房价下跌比上升的危害更大
(2007-5-4 20:09:14) [发送到微博] 
房价下跌比上升的危害更大
———宏观调控二周年的三点反思
我最近浏览了行业内的一些相关资料与信息，发现一些本不该提及问题又被旧事重提，如房地产泡末论；房产收入比；房价不跌反升，与调控初衷相背离；房地产成本论等。其中房价问题被提及最多，近期国家发改委对全国70余个城市房价的调查统计显示：全国房价同比上升5.9％，也就是自宏观调控以来涨幅最高的一年，说明2005年以来，政府几次对房地产的调控措施并没有奏效，相反在各方利益的搏弈下，刺激了新一轮的房价上升。事实真的如此吗？
自2005年5月，国务院转发九部委《关于调整住房结构及稳定价格的意见》起，两年来的时间及现状，我们应该作一个战略层面上的总结与反思：政府调控的核心目标到底是什么？对房地产长期走势的理性判断是什么？政府对房地产究竟管什么，管到什么程度？哪些由“看不见的手”来调节？我们到底有多少人具备住廉租屋的条件，其规划放哪里是合理公平的？这些最基本的问题不搞清楚，就事论事地下达所谓调控措施，这些措施经过市场这个“大熔炉”转换后，都变成房价上升的理由。如；对别墅用地的停止，导致其价格的猛升；9070政策的推出，“大房型”成为价格上涨的理由，另外上述问题没有明确答案，我们还会在低层次上重复讨论已经没有必要讨论的问题，如：房地产暴利论，一些劳苦大众不了解暴利，我们理解，什么是暴利，法律上从来没有定律过，由暴利论推断出要发展商公布开发成本，这真是天大的笑话，连经济学的基本常识都不要了，房价的决定与成本没有直接关系的，难怪香港的丁学良要嘲笑大陆真正的经济学家不超过五个，至今我没有看到哪个经济学家就房价与成本作过合理的解释，到是任志强说了一句尽管政府不爱听，但道理是对的话:公开成本等于把老婆的胸脯给别人看。政府对今后房地产发展要作个正确的评估，使其稳定，有序，良性地发展，以下三大问题要重新思考与反思：
一.任何调控手段与措施不能光凭“国际惯例”，要符合中国的“本土文化”。
我记得政府在鼓励人们住房按揭消费时，一个外国老太和一个中国老太的故事可以说是路人皆知，当国人对外国老太的消费观还没有完全学会时，我们的金融体系已难以承受了。我们没有考虑到，中国的消费模式是距型而不是橄榄型的，这是最不成熟的消费结构，要么大家买不起，要么人人都能消费，如果政府打压房价，鼓励每人都去买房，那将是一场灾难，再造五个“和黄”，十个“万科”也无济于事。我们一些专家总是用“收入比”来证明房价高了，外国是六分之一，而我们是十五分之一或更高。但问题是国外人买房是自己的独立行为，父母不会提供经济援助，而我们年轻人购房不少是双方老人提供首付，年轻人还月供，三家收入之和，不也是五比一左右吗？最近股市飘红，股民已达一亿之众，按国际惯例股市与房市呈相反方向变化，但我作一个大胆预言，股市的牛气会把房价抬得更高。原因很简单，一亿股民是个虚数，其中看不懂上市公司财务报表的大有人在，都想在三个涨停版后把资金抽出，谁也不会相信2008年的股指会到6000点，这就是我们股票换手率高的根本原因。股市长期再忽悠，股民也不看好；房市长期再“唱空”，消费者仍然满腔热血，从股市中短期赚钱，到房市里长期投资。这就是本土化的思维方式，有关部门想到了吗？我虽然不是金融专家，但我同样预测，股指期货推出之日，就是中小股民灭顶之灾之时。真正玩股票者是喜欢熊市的，巴菲特的成功就做股市的反向操作人。我们的廉租屋建设进程艰难，主要不是资金问题，而是规划选址及公平认购，理论上很好解释，国外哪一级公务员可以享受补贴，但中国的公务员就不同了，不同领域的公务员名义工资差不多，实际工资天壤之别；即将开征的保有税，其操作难度相当高，无论是按面积还是按人口计算，老百姓在这方面的创新能力远胜过政策的制定者。
二.市场调控和行政调控手段的错位
