2008年，整个中国房地产进入调整年。这个调整年发生了几件大事，宏观经济调控这是一件大事。还有一件大事就是城市房地产面临新的格局，实际上各个城市都差不多，以深圳表现最突出。成交量开始萎缩，使得房地产深入老百姓的人心，大家都想知道什么时候要拐，这是大家普遍关心的。事实上需求方确实在发生变化，发生什么变化呢？第一个变化，就是80后进入了主流消费群，80后开始登场。所以我说2008年80后应该搞一个80后的居住宣言，这非常重要。80后进入主流，这是第一个特征。第二个特征，中国第一代人口出生高潮的这帮人，是哪些人呢？就是1960年大饥荒之后，中国人是猛生了一批人。这批人家庭进入空巢期，就是他的孩子开始读大学了，他们也面临着退休，家里面突然变成了空巢。这两个变化使得中国房地产必然带来重要变化。我们先讲空巢期家庭，中国人穷了几十年，改革开放给了机会，大家拼命劳动，我们今天在这里开会，还有一帮人在游行呢，反正大家都贼忙，因为中国人愿意折腾，因为我们过了太多的苦日子。这一批出生的人，本人算是其中之一，就是第一批人口高峰期出现的这批人，他们目前面临着什么问题？跟他们以前面临的问题完全不一样。
中国为什么改革开放，城市的房子，从单间的宿舍变成套间，有洗手间了，然后发现还得有厅、还得有房，卫生间还得独立，产品在不断地完善。为什么这么走呢？我跟大家说，我们为什么要换房子呢？原因是我们承上启下，我们家里有老人、有孩子，然后双职工忙活工作，家里就得有保姆，外面亲戚来了还得安排，所以基本上属于这种人。我们这种家庭，我们要的房子是什么样的，当然要厅是厅、房是房，房还得多几间，然后是主卧、工作房，我们在厅里就比较正式了，因为人比较混杂，上有老、下有小，还有保姆、客人。所以，我们对厅、房，干、湿，工作、休息都有要求和区分，因此，我们这一代整个房子就按这个轨道来。现在家庭变了，老人不断进入死亡，孩子不断进入上大学或者找工作，家庭突然发现那些房子没啥用，突然发现我们不知道该忙活什么。空巢期的来临，打发时间的问题成了这类家庭主要的业余生活。
首先，时间怎么打发呢？我们刚才所说，休闲地产、高尔夫地产、高端地产。中国从人口统计学上最有钱的一波人是谁呢？我跟大家说是我们第一波出生的人。他们是高尔夫球会员的主要买家，他们没有下过乡、没插过队，高中一毕业大学就开考了。大学一毕业因为前面那些青黄不接就挑大梁了，挑上大梁位置一霸，年富力强。后面几辈，除非你极其聪明，否则你们代替不了我们。所以，你看目前活跃在商场上的；目前最主要的官员；目前各个主力的骨干都是以60后第一批出生的人为主，他们有绝对的购买力。现在他们突然面临着空巢期，这帮人忙活惯了，你让他们闲下来在家里待着，我看难。所以说，整个休闲地产因为这个因素会具有爆发性的突破，也就在未来的三、五年，这个趋势会非常明显。
其次，这帮人担心什么事？担心的最大问题就是即将面临着退休，大概五、六年时间，退休后到哪儿住。美国在这一轮次按之前增长太厉害了。美国次按之前的大增长就是因为美国50后进入退休状态，这帮人是美国最富、最有实力的消费者，而且是最大的一群人。中国60后成长的这批人比美国成长快，中国的城市发展也比美国快得多，所以他们担心。担心未来他们的孩子会不会回来看他们。我们都知道，独生子女多，孩子出去之后不回家，找着媳妇儿忘了娘，他们对孩子倾注了很多感情的，怎么让他退休后能经常与孩子见面，往哪儿选呢？就往风景区选，选风景区置业，孩子也愿意回来，孩子还带着孩子。这就是为什么过去五年内全美乃至欧洲主要休闲、度假、景区房子大幅度攀升的原因。我实地考察过南加州，非常明显，这是一轮活跃长者带动了一轮房地产高涨。我们说房地产趋势不能只说一年，谁买房子是为了一年呢？很少，一年倒手，中国的政策也不许你倒。买房子要看今后六年的趋势。我本人认为空巢期是一个非常大的趋势，从现在已经开始出现苗头了，在未来将越来越显示它的威利。
