陈劲松的博客http://blog.soufun.com/blog_1748533.htm2008-7-26 14:28:00SOUFUNBLOGzh-cnCopyright 1996 - 2007 SOUFUN Inc. All Rights Reserved.2001-5-16 17:32:52豪宅的另一波趋势http://blog.soufun.com/1748533/2259724/articledetail.htm    想说清楚以上问题颇为不易，尤其是一年内的趋势受到多种不确定因素影响。其实，我们都太心急了。对房地产市场而言，一年的走势，根本谈不上什么趋势，更何况豪宅！试问哪个豪宅的买家是想一年内出手的？我这里想谈一下，未来五到十年豪宅的一轮大趋势。

一、豪宅买家的人口统计是分析未来的基础
    豪宅的买家与普通住宅买家的最主要区别是：1、他们普遍是二次置业或以上；2、他们的年龄普遍偏大，又不是特别大，中位数集中在40上下；3、他们的家庭成员规模偏大而全，一般有父母、中学读书的孩子和家庭工人。
    如果简化一下，再集中总结一下这类人的群体特征，我们大致上可以判断——他们正是上世纪六十年代中期中国第一次大的婴儿潮（baby boom）出生的，目前活跃在各领域的担大梁的人物。他们是改革开放的主要受益者，在此之前，“老三届”经历过上山下乡，大多数人没有机会读大学，在此之后，是“70年代”，生活虽然顺利，但没有“先人一步”的机遇。
    这是一个数目庞大的群体，这个群体的消费行为和趋势，目前影响着中国的高端消费市场，当然也包括豪宅市场。

二、“婴儿潮”家庭变化与趋势
    中国豪宅市场的一系列变化，包括户型由小变大、位置由近及远、价格由低到高，都与这个“婴儿潮”家庭的演变、家庭收入和生活方式的变化紧密相关。他们大多数都已至“不惑之年”，经历过首次置业和换房潮；他们与活跃在互联网上的80后完全不同，他们是网络舆论的缺席者；他们有着生活的历练和工作历练，心态成熟，儿女逐渐进入青春期是他们面临的挑战。
    那么，未来5～10年，这个群体原本十分典型的传统“2+2+1+n”的模式——即“2位老人+核心夫妇+1个孩子+1位工人+经常要关照的亲属”，会发生什么变化呢？
    首先，老人的数目将减少，子女会离开核心家庭，这使得豪宅单位的面积大、房间多就可以交货的面貌终结；其次随着孩子长大独立，对市中心区核心教育资源的依赖减少，对看病方便等位置依赖减少；其三，随着人生重大事件的完成（老人和孩子）和退休的临近，对休闲的向往增加；其四，享受人生成为越来越重要的主题。

三、“活跃长者”与下一轮趋势
    我们知道，美国战后“婴儿潮”，是前些年美国房地产高涨的主要推动因素之一。中国的这波人群比美国整整晚十年多，这是中国有史以来最大的一波富有的“活跃长者”，身体健康、精力丰沛、财力雄厚。他们的绝对数量和能量要超过美国战后“婴儿潮”。
    如果大胆预言，中国豪宅会因为这些活跃长者有以下中长期的发展趋势：
    1、    休闲度假地区随着交通、通讯和配套的完善，将会逐渐有着长达二十年的繁荣景象；
    2、    城市核心区的公寓将两极分化，良好管理和周边环境成为最重要的得分因素；
    3、    城市周边，具有天然资源，低密度和良好休闲配套的物业将最先受益；
    4、    圈层营销和活跃长者细分营销将成为豪宅主流营销手段；
    5、    豪宅的户型结构和面积不断放大的趋势将停止；
    6、    活跃长者将参与社区的活动、管理等一系列住区营造。
    中国豪宅的未来，原则上说就是一个群体的生活未来。

]]>陈劲松http://blog.soufun.com/1748533/2259724/articledetail.htm#comment2008-7-25 16:23:54http://blog.soufun.com/blog_1748533.htm15岁“法人”的烦恼http://blog.soufun.com/1748533/2256827/articledetail.htm    毕竟我们才15岁，这也是个现实。记得大前年与中城房网的会员们去日本，与日本的房企“法人”联谊，我们这边儿最大年龄的是王石先生和胡葆森先生，不过五十多，最小年龄的才28岁，而日方最小的也在65岁以上，形成相互感叹的对比！他们感叹中国房企“法人”的活力与年轻，我们则感叹前无长辈教路，怎能不犯一些错误！ 
    什么是“法人”？“法人单位”？“法定代表”？这些都有一定法定的说法，我想强调的是一些延伸的意义： 
   “法人”：守法的人。这15年来，法律是逐渐出台的，而且法规是越来越多，当年不算违法，现在就是违法，可见“法人”之不易；
   “法人单位”：有的“法人单位”是“制定法的法人单位”，比如国营企业，有的“法人单位”是“金融法人”的亲戚，总之，虽都是“法人”，“单位”不同，差别大唉；
   “法定代表人”：公司守法，当然“代表”，关键在于公司“违法”时的“代表”。在影视作品中，房地产“法人代表”就代表着违法，舆论如此，这个活儿也就不怎么好干的了。
   15岁的中国房企，还在不断发展壮大的并不多，就源于“法人”要与“法”共成长，而且长达15年。这时，这些15岁的“法人”们会有一些共通的特点：
    1、与15岁的少年一样，形成了自己的性格特征，知道哪些是自己擅长的，哪些原则上是不能做的；
    2、知道再不能靠父母，靠别人的帮助，要想取得好成绩，自己必须下苦功；
    3、要不断地与青春期“少年维特之烦恼”做斗争，克服冲动和幻想，回到现实；
    4、犯了小错误，改也还来得及，毕竟才15岁，是个从“斤斗”中长大的年龄。但已经不犯大错了。
    青春期的房企与青春期的中国房地产市场一样，有缺点，就像青春痘一样，任何人都看得见，也没法遮掩，但青春也意味着远大的未来，从长远来看青春期的烦恼，正是成熟的前奏。
    时逢景瑞集团15周年，谨以此文向景瑞同仁致敬。