回到前面我讲过的话题，调控房地产的主要目的究竟是什么，从第一，二次调控出台的政策看，核心内容有二个，一是防范金融风险，二是适度放慢房价上升幅度，让中低收入者有房住。这是一个较理想化的状态，第一次调控中央没有料到房地产与地方政府的关系如此密切，原本的措施反成了房价上涨的“添加剂”，第二次调控是国务院成了“总经理”了，房型面积的比例都规定好了，我们真的都成了“丫环”，按主人的“瓢”画“葫芦”罢了。
近日有关调控与房价的关系再次被提起，好象房价不下降就是调控不成功，这实在是个大误解。据有关部门的数据，在2006年的房价涨幅中，北京涨幅达29.8％；深圳达28.5％；广州达15.7％，只有上海房价是微降的，是否说明上海是成功的，我不这么认为，因为统计数据与方法都有问题，我们思考的方法更值得商榷。房价的高低有其经济规律，如果政府想通过行政手段压低房价，使老百姓都买得起房，那就走入误区了，政府要保证老百姓有房住，但不能等同为老百姓都要拥有其房产权。换言之，保证每人的居住权是政府的职责，能否拥有产权靠市场解决。对买不起房屋的市民，只能说：对不起，赶紧赚钱。终身买不起房屋，也没有其他办法，只能一生租赁，这就是市场规律。人的本身就是有差异的，就象马路上大部分人是坐公交车或走路的，开奔驰车只能是少数。我们总是有意回避此类问题，把和谐社会与每人拥有房产联系起来，这才是社会最大的不公平。如果政府认为房价太高，可以用经济手段加以调节，如超出*****元以上的房屋，银行的首付比例增加，直至到七成首付，发展商会根据市场需求作选择，如没有这么多的高端客户，房型自然就小了，这是上乘之策。
三.调控的“功夫”在调控之外
我在2005年的一次苏州论坛会上和香港一位非常著名的经济学家谈及房地产事宜，我认为减少土地的供给量的决策不妥，房地产的滞后效应是一年半到二年，也就是2007年的下半年房价会有所上升。这本来是一个经济学的常识，而我们为此付了学费，直到曾培炎副总理近期的讲话，才把增加土地供给放在首位。我们目前对房地产的宏观调控水平，不说离“无为而治”有多远，就目前用“贴膏药止痛”的方式，连全国工商联房地产业商会会长聂梅生女士，中国房地产研究会副会长顾云昌，中房集团总裁孟晓苏都认为：目前的房地产调控存在方向和手段执行上的错误。
做房产的高境界是跳出房产看房产，宏观调控的高境界更应是看似不在调控而实际在调控。我们目前的手段几乎都用堵的办法来调控，在堵的同时，其负面效应也同时出现。如二手房交易成本的增加，会影响一手房的成交量，增值税的开征，会间接影响楼市的供给量。如我们换个思路考虑问题，根据2005年的评估，中国收入在7500—50000美元的中产家庭已达1280万户，总收入超过1400亿美圆，未来十年还有5000万户中产阶级家庭诞生，总收入可能超过5000亿美圆，这笔巨大的数字，就是把饭店吃个底朝天，游遍祖国也花不了多少钱，必须使他们买游艇，开飞机，办私人企业及各类投资。我们的创新能力已经弱了，越有钱越感到没什么东西可消费，我们再也不要以“中国是世界工厂”而自豪，2005年美国家庭因购买中国生产的低价物品，总共节省400亿美元，折合3000亿人民币呀，当然和我们公款吃喝，旅游，公车花去近一万亿人民币来说，还是小菜一碟，房地产基金进入也不到100亿美元。由此可见，扩大供给与消费渠道，使剩余资金分散到各个领域，房价自然稳定了。我一直在思考一个问题，目前有些企业利用自有土地，通过变性后造住宅卖给住房较困难的职工，这种做法引来一片讨伐声，最典型的说法是侵害了公众利益，我真的为讲此话的人感到悲哀，如果该土地闲置着，请告诉我，我们的利益在哪里？我感到是一个方法，关键要有系统的进入与退出机制，这就是解决问题的中国式思维方法。
世界各国政府对房地产也是有干预的，用有形的手与无形的手不断在调节，我们希望看到两只手的协调指挥，柔软而细腻，有节奏，有起伏地指挥着整个“乐队”，和谐的乐章才会遍及社会各个层面。
朱咏敏
2007-5-4
