——2012楼市终极狂想接力棒：第二棒

当前房地产好像到处哀鸿片野，不是某地的售楼处被砸，就是明后年房价要大幅度下跌50%以上，媒体更是一片倒的“特写”；发展商的资金极度紧张，大洗牌中90%的发展商要出局；就连在浙江出事的飞机，也说成是绿城老板精神紧张，极度疲劳去接某某国棋美女，阴差阳错，飞机下坠时二人均不在机上。温总理在俄罗斯的讲话，更被误认为房价不跌50%以上不算理性。

对明年的房地产大格局，各路观点，层出不穷。但总体来说，看空的多一点，大家对刘明康的“房地产下跌40%，银行也扛得住”很反感，认为纯粹在误导国人。要准确把握来年的房地产走势，光从供求关系，信贷角度考虑是不够的。我们一些学者与专家，很喜欢把中国房地产与日本，美国等互相比较，认定中国房地产的泡沫很大，价格大跌是必然，谢国忠的思维代表一大批人，但他们从没有想到一个最基本问题：中国房地产的土地性质与开发模式与销售文化环境这三者在世界上是独一无二的，是无法与任何一个国家进行纵横比较，也是没有任何比较意义的。由此推论:我们只要搞清楚二个大问题：房价暴涨的危害是什么？房价暴跌的后果是什么？就能推导出明年房地产的大体格局。这二个问题看似简单，至今还没有人准确回答过。

先说房价暴涨的危害：如果从常人眼光看，房价暴涨使老百姓买不起房或引起社会动荡，不错，但这是最初级的水平。从国家层面看，房地产带动的产业链再多，涉及行业再广泛，但对于社会总体行业来讲，还是很小一部分，而且是技术含量较低的一部分行业。社会总资本在某一时间是固定的，房价暴涨会使其他行业的资本流入房地产业，抑制各行业的发展，把GDP都变成钢筋与水泥，这才是问题的实质，是温总理最不愿意看到的结果：行业结构畸形。同时房价暴涨也会使房地产自身的产业链受到伤害，消费者的有限货币都投入买房了，装修的标准下来了，对装修业带来危害，家电少买了，对家电业发展不利。我们很多所谓专家，连这点战略思维都没有，还在谈什么房地产，他们讲的话，如买房爱国论，二奶需求论更也就不感到什么奇怪了。

再讲房价暴跌的后果：为什么发展商一碰到政策困境，首先就是资金紧张，是因为房地产的资金杠杆作用太大，用40%左右的资金就能做100%的房地产，大部分发展商买地后的资金就所剩无几，用土地抵押先套出一部分资金，然后施工带资，再项目抵押贷款付施工款，等到结果封顶时，按揭又可以进行了，而限购政策的最大障碍把按揭款去掉一大块，所以越是高档的楼盘打击越大。绿城就是一个很典型的例子，如果房价普降30%，绿城的负债5年内扭不过来。所以中国房地产的开发模式特点就一清二楚：政府高价卖地，先拿掉一块收益，然后银行全面拖进，而且我们至今没有专业的住宅银行之类，全部是商业银行参与房地产运行，从土地，建设，销售可能来自三个不同的银行参与，在房价高位运行时，资金流转的渠道还是畅通的，可是粗放型的房地产商并没有象香港四大天王房产商那样，在某一项目资金是封闭运行的，一些急于做大的发展商，把按揭款又去购买土地，从财务总体账面看，平均30%的自有资金都不到，稍有波动即出问题。

写道这里，读者或许会问，刘明康不是说，房价下跌40%，银行能扛得住吗？叶檀也写文章认为刘明康讲的很荒唐，是忽悠百姓的。叶檀说的对的，但叶檀纯粹从经济评论角度看的问题，刘明康虽然不是什么政治家，但是从政治角度说的，“政治家”的话，可以正话反说，也能以点盖面，必要时也能指鹿为马，全凭你的感觉了解了。就像我们自己讲，搞了这么多年市场经济，至今欧盟仍然不承认你市场经济地位。刘明康这句话是在一个伪命题上推导的，政府不会使房地产普降40%，所以才讲下跌40%没有事。叶檀不具备政治家思路，才去与刘明康较真的。我最近看了郎咸平在10月22日在沈阳的所谓秘密演讲，其中郎咸平讲到一个“新观点”，他经过财务分析，认为地方政府已经破产了，认为地方政府都成为一个个小的希腊。郎教授这个分析实在太可笑了，他忘记了吴邦国委员长的讲话了，中国不搞联邦制的，你要看看我们的总体财政收入的增长率才对，从单一的财务分析，我们的大学90%以上早就倒闭了，铁道部也不存在了，但令人不解是，铁道部非但没有倒下，还可能发行债券，只有利率稍比银行高0.5个百分点，就会有人购买，然后一起乘上“列车”，尽管不知道这次“列车”驶向何方。

房地产下跌与股票下跌不同，在畸形的房地产市场结构中，经过这几年实践的沉浮与思考，房地产大涨与大跌政府感到均要严格控制的，在扭曲的供求关系下，市场的调节是失效的，特别是这一年来，公租房的建设很不理想，房价暴涨要严控；房地产的开发模式依旧，房价大跌仍要防止，不管谁来领导与主宰房地产，都是一个死局，唯一的办法就是在地方政府，发展商，银行金融，消费者四者的忍耐度底线胶着着慢慢潜行，依据国内外的整体经济状况时而微调，时而宽松，时而紧缩。明白这个道理，明年房地产的大格局：去掉一个“最高分”，去掉一个“最低分”，总体在15%左右的浮动范围内波动，这就是一个理性的房价。不信，走着瞧。

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