]]>陈劲松http://blog.soufun.com/1748533/2256827/articledetail.htm#comment2008-7-24 17:08:21http://blog.soufun.com/blog_1748533.htm假如“联合代理制”大行其道http://blog.soufun.com/1748533/2125822/articledetail.htm联合代理？全民售楼？
    好了，淡市中如何才能放大成交量以快速回笼资金？来个“全民售楼”怎么样——销售团队发动全社会力量，整合总体社会资源，楼市开盘，售楼处黑压压的全是代理商的人，各大代理商集结在商场、停车场、的士站等交通要道进行截客。客户被哪个代理商截住了就是他的客户。你有客户，带来登记，成交了就给你代理提成。这种“广发英雄帖”的模式就是香港所谓的“联合代理制”。
    但也不全是。比如香港真正的高端楼盘也是独家代理，一般有一个主代理商，其他代理商采取与主代理商预约的模式，为客户提供看楼服务。成交后，双方进行分佣。
    联合代理对于香港来讲是合适的。香港是一个经过百年市场经济洗礼的典型的Small Market，二手楼市场非常发达。1997年香港二手楼和一手楼的比达到8：1，即便是现在也是4：1。（深圳二手楼和一手楼的比是1.06：1）这是一个非常重要的前提，香港市场不足以养活一个只卖一手楼的专业团队，因此香港的代理商全是二手楼代理商。
    此外香港还是一个炒家天堂，交易规则非常灵活，对楼盘转让几乎没有限制。比如买家可以以“确认人”身份签署临时买卖合约，购入一个物业，并在指定交易期之内把其合约的权益转让给另一位买家，从而获利。此种由确认人转售物业的形式在香港是合法的，俗称“摩货”。即便确认人未能在交易日期内把物业转手，最多也是给卖家有机会杀订而已。
联合代理制在内地好用吗？
    假如在淡市中一切为了成交，我们姑且抛开香港和内地处在两个截然不同的房地产市场阶段不谈，把联合代理制引进来，那么首先开发商必须是这样的——
    1、楼盘策划需要自己做，包括销售的每个阶段完成什么？价格体系怎么定？客户来了先介绍什么后介绍什么？样板房如何展示？如何销控？等等。因为香港代理商没有策划的概念，拉客就行。
    2、楼盘品质和开发商素质层次要齐，楼盘信誉和品牌问题已经不在营销的考虑之中。因为香港的开发商相对集中，总共20多家，小开发商基本没有生存空间，开发商实力都很强，品牌已经成熟。
    3、重销售现场的声势浩大，轻可持续的销售率。因为这种模式代理商更愿意搭“顺风车”，
实际效益并不高。因此香港代理商如果没有客户是不能进售楼处的，香港地产代理监管局又在今年颁布了一系列条例，包括从业人员应与警方或有关管理公司合作，以保障邻近住户、行人及商铺的安宁，更应避免在行车道上拦车，造成阻塞等。 
    此外，购房者也必须是这样的——
    1、本身就是房地产专家，且深谙一、二手楼交易。
    香港买一手楼和二手楼的客户基本是一类人，但在内地二手楼和一手楼客户有比较明显的区别。内地市场一手楼价格普遍比二手楼高。如将二手楼客户转到一手楼需要增加很多的知识，如营销的概念、更多的透明信息、更多的产品体验，才能克服二手楼和一手楼的差距。
    2、对周边楼盘的分析、开发商的实力了如指掌。
    香港的购房合同由律师签订，风险有律师帮助把控；香港的客户对价格敏感度较高，不用销售人员说太多。
    3、有足够的意志力扛得住多家代理商的各种人为买压，对现场的交易秩序、产品体验则无所谓。
淡市下“乱卖”不如有秩序的卖
    深圳这些年来，一遇市场转向清谈，就会想到香港的联合代理制，但都不成功。潘石屹在卖SOHO现代城的时候也想全民卖楼，谁带客户谁就提成，干了不到两礼拜也无疾而终，为什么？一旦几家代理商开始抢客，互相不协作时，就会产生恶性竞争，影响开发商的品牌，影响信息的传递，影响售楼处的秩序。而同行之间发生的冲突事件一旦引起公众的关注，往往对业界形象造成无可估计的损害。 
    在淡市的时候充分发挥各方的积极性卖楼是有道理的，但前提是保持有效的市场秩序。比如主代理商策划能力强，就主攻策划，将产品的竞争力做到位，维护好交易秩序。如果客户资源有限，又想节省广告成本，可以再往外分包，联合销售，但不能乱联合，压低价格让大家抢，有序的联合都是好的联合。
    事实上以内地目前的市场环境下乱卖不如有秩序的卖，以营销策划为主导，采用主代理商制，进行预约有秩序的销售，效率会更高。香港在淡市的时候开发商会出很高的佣金比例，这也是使得联合代理更有效的原因之一。
    销售确实是有它的道道的，卖任何产品都一样，何况是卖房子。

]]>陈劲松http://blog.soufun.com/1748533/2125822/articledetail.htm#comment2008-6-16 16:02:55http://blog.soufun.com/blog_1748533.htm灾后重建，将是一个宏大的社会工程——都江堰考察记http://blog.soufun.com/1748533/2058339/articledetail.htm