另外，我想说80后。80后跟我们这代人要的房子是一样的吗？不是。80后是什么人？普遍是独身子女家庭。他们目前的状态大都是老人资助的，这在他们看来是天经地义。80后在结婚、恋爱的态度方面已经取得了在中国可以媲美全世界的、突破性的观念解放。80后自己下厨那是为了艺术；80后绝对不自己刷盘子请客人到家里吃；80后是强调自由选择的这批人。如果说美国汽车带动了美国一代人的成长的话，那么80后正好赶上中国汽车时代的来临，正好赶上中国城际开始融合的时代来临，正好赶上中国房地产调整期的来临。我觉得80后这个时候应该大声地说，你们将是取决于整个未来中国房地产的主流，而且你们的取向决定开发商的态度。原因就在于最牛的开发商，好像金融街这种固定资产极多的企业，他们也要向80后屈服。我在这儿就拿金海湾的案例来说，目前卖的房子就是80后要的。实际上80后要的房子跟厅、房；干、湿；私密、半私密、全私密一点关系没有。80后不需要那么多隔断，搞得大家不爽。实际上80后的观念和他的家庭结构，和他的想法完全不一样，他们要的是特别自由的一个空间，随意的挥洒，比如洗手间，洗澡就在阳台上，这又有何不可呢？这个事儿让60后的人根本无法接受，80后就无所谓。80后需要的是你这个社区让我很方便，别整得我吃个饭要驾车半天，最好旁边就有，最好旁边就是喜来登，喝个咖啡就行，然后就玩去。在家里强调非常自由，非常个性、张扬。他的房间里一面墙都是游戏机的屏幕，这都没有问题。所以，80后对房子的需求，决定了未来中国房地产包括休闲地产户型的走向。
这两个趋势告诉我们，中国房地产经过这一轮调整，当我们说今年房地产资金量可能会淘汰一批开发商的时候，未来对这两个趋势忽视的开发商开发的产品也将会被淘汰。包括对休闲地产趋势的认识不足的开发商会觉得丧失非常多的机会，当然也会丧失消费者。去年，我去三亚和海口，参加当地的一个会，当时他们很担心，三亚、海口的房子基本上是岛外，主力买家也是岛外。当宏观调控、加息、紧缩，大家非常担心今年三亚和海口的房子是不是要崩盘，但是今年看起来显然不是，而且价格继续升值。所以说你看这有多大的潜力。流动性缩少了吗？是银行的信贷稍稍控制一下。事实上我说60后出生的人，在这几年当中他们的财富是迅速增加的，他们的钱没有问题。比如三亚已经升了，而且升得还很多，这是未来十年、二十年的趋势。但是如果发现这么样一个地方，类似巽寮湾这个地方，非常方便，就一个小时，火车线也路过。关键的关键是这个地方的开发是滞后的，这给我们带来了很大的前景。
什么叫开发之后能带来前景？比如我们在深圳海域现在很少能看到一边游泳小鱼在你身边跳，太难了，为什么呢？因为开发超前了，盐田港二期、三期。然后我们还有了精细化工基地，我们的炼油基地。深圳十年前我在下沙游泳小鱼在我旁边跳，五年前我在巽寮湾游泳小鱼在我身边跳，因为巽寮湾没有大的工业项目，我觉得这就是滞后开发的一个好处。随着大家对环保的态度越来越清晰，随着开发商国际团队对环保态度的越来越清晰，使得后发优势在休闲地产里面就开始显现出来了。巽寮湾可能诸位去得少，我建议大家去看，才能知道这个海滩是怎么样的原生态、怎么样的一体性开发。其实在没有开发之前很多人已经自驾游过去了，都觉得非常好，我就自驾游去过。现在金融街沿着海岸线的整体开发，有高尔夫、网球、五星级酒店喜来登，我们对它的未来抱有很强的期待。中国休闲地产可能也必将是未来中国高端房地产的引擎之一。谢谢大家！（在2008深圳春交会论坛上的发言实录）
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