一、危机之后，小就是好！
    如果假定房地产“泡沫”真的破灭，那末单从户型面积来说，大好还是小好？这让我想起了深圳1993年之后的情形，相信目前大多数地产业中人士还没有经历一次真正的灾难，一谈泡沫都觉得是那一场风花雪月的事，已经离我们远去了，当然我也不认为现在是93年的前夜，之所以探讨危机是想验证一下在各种情况下，小户型的市场特征。
    假定：
    A.中央严控资金的流动性泛滥，提高准备金门槛;
    B.像当年民间传颂的“朱鎔基真NB，一年加了七次息”;
    C.干脆拿出九十九口棺材，准备给政府和银行官员。
    那么93年之后的情形就是：
    A.所有投资与投机者都退场;
    B.大部分开发企业资金流出现问题;
    C.银行不良资产大幅增长。
    这时候谁在买楼？什么多次置业者，什么超前置业都将不存在，只有拍卖行的公告几乎天天告诉我们行情在江河日下。
世联是93年开始代理卖楼的，真正让我们能生存下来的就是小户型，就是散落在深圳各楼盘、各栋楼之中的不超过80 m2的房子。
而真正付钱给我们的，就是那些同样散落在城市各个地区的用家：新移民家庭、小两口结婚和新兴企业（当时是call台）的员工宿舍。
    我们一直说房地产的真实需求很大，最真实的应该是居住需求很大，居住和购房是两码事，危机一来就不用争论了。
我们一直都特别喜欢有钱人，因此越来越多项目号称专门给这帮人盖的。93年之后，有钱人全跑光了，支撑市场与我们共度艰难的反而是普通老百姓。
    小户型主导市场复苏，这一局面突出体现在94、95、96、97，当时世联代理的一大特色就是提笔将大户型改小。

二、房价高到一定程度时，小就是好！
    中国房地产模式基本上是从香港模式演化的，高地价与高房价是香港房地产市场的基本生态特征。我们与香港的区别目前是：
    A.香港的公共房屋（居屋——安居工程以及公屋——廉租屋）的总量和增量都占到总供应量的一半，我们目前的增量中公共房屋占的比例太少;
    B.我们的房价比香港低很多，深圳比香港大约是四分之一不到;
    C.我们的户型则要比人家大得多。
    关于户型面积分类，我们现在是90 m2，去年是120 m2以下叫做普通户型，本人觉得略显粗糙，我们看一看香港是怎么分的：

    根据我（90-94年）在香港工作的实际体验，A类基本上是参照“公屋”标准，B类则是比“居屋”标准略高;C类则是香港人称之为中大户型;D类市场称之为豪宅，E类基本上属低密度的户型。
    从总的供应量上看，政府公共房屋占市场一半是A、B类;私人发展商推出的单位以B、C两类占80% ;这样100 m2以下单位就占到80-90% 的份额。这是令我们非常吃惊的一个比例！
    事实上香港政府并没有限制开发商一定要开发什么户型，而且因为“居屋”的小户型由政府提供，如果从市场竞争规避来看，开发商的自由选择B、C类占80% 是不理智的，我们看下面这张表：

    应该说，香港的开发商是非常成熟的，他们在户型上如此关注普通人，并非因为他们是慈善家，而是某种市场必然。
我们觉得以下因素至关重要：
    A.高容积率：市区内土地平均容积率6~8倍，而且政府从来都是以楼面地价为转让土地的标准;
    B.高房价：当E类房屋的单价在10万港币以上时，1600万的房屋需求量可想而知。
    我们知道，目前中国家庭人口数目正在急剧下降。根据香港1991年的统计，平均每一商品住宅单位的住户人数是1.11个人，虽然略显夸张，但是这是城市发展住户人数从六七十年代的5人逐步降到3人多一点的必然规律。
    我觉得香港就是节能省地（高容积率），社会和谐（居者有其屋）和市场协调（面向普通人）的紧凑型大都市的典范。香港知道资源的可贵，并且有效地利用了高房价阻止了大户型的疯狂。
     在房价高到这种程度时，小的就是好的！

三、户型问题是公共产品的缺失
    我们知道在六七十年代的中国计划经济时，住房不是商品，房屋全是公共产品，而且中国人住房几乎全是90 m2以下，当时城里人三代同堂住20 m2以下筒子间的是平均住房标准。
     房地产市场化以来，成套的商品房面市，福利分房渐成历史，一开始，我们市场的户型并不大，大概在70－80 m2，但这已经足够与原来的“公房”形成巨大的竞争优势了。从八十年代末开始，普通户型走了十年左右的时间，这十年奠定了目前市场上二手房供应的基础。
    住房的公共产品——经济适用房由于并不体现公共性（主要是户型太大和购买者资格不清），使得我们与其说确定已供应的经济适用房是公共产品，不如说是掩耳盗铃的纯属商品。而旧有公房由于进行了私有化的改革，使得建国以来国家提供的公共产品转化成了对其住户既得利益的补贴，这样公共产品缺乏供应就成为城市住房的一个基本特征。
    考虑到房屋的公共性是一个非常重要的方面，市场自发地形成了以旧有公房和农民房做为替代物的机制。也就是说目前面临旧城改造命运的旧有公房和农民房执行了廉租屋的职能，它们的户型普遍在50-60 m2以下。
    换句话说，之所以在激进的城市化进程中，我们的城市并没有出现拉美国家城市中的贫民窟，这正是消化原计划体制内旧有房屋市场化转型的结果。
    这时增量市场中出现新推出产品以中大面积户型为主的局面，则是新产品要谋求竞争优势的必然选择。

    故此应有以下几点结论：
    A.旧城改造应特别慎重，会使低收入人群公共住宅缺失显性化。如果改造中不增加廉租房供应，会使目前的供应结构更加不合理;
    B.目前大户型问题还并不构成供应量太大，大户型成为市场主流也就是最近两年的事，新增的部分占总量并不过分;
    C.存量房（旧有公房和97年以前的商品房）在二手交易的时候应该大幅降低交易税费用以解决中低收入人群置业问题，来补公共产品之不足;
    D.新增的公共住宅（经济适用房）应大幅提高容积率和严格限制住房面积;
    E.新增商品住房，与其限制单位面积，不如提高其容积率，当容积率达到一定量时，开发商自然会根据情况调整户型。
    F.目前项目强行调整户型，开发商要注意：
    1)新增的产品与二手中小户型的竞争问题;
    2)小户型本身档次和价值研究以及小户型附加价值研究;
    3)低容积率项目，小户型变通的可行性与增加容积率的可行性。

    总之，关注小户型是这一阶段的主题。