 

    6月2日，与王富海教授一起以自愿者的身份，应都江堰规划局之邀参加灾后重建的研讨和实地考察。由聚源开始，一路街道的残垣断壁，提示着我们已经进入到重灾区了。
    都江堰，是四川成都平原的山水名城。去之前，接到的信息是死亡人数并不多，房屋倒塌也并不太严重，只是聚源中学和爱建小学垮塌造成了全国闻名的悲惨故事。但现场的感受绝非如此，城市的破坏，超乎想象！
    倒塌房屋方面，目前没倒但已严重损坏的房屋，虽然没有详细的统计，但目测估计要占已有房屋的70%，而几乎90%的房屋都属危房，不能住人。这是一个多大的数字呢？1000万m²以上！一个中型城市，几乎所有的人都居住在大街上，在临时安置区的帐篷里。现场的气氛令人震撼！
    显然，前一阶段的紧急救援是非常有成效的。大街上，我们见到了“山西民警”在维持治安，军人在指挥交通，已有了临时的厕所和成排的帐篷。
    在一个住宅小区的前广场，看到了“都江堰市规划管理局”的牌子，售楼处已被征用为规划局的临时办公点，再加上外面搭建的活动板房。人们正在紧张而忙碌的工作。见到了已经在灾后第一时间赶来的同济大学城市规划系彭震伟教授，他告诉我们，临时安置区规划就在这些板房中完成的。也见到了一批香港规划建筑专业的志愿者。
    日夜在前线指挥的都江堰市政协副主席、规划局长屈军，简要地介绍了情况，并且也谈了对灾后重建工作的一些想法。很难想象，一个在灾后第一时间组织救人，徒手救出6个被埋群众、紧急抢搭雨篷、急速搭建安置点，曾4天没合眼、没吃过热饭的人，能如此地冷静，他说，真正的难点还在重建上！
    事实也是这样，重建工作刚刚开始。
    这不是简单的房屋重建工程，而是一个规模巨大的社会工程；这不是简单的居民社区的重建，而是一座城市的重建；这不是简单的物质重建工程，而更是一个社会心理的重建工程；这不是只凭政府和拨款就可以完成的工程，而是要动员一切可以动员的力量，才能完成的工程！
    由于地震的影响，当地最大的产业——旅游业已经瘫痪，大量的从业人员无工可开；
    由于房屋的损毁，灾民在临时安置区内的居住时间，完全取决于重建的规模和速度；
    由于痛失家园，灾民的房屋产权面临着完全灭失的危险；
    由于重建补偿涉及到灾民的切身利益，可以想象，大规模的重建工作，由于时间的紧迫，抗震标准的提高，和每家每户的分配工作，需要多少政策制定、社会动员、组织、评估、施工与基础设施的人力和资源！
    赈灾之重在重建，而重建刚刚开始！

]]>陈劲松http://blog.soufun.com/1748533/2058339/articledetail.htm#comment2008-6-4 12:03:59http://blog.soufun.com/blog_1748533.htm从“趋利”至“避害”——汶川大地震促使房地产发展观的转变http://blog.soufun.com/1748533/2035932/articledetail.htm    一路以来，房地产发展商，乃至整个房地产发展的发展观是“趋利”式的价值观，体现在从拿地、规划、产品到营销的每个环节：
    土地——重点考虑的是位置的稀缺性；
    规划——重点考虑的是可开发实施的成本和效益；
    产品——重点考虑的是市场竞争；
    营销——主要卖点是升值、生活方式转换。 
    对于土地和房地产的商品性而言，这不能说是错误的发展观，但汶川大地震，强烈地提示我们，作为商品的不动产，要满足市场的要求，这样的发展观是有缺陷的。因为，即使把我们的消费者归纳为纯的“经济人”，“趋利”也只是“经济人”的一个侧面，另一个最重要的侧面“避害”被我们忽视了，或者可以说被“边缘化”了。
    中国建筑的抗震和防灾，目前只是停留在建筑抗震设计规范的层次上，而“抗震规范”是一个最低的建筑结构标准。即使是这个最低的标准，是否能在设计施工中得以贯彻尚不能得到保证。
    汶川大地震的死亡人数，虽然没有对致死原因有精确的统计，但不难看到绝大多数人的死亡，主要原因就是建筑物本身的问题。家园，被人们赋予的多重想象的功能，全都建立在其应当具备的天然的基本功能——遮风、避雨和安全的基础上。没有这个基础，家园的一切想象都不能成立。汶川大地震，使家园成为坟场，就是血的教训。

二、什么是“避害”的发展观？
    直到目前为止，房地产界乃至中国的经济发展对“灾害经济学”没有给到应有的重视，自然灾害的发生往往不以我们人的意志为转移，而对灾害的研究本应成为多灾害国家的重点。
就房地产而言，避害的发展观有以下几个方面的内容： 
    （一）价值观方面，应明确： 
        1、灾害的不可回避性和突发性； 
        2、防灾的标准是动态的，比如我国的抗震标准就经过了一个动态的提高过程； 
        3、灾害是可以通过人为的努力，使损害降低的； 
    （二）产品设计和规划方面，应明确：
        1、全面梳理住区和建筑的灾害类型，特点和避害规律，包括地震、火灾、山体滑坡、洪水……；
        2、尊重科学选址，提高抗震级别；
        3、住区与建筑的防灾与抗震在几个方面做好工作： 
          （1）建筑结构 
          （2）建筑装修与可能造成伤害的大型家具的防灾标准
          （3）逃生规划
          （4）自救措施与标准配备
          （5）已建成物业的灾害评估
    （三）防灾普及与社区安全知识培训方面： 
        1、向地震多发地区和国家学习先进的经验；
        2、进行“技术经济学”的防灾投入的分析；
        3、完善安全指示和防火通道，逃生路线，等等。 
    汶川大地震对房地产市场的影响尚在评估中，相信房地产界和设计、规划、施工等一系列专业队伍本身的反思与行动对灾后重建和恢复市场信心具有良好的带动作用。我们的行动，才是对灾害的最有力的回答。

