贷款购买第二套房的家庭，将首付比例提高到不得低于50%，同时对贷款利率不得低于基准利率1.1倍。国务院这一决定，对一直高温的房地产市场，是一个见效快，作用大，受益面广的降温手段。

   根据今年三月的数据，全国70个大中城市的房价同比上升11.7%，是近来涨幅最高的一月。迫于压力与呼声，上层经过反复权衡后才做出的决定。笔者预计，根据按揭贷款与房屋成交量之间的乘数效应，在未来三个月内，房屋的成交量会下降三成以上或更多，但房屋成交量的下降不一定意味着房价也一定会同比例下降，这是二个不同的概念。房价的高低取决于供求的比例，土地未来的供给数，需求者的心理预期，社会上的资金流量，发展商的资金持有量等。国务院这一决定的风险在于：一旦成交量大幅下滑，引起新一轮房价的恐慌性下跌，由于我们体制设计上的不足，地方政府的财政目前还无法摆脱对房地产的依赖，会在极短的时间内，各地又会兴起新的一轮“救市”运动，其结果又把房价推得更高。这是决策层最不愿意看法的情况，也是这张“药方”迟迟没有开出的原因之一。

    对购房者来说，主要是增加了买房的机会成本与个人的潜在风险，一旦当首付款超出50%以上，个人风险上升到70%以上，从理论上说，中国房地产开始真正逐步摆脱政策市场，向市场经济迈进了一大步，房价在今后的涨跌频率会更加频繁，波动更加动荡，“房价永远是上升”的想法会在人们脑中逐步淡化，只有这样，市场才能走向良性。

   对国务院的决定是否能有效执行，关键在银行与各类金融机构。我们有太多的例子说明，如果银行为了各自经济利益，对所谓的优质客户频频加以关照的话，上述决定很快能被分解得支离破碎，甚至化为乌有，届时，当房地产真正病入膏肓之时，银行恐怕才是最大的亏损者之一。

                              朱咏敏

                            2010-4-16