——对近期深圳二手中介倒闭事件的回应

    近日，媒体对“中天置业”突然倒闭的报道，引发社会上对房地产中介的不信任与疑虑，这是本次深圳房地产市场步入调整期发生的一个标志性事件，对此整个行业，消费者和监管部门都应重视起来。我们认为，在房地产市场成交量萎缩时，中介的正常结业、调整门店、优化员工队伍都是适应市场变化的正常行为，但发生了“中天置业”老板卷客户房款和定金逃走，则是非正常的行为，尤其是一个员工2000人，门店100多家的跨区域经营的“大”公司，发生这样的事件，就值得整个行业乃至各有关方面反思了。

一、二手中介的经营模式问题

    中介代理是二手房市场撮合交易的主要桥梁，成熟的房地产市场中介代理只以房屋买卖成交的佣金收入和服务费（办理成交和按揭手续）为唯一的收益来源。而我们的二手市场，中介代理往往采用以下手段，来增加收益：

    1、直接参与买和卖的所谓“吞吐”业务，即利用信息优势，低价从客户手中买入，再高价卖出的吃差价模式；

    2、现金担保赎楼业务，即为解决卖方已抵押房屋解除按揭，而代为垫资并收取赎楼费用的模式；

    3、利用客户楼款滞留扩张店面的模式，即，当买方将购楼款或定金打入中介公司账户后，在买卖交易过程的时段内，利用这笔滞留款于日常经营中的模式。

   以上三种模式，中介代理商都有动用客户购房款的动因，一旦因市场问题，经营问题，管理问题，或者仅仅是老板的一念之差都可能造成天大的问题，这和证券公司动用客户保证金是一个性质的，所以关键在于客户购房款的监管。

    建设部和央行曾在今年初（2007年1月）联合发了一个《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，可见对此类事件发生不能说没有预见，我曾在博客中表示，只要这个通知得以贯彻，地产中介疯狂扩张的黑幕就此结束，二手中介在资金监管下有望理性回归。（见《资金监管下的市场回归》2007年1月29日）

二、资金监管的操作盲区

    既然有了资金监管的通知，为什么还会发生“中天置业”卷款事件呢？资金监管在操作上存在盲区：

    1、消费者并不全部知晓其购房款应该在银行开立监管账户，缺少了最有效的消费者预警的环节，可见我们的宣传不直接；

    2、二手交易非常分散，尤其是在临时买卖合同阶段（定金阶段），监管部门（行业主管和银行）也不可能像一手房那样从网上下载合同，从而造成事实上的无法监管；

    3、最为重要的是，我们的中介公司在以上多种模式经营下，客观形成了严重的不规范，甚至有意误导了消费者，比如“中天置业”长期在电视台做大量广告，造成大公司实力雄厚的气势，使得消费者麻痹大意。

三、最根本的解决之道，我们尚不具备条件

    事实上，中介公司倒闭已不是近期的新闻了，“中天置业”不过是最新的案例而已。那么为什么香港、日本、美国也出现过中介公司倒闭，而不会发生卷客户房款逃亡的事呢？根本原因在于，中介公司根本就不沾客户房款的边儿，在香港，钱银交易和买卖手续是在买卖双方律师之间进行；而在美国购房款是在ESCROW（可称之为交易过户机构）公司完成。同时，由于房地产产权买卖是一项交易金额巨大，交易手续繁复和交易时间长的特殊交易类型，美国同时有产权保险公司（TiTel Insurence）在为此服务。

    我们为什么就不像人家那样做呢？首先我们的律师行是否有足够的信誉？其次，美国那样的手续具全会使得消费者多花费5%以上的费用，我们的消费者愿不愿意承受？还有我们的保险公司愿不愿意做此类业务？

    无论如何，中国房地产经纪目前无论从行业年龄，还是经营模式都处于从起步到规范的时期，目前的案例能促使行业不断向前发展。

四、规范不只是竞争力，还是生死线

    王石曾说过“率先规范是一种核心竞争力”，对于中介企业而言，规范不只是核心竞争力，还是生死线。

    什么叫规范？中介行业必须清楚地认识到任何可能导致客户购房款被占用、挪用的所谓“经营模式”已被证明是最危险的模式，早已被发达国家市场所淘汰。报上说，“中天置业”老板卷走了多少多少钱，我认为都是一些并不确实的说法，真正的原因可能是“经营模式”的破产，是无奈之举。挪用客户的钱被压在门店铺租和炒楼上造成的危险游戏终于落幕了。

    中介服务行业的规范操作，目前还要靠企业自身的自律，靠企业自身的规范和长时期建立的信誉和不投机的企业文化。

    这是一个长跑，规范就是对自己负责，不能马虎不能投机，规范的企业最终将获得消费者的信任和支持。