]]>陈劲松http://blog.soufun.com/1748533/2035932/articledetail.htm#comment2008-5-28 15:27:21http://blog.soufun.com/blog_1748533.htm汶川地震对全国城市建设的一些重要启示http://blog.soufun.com/1748533/2007327/articledetail.htm一、学校和公共建筑必须成为“第一避难所”    
    地震、台风和洪水等灾害来临，灾区最紧迫的是需要空旷、平整、不浸水的平地作为安置灾民、紧急治疗和空中降落的场地。由于学校和重要公共建筑如体育场馆，政府大楼等相应的广场和体育场是天然的配置，而且具备迅速大量疏散人员的交通条件，因此重建的第一原则是使学校与公共建筑成为“第一避难所”。
    学校又是这“第一避难所”的重中之重！我们知道大型公共广场、体育场馆虽然在救灾中会发挥重要作用，但数量毕竟有限。而校园则不同，尤其是按地区人口分布的中、小学，天然具有社区避难的最主要的功能：
    1、    在当地社区被人熟悉，这一点在灾害来临时非常重要；
    2、    临路状况好；
    3、    校舍内的走廊和走火通道宽；
    4、    课室开间大，有容纳数量上的弹性；
    5、    一般都有简易的医疗设备；
    6、    具备运动场地。
    汶川大地震，令我们非常震惊的是，中小学校不只没有成为社区避难所，反而成为重灾区，其主要原因是建筑结构的抗震性太差。因此，呼吁各地区建筑主管部门，应在灾后迅速行动，对所有学校进行结构抗震的普查工作，就像当年唐山大地震后，北京普遍对房屋进行抗震加强工作一样，利用寒暑假为楼宇增加抗震圈梁和抗震结构柱，使之成为社区中最抗震的建筑！因此从现在起提高学校的抗震级别就显得极重要！
    大灾来临，人们知道跑到什么地方避难是非常重要的。这不只是解决了人们到哪里去的问题，更重要的是可以缓解人们对学生安危的担心。
    呼吁成立全国中小学校舍抗震预防基金，组织力量，国家、地区和社区大家都贡献力量，缓解群众对学校安全的顾虑。

二、道路防灾建设的重点是“抗震沟”和分段的救援平台
    一旦大灾来临，道路就是生命线。四川的道路有“蜀道难，难于上青天”的盘山路，受山体滑坡的影响，使得头两天的救援重点主要在打通路上。就全国而言，道路，尤其是主要道路的问题可能在于道路本身的抗震性能和交通堵塞上，而这一点又不是道路本身建设可以解决的问题。
    这就需要向传统的抗震方法学习了。记得八十年代同济大学结构抗震研究所余安东教授曾在给我们上课时说，唐山大地震之后，一些损害低的道路和建筑反而是那些与同边地块挖了沟槽的，这是一种天然减震的好办法，可以命名为“抗震沟”。
    抗震沟可以化解能量的表面传递，还能具备排水、埋管线等有机的功能。 
    从今年春节的大雪和本次“汶川”救援，我们发现主要问题在交通上，而交通的主要问题出在公路的严重堵塞上！全面加宽路面是不现实的，但阶段性的路肩大平台就成了关键：
   1、可以成为疏通局部车量的重要缓冲区；
   2、可以成为实施空中救援的平台；
   3、大型机械的临时组装地。
    机械进场是救援工作的关键，全国各主要道路的全面评估和补救应该是公路建设部门的重点，避免下一次的无奈。

三、高层建筑抗震提到了日程上来
    此次汶川震中，各县多层房屋，尤其是旧民房损毁严重，所幸成都无大碍！而成都恰好是高层建筑林立的特大城市。相信建设部和国家地震局会对震区所有建筑的损毁情况做出评估。现在恢复四川及受灾区域重建家园的信心，关键之一是对高层建筑抗震性的一系列工作：
    1、建议展开与日本和我国台湾地区这些多地震地区的紧密合作，及时公布高层建筑在此次灾害中的情况；
    2、对高层建筑的抗震性能、设计标准和逃生方式做一次深入的普及工作；
    3、结构体系和结构定型应尽快拿出一些推荐方案，用以指导目前的城市房屋建设。
    我们知道，中国人多地少，高层房屋是一个必然的方向，本次成都市的情况和震区都江堰市的高层建筑情况，必然会是今后高层建设的重要经验财富，具有重大的指导意义！
    中华民族，是一个多灾多难的民族，同时也是一个不怕困难的民族，每一次灾难，都给我们战胜下一次灾难带来信心和勇气！

]]>陈劲松http://blog.soufun.com/1748533/2007327/articledetail.htm#comment2008-5-19 15:27:21http://blog.soufun.com/blog_1748533.htm“我支持！”——面对大灾的深圳企业家http://blog.soufun.com/1748533/1987941/articledetail.htm    相信5月12日，不少人在电视机前度过了一个揪心的不眠之夜。“汶川大地震”的突然来临，使08年这一奥运年，同时变成了多灾之年。灾难来临，在电信不通，亲友音讯不通的情况下，我们到底能做什么？怎么做？
    13日一早，王石（万科股份董事长）第一个电话来了，他正在出差的途中，一贯的言简意赅：“关于汶川地震的救灾，中国企业家群体应该积极、迅速响应，能否联系深圳企业家朋友，尽快在今天上午把集体救灾行动落实汇总一下，每人10万，阿拉善生态协会和中国企业家俱乐部负责联系中国红十字总会。深圳方面先找一下万捷，商量一下。”
    万捷（雅昌艺术董事长），2006年CCTV十大经济人物候选人，阿拉善生态协会监事）：“我支持！”，这是在我拔通电话后，第一个回应。“我们分头联系，请你把你联系的企业家名单也传给我，别重复！”同样的简单、迅速、干练。雅昌是中国文化产业中最令人尊敬的企业之一，万捷，也是“雅昌艺术网”、“雅昌博物馆”的灵魂。
    陈志列（研祥工控董事长，2007年CCTV十大经济人物）：“我支持！”，一如既往的爽朗，“就按兄弟们的安排干！”研祥工控的业务范围广泛，是深圳高科技企业中少有的超速发展的企业，志列先生也是中国企业家近年来迅速跃升的活跃人物，思维敏捷，充满活力。
    王晓东（梅江南投资深圳领军人物）：“我支持！”，晓东是中国地产界、广告界和投资界备受欢迎的人物之一，不仅人脉熟络而且热情。他说：“我长江十一期同学正是中国红十字会基金会秘书长，可以与他联系。”
    袁昆（百思勤咨询董事长）是知名的文化策略地产策划专家，文笔和思路都享有盛誉，为人踏实。“我支持！”。这是我和袁昆通话最短的一次。
    王晓坤（风火广告董事长），中国地产广告领军企业，也是深圳地产、传媒和娱乐界的主要商业活动推动者之一。“我支持！”，晓坤代表着深圳新派企业家的风格，风风火火，行动了再说。
    罗泽伟（泰华地产董事长）是阿拉善生态协会最年轻的会员，也是地产公司第二代掌门人的代表，勤奋好学。“我支持！”。虽然没有通电话，但通过秘书之间的联络，泰华迅速地做了回应。
    温育青（广东五叶神董事总经理）是实干闯未来，科技用于传统产业的年轻企业家代表人物，既踏实又开放。“我支持！”这是阿拉善生态协会深圳会员中最早回复的人之一。
    潘军（花样年董事总经理），我打通老潘的电话时，他正在部署花样年成都公司的救灾事项。花样年是深圳地产进军成都较早的企业，他们本身也是受灾者。之所以找老潘，一是花样年是新锐企业中特别负社会责任，另一个重要因素是老潘他们有个“不动产联盟”是深圳木土地产企业的民间行会。“我支持！”潘军毫不含糊，并主动承担了联络深圳地产企业的任务。
   “我支持”，这是我在13日上午听到最多的一句话。令我感动的是对这些企业家朋友的迅速回应都来不及说谢谢！
    正在想这篇感想的时候，远在加拿大的地业公司卢晟坚董事长（后海公馆开发商）打来电话，也是一句爽朗的“我支持！”
    万捷发来短信，深圳企业家朱玉童先生、周小雄先生、凌代鸿先生都加入了“我支持！”的行列。
    周慧（万科董事长秘书）告诉我九州地产朱志强先生也表示“我支持！”，相信何止以上诸位，全国的企业家都在行动！
    这并不是多少钱的问题，相信不少企业还有更具体的救灾行动。“我支持！”这是一个表态，更是一个开始。“人必先自救，然后上帝救之！”



附件一     “ 拉住孩子的手 ” ——中国企业家联合赈灾行动倡议书 

各位企业家、各位会员朋友： 

   四川地震，校舍崩塌，学生死伤严重。 2008年5月13日晚，我们中国企业家论坛、中国企业家俱乐部、阿拉善SEE生态协会、中国城市房地产开发商策略联盟（简称中城联盟）、数字中国联合会、欧美同学会商会2005委员会、全国工商联并购公会、深圳新地产联盟八家企业家组织的代表在北京召开会议，讨论四川救灾行动。会议决定我们各企业家组织联合行动起来，恳请会员企业家自觉捐款救助四川灾区中小学生和学校，为受伤的孩子提供医疗救援，修复重建倒塌的校舍。 

   我们八家企业家组织与中国扶贫基金会合作，与该基金会签订协议，在该基金会设立“拉住孩子的手——中国企业家联合赈灾行动”专账，接受我们各企业会员的捐赠。捐赠企业或会员个人可将捐赠款直接汇到中国扶贫基金会账号，由该基金会负责捐款的执行，我们各组织秘书处负责监督落实。 

   建议每位会员企业捐款金额在5-20万之间。捐款会员将各自的捐款汇入中国扶贫基金会后，请务必用短信、电邮或电话通知本次联合行动联系人，以便我们与扶贫基金会核对名单与金额，及时向社会发布信息并确保专款专用。 

   行动联系人：

   李莎莎  010-82275057  13621122528  office-see@vip.sina.com 
 
   中国扶贫基金会捐赠联系人：

   问会芳、王晶晶

   联系电话：010-62561633；010-82872688转836、808

   13261914566；13810475741

   传真：  010-62526268 

   银行汇款信息：

   开户单位：中国扶贫基金会

   开户行：中国银行北京科技会展中心支行

   账号：8145—11681908091001

   (捐款请注明“汶川地震救援——拉住孩子的手”)。 

   行动说明：

   1.  捐赠渠道：中国扶贫基金会，发票可抵税，签订专款专用协议。

   2.  捐赠主题和对象：“拉住孩子的手”，主要进行学生医疗救助和校舍重建两项任务。

   3.  捐赠主体：以企业家个人、企业名义均可。

   4.  捐赠数额：倡议每位企业家在此活动中的捐赠数额为5-20万元，活动全部捐赠争取达到1000万元。

   5.  执行分工：由各家机构发出倡议给各自的会员企业家，由委托阿拉善SEE生态协会具体执行，各机构每天进行信息沟通及汇总。

   6.  活动扩大：可随时吸纳自愿参加的其他企业家组织。

   请捐赠企业将捐赠信息及时通知本活动联系人或所属企业家组织联系人。


附件二           认  捐  书 

   北京时间5月12日14时28分，在四川汶川县发生7.8级地震，大半中国有震感，并部分地区造成严重损失。据民政部统计，截至13日7时，地震已造成四川、甘肃、陕西、重庆、云南、山西、贵州、湖北8省市共9219人死亡，倒塌房屋50余万间。随着灾情进一步明朗，灾害造成的人员伤亡数字还会逐渐增加。

   为帮助灾民渡过难关，为灾民提供灾后急需的食品、水、药品等基本生活必需品，中国扶贫基金会发起的“我们心在一起——四川地震紧急救援行动”，感谢您的大力支持！

   为支持此次行动，（单位名称 ：          ）    

   表示将：

   1、捐赠资金人民币           元（大写：              ），用于紧急救助物资采买，其中10%用于支持物资采买运输等相关管理费用；

   2、捐赠物资价值人民币            元（大写：             ），具体明细见“捐赠物资移交清单”。

   3、承诺捐赠资金在本认捐书签署后五个工作日内到帐。

        账号：8145—11681908091001   (捐款请注明“汶川地震救援——拉住孩子的手”)。 
        开户单位：中国扶贫基金会
        开户行：中国银行北京科技会展中心支行 


                                               捐赠单位（盖章）： 
                                               委托人： 
                                               2008年   月   日


]]>陈劲松http://blog.soufun.com/1748533/1987941/articledetail.htm#comment2008-5-13 13:47:08http://blog.soufun.com/blog_1748533.htm60后的空巢期与80后的主导期http://blog.soufun.com/1748533/1972585/articledetail.htm游行呢，反正大家都贼忙，因为中国人愿意折腾，因为我们过了太多的苦日子。这一批出生的人，本人算是其中之一，就是第一批人口高峰期出现的这批人，他们目前面临着什么问题？跟他们以前面临的问题完全不一样。 
　　中国为什么改革开放，城市的房子，从单间的宿舍变成套间，有洗手间了，然后发现还得有厅、还得有房，卫生间还得独立，产品在不断地完善。为什么这么走呢？我跟大家说，我们为什么要换房子呢？原因是我们承上启下，我们家里有老人、有孩子，然后双职工忙活工作，家里就得有保姆，外面亲戚来了还得安排，所以基本上属于这种人。我们这种家庭，我们要的房子是什么样的，当然要厅是厅、房是房，房还得多几间，然后是主卧、工作房，我们在厅里就比较正式了，因为人比较混杂，上有老、下有小，还有保姆、客人。所以，我们对厅、房，干、湿，工作、休息都有要求和区分，因此，我们这一代整个房子就按这个轨道来。现在家庭变了，老人不断进入死亡，孩子不断进入上大学或者找工作，家庭突然发现那些房子没啥用，突然发现我们不知道该忙活什么。空巢期的来临，打发时间的问题成了这类家庭主要的业余生活。 
　　首先，时间怎么打发呢？我们刚才所说，休闲地产、高尔夫地产、高端地产。中国从人口统计学上最有钱的一波人是谁呢？我跟大家说是我们第一波出生的人。他们是高尔夫球会员的主要买家，他们没有下过乡、没插过队，高中一毕业大学就开考了。大学一毕业因为前面那些青黄不接就挑大梁了，挑上大梁位置一霸，年富力强。后面几辈，除非你极其聪明，否则你们代替不了我们。所以，你看目前活跃在商场上的；目前最主要的官员；目前各个主力的骨干都是以60后第一批出生的人为主，他们有绝对的购买力。现在他们突然面临着空巢期，这帮人忙活惯了，你让他们闲下来在家里待着，我看难。所以说，整个休闲地产因为这个因素会具有爆发性的突破，也就在未来的三、五年，这个趋势会非常明显。 
　　其次，这帮人担心什么事？担心的最大问题就是即将面临着退休，大概五、六年时间，退休后到哪儿住。美国在这一轮次按之前增长太厉害了。美国次按之前的大增长就是因为美国50后进入退休状态，这帮人是美国最富、最有实力的消费者，而且是最大的一群人。中国60后成长的这批人比美国成长快，中国的城市发展也比美国快得多，所以他们担心。担心未来他们的孩子会不会回来看他们。我们都知道，独生子女多，孩子出去之后不回家，找着媳妇儿忘了娘，他们对孩子倾注了很多感情的，怎么让他退休后能经常与孩子见面，往哪儿选呢？就往风景区选，选风景区置业，孩子也愿意回来，孩子还带着孩子。这就是为什么过去五年内全美乃至欧洲主要休闲、度假、景区房子大幅度攀升的原因。我实地考察过南加州，非常明显，这是一轮活跃长者带动了一轮房地产高涨。我们说房地产趋势不能只说一年，谁买房子是为了一年呢？很少，一年倒手，中国的政策也不许你倒。买房子要看今后六年的趋势。我本人认为空巢期是一个非常大的趋势，从现在已经开始出现苗头了，在未来将越来越显示它的威利。
　　另外，我想说80后。80后跟我们这代人要的房子是一样的吗？不是。80后是什么人？普遍是独身子女家庭。他们目前的状态大都是老人资助的，这在他们看来是天经地义。80后在结婚、恋爱的态度方面已经取得了在中国可以媲美全世界的、突破性的观念解放。80后自己下厨那是为了艺术；80后绝对不自己刷盘子请客人到家里吃；80后是强调自由选择的这批人。如果说美国汽车带动了美国一代人的成长的话，那么80后正好赶上中国汽车时代的来临，正好赶上中国城际开始融合的时代来临，正好赶上中国房地产调整期的来临。我觉得80后这个时候应该大声地说，你们将是取决于整个未来中国房地产的主流，而且你们的取向决定开发商的态度。原因就在于最牛的开发商，好像金融街这种固定资产极多的企业，他们也要向80后屈服。我在这儿就拿金海湾的案例来说，目前卖的房子就是80后要的。实际上80后要的房子跟厅、房；干、湿；私密、半私密、全私密一点关系没有。80后不需要那么多隔断，搞得大家不爽。实际上80后的观念和他的家庭结构，和他的想法完全不一样，他们要的是特别自由的一个空间，随意的挥洒，比如洗手间，洗澡就在阳台上，这又有何不可呢？这个事儿让60后的人根本无法接受，80后就无所谓。80后需要的是你这个社区让我很方便，别整得我吃个饭要驾车半天，最好旁边就有，最好旁边就是喜来登，喝个咖啡就行，然后就玩去。在家里强调非常自由，非常个性、张扬。他的房间里一面墙都是游戏机的屏幕，这都没有问题。所以，80后对房子的需求，决定了未来中国房地产包括休闲地产户型的走向。  
    这两个趋势告诉我们，中国房地产经过这一轮调整，当我们说今年房地产资金量可能会淘汰一批开发商的时候，未来对这两个趋势忽视的开发商开发的产品也将会被淘汰。包括对休闲地产趋势的认识不足的开发商会觉得丧失非常多的机会，当然也会丧失消费者。去年，我去三亚和海口，参加当地的一个会，当时他们很担心，三亚、海口的房子基本上是岛外，主力买家也是岛外。当宏观调控、加息、紧缩，大家非常担心今年三亚和海口的房子是不是要崩盘，但是今年看起来显然不是，而且价格继续升值。所以说你看这有多大的潜力。流动性缩少了吗？是银行的信贷稍稍控制一下。事实上我说60后出生的人，在这几年当中他们的财富是迅速增加的，他们的钱没有问题。比如三亚已经升了，而且升得还很多，这是未来十年、二十年的趋势。但是如果发现这么样一个地方，类似巽寮湾这个地方，非常方便，就一个小时，火车线也路过。关键的关键是这个地方的开发是滞后的，这给我们带来了很大的前景。 
　　什么叫开发之后能带来前景？比如我们在深圳海域现在很少能看到一边游泳小鱼在你身边跳，太难了，为什么呢？因为开发超前了，盐田港二期、三期。然后我们还有了精细化工基地，我们的炼油基地。深圳十年前我在下沙游泳小鱼在我旁边跳，五年前我在巽寮湾游泳小鱼在我身边跳，因为巽寮湾没有大的工业项目，我觉得这就是滞后开发的一个好处。随着大家对环保的态度越来越清晰，随着开发商国际团队对环保态度的越来越清晰，使得后发优势在休闲地产里面就开始显现出来了。巽寮湾可能诸位去得少，我建议大家去看，才能知道这个海滩是怎么样的原生态、怎么样的一体性开发。其实在没有开发之前很多人已经自驾游过去了，都觉得非常好，我就自驾游去过。现在金融街沿着海岸线的整体开发，有高尔夫、网球、五星级酒店喜来登，我们对它的未来抱有很强的期待。中国休闲地产可能也必将是未来中国高端房地产的引擎之一。谢谢大家！（在2008深圳春交会论坛上的发言实录） 



]]>陈劲松http://blog.soufun.com/1748533/1972585/articledetail.htm#comment2008-5-8 11:56:46http://blog.soufun.com/blog_1748533.htm用听得懂的语言沟通http://blog.soufun.com/1748533/1935971/articledetail.htm    沟通难，难在沟通的双方所用的话语系统不一样，以至于一方的慷慨激昂会被另一方理解为无理取闹。比如在最近的中国网民集体声讨CNN和“家乐福”事件中，我们就会发现，法国人在其国内用的语言和派特使来中国用的语言系统就不一致。昨天与刚从台湾考察回来的冯伦大侠谈起“藏独”问题，大侠用标准的冯伦语言说：“一个被认定为三陪小姐的人，忽然说要争取妇女权益，这事儿，人家短期接受不了是可以理解的。因此，最有效的办法，不是先说我们的感情如何受伤，而是解释‘藏独’就是‘塔立班’武装恐怖份子，是基地组织，并罗列证据。大部分西方人就会明白。” 
    我们和西方大多数人处于不同的语言体系，这是事实，而转译系统只能承担“字典”的功能，不具有中西交流“百科全书”的效用。我们的抗议行动，也可能被误译为“暴民”和“骚乱”，这就需要余秋雨先生说的要搭“第三座桥”——沟通之桥，文化之桥（前两座桥是政治、经济）。
    用听得懂的语言沟通，是沟通的前提。 

                              （二）
    房地产买卖双方的沟通，也有一个语言体系和沟通习惯问题。
    在房地产价格的上升期，买卖双方的沟通也会有问题，但是价格在向上走，问题就不会太大。比如潘石屹搞的“无理由加价10%退房”，虽然看起来非常潇洒，一招致胜，其实真正退房者基本不存在。但他使用的语言确实是买家听得明白的语言。时过境迁，不要说别的，单凭目前“购房者期房不能转让”，两年内转让的高额税费和登记手续，“有理由退房”，也不具操作性。
    “期房限转”这个限制炒家的制度，出台的时候，只看价格上涨，就像“午夜鸡叫”的股市印花税一样，如果在市场调整的时候还不废除，就是阻塞了开发商的一个重要沟通渠道。

                              （三）
    其实买卖双方的重要沟通渠道是“合约”，这也是市场经济得以运行的基础。“合约”的重要性，在于未来履行合约时可能出现的各种情况，都提前约定了双方的权力和义务。
    房地产合约，大部分是“期货合约”，这就更需要一本厚厚的“合约”。香港楼宇买卖合约（简称S&Ｐ）本身就非常厚（约50页），签订的时候，同时要签另一本厚厚的大厦管理公共契约（约50页）。这百来页的合约，就是日后沟通的基础。律师行会定期公布合约的指引，保证合约可以适应社会的发展，解决双方的问题。
    我们的问题是：1、合约太薄；2、大家也不看。合约太薄，是大家不重视合约的前提，反正就是几页通用条教，签名就非常随意；出了问题，大家也认为合约帮不上忙，干脆就网上灌水、网下聚众，采用文化大革命的手段。
    开发商有没有问题？合约太薄，使得他们也不重视，更重视营销概念和产品的营造。这样，房地产最为重要的产权合约，就处于边缘状态。一旦出现纠纷，翻出合约，往往救不了急。因为大家都没养成这个习惯，以至于，你说你的，我说我的，看谁声大。

                             （四）
    和谐社会，首先应该是彼此沟通顺畅的社会，更应该是法制、合约理念的社会。房地产局部市场的调整，给房地产合约的完善和市场参与人一个重要的提示：这方面，我们可以做的空间有多大；我们应该把合约放在怎样的位置，用怎样的语言来沟通。]]>陈劲松http://blog.soufun.com/1748533/1935971/articledetail.htm#comment2008-4-25 16:30:57http://blog.soufun.com/blog_1748533.htm对于“小产权房”市场，不能视而不见http://blog.soufun.com/1748533/1854872/articledetail.htm                                  一 
    自从潘石屹在北京的第一座长城脚下的房子——“山语间”登上了国际建筑杂志起，事实上，在大山里盖别墅就成了一个非常“in”和非常有“品位”的潮流。记得五年前和陈家刚、黄专去宋庄拜访一批当时还未广为人知的现代艺术家——方立钧、岳敏君等，引起我注意的是他们大兴土木、盖的那些集别墅、工作坊、会客室为一体的房子。 
    事情当然在与时俱进，两年前不断有朋友说，他们家已经正式迁入郊区，当上了“农民”。这引起了我极大的兴趣，去年和老婆、孩子一起终于见识到了小产权房的厉害：四环边，高速旁，集体规划的成千幢的四合院！我家孩子非常喜欢这些有狗、有果树的院子，主人非常自豪地告诉我，他买的时候是第一期，现在已升值不少了。
    北京毕竟是首都，深圳的故事没有那么浪漫，但在五年前，就不断有人告诉我在郊区花多少可以盖个农民房，然后出租挣钱的故事。虽然版本不同，却都说着同一件事儿——农村宅基地的灰色市场已经存在，并且颇具规模了。

                                 二
    这是一个被掩盖的市场、是一个不同体制下的市场、是一个参与者刻意自我边缘化的市场，但它确实是一个真实存在的市场。这个市场规模到底有多大？市场如何形成？怎么运作？这是一个绝好的博士生论文的专题，只可惜我们几乎对它视而不见。
    城市规划将农村宅基地统一视为农业用地，而在宅基地上盖房子，几千年以来就是农民自己的事儿，建筑管理部门一律不管。殊不知，房子已不再是原来的房子——深圳的农民房最高已超过十层，北京的农民房则是如假包换的成片四合院！只是不考虑消防，不考虑排水（也不是全没有），总之不在管理范围内。
    农田被征用，现在就如同过街之老鼠，那么农民自己盖房如何？宅基地有什么限制？如果是村民集体行为呢？是有组织的村民集体行为呢？
    随着城市的迅速扩张，城市郊区的农地自发地形成了集房屋买卖、租赁的市场，这个市场既无产权登记，也无建筑竣工许可；既无预售也无租赁许可的市场会不断地发展，未来会如何呢？现在视而不见，将来怎么处理？

                                三
    权力不规范就不会有监管，没有有效的监管，任何人都会滥用权力，农民也一样。毛主席说，中国的问题主要是农民的问题，此言不虚也。
    在农民建屋开卖这件事儿上，许多朋友，包括一些正直的经济学者都在强调农民的公平权力。我当然对此不执疑义，但小产权房正式进入市场，不只是一个公平的问题，还是一个规范的问题和管理的问题。这些规范正是小产权房市场化的前提。
    怎么规范？现在也许还来得及，那就是学习一下香港的“丁屋”制度。每户香港原新界农村原住民都被法律赋予了“丁权”，就是每户可建占地XX平方米的丁屋，而每户家庭的男丁自18岁起即获得“丁权”（重男轻女，似不足取），“丁权”可以买卖。丁屋的兴建，必需经规划审批。由此香港的农田得以保护，原住民的利益得以规范。
    建设社会主义新农村，任重道远啊。

]]>陈劲松http://blog.soufun.com/1748533/1854872/articledetail.htm#comment2008-4-1 10:22:32http://blog.soufun.com/blog_1748533